姚麗穎

　　房屋評估因素繁多

　　價格常常是交易成敗的關鍵，住房二級市場更是如此。

　　目前北京市商品住房市場已形成了一個相對穩(wěn)定、成型的市

場，對于不同地理位置的住房，都能找到相類似的可比案例進行

比較。而已購公房上市處于剛剛啟動的狀態(tài)，各區(qū)域的房源信息

和成交案例都很少，這就使得此類房屋評估在選擇可比案例時受

到很大局限。根據(jù)有關規(guī)定，已購公房上市交易，成交價格由雙

方協(xié)定，但對于購賣雙方來講，可能對房地產(chǎn)估價完全陌生，對

房屋的價格無從把握，一方漫天要價，一方坐地還錢，很難達成

一致意見。

　　據(jù)北京康正房地產(chǎn)評估事務所估價師歐陽艷紅介紹，舊房的

價格體系較新房復雜得多，它的評估指標包含許多方面的內(nèi)容，

區(qū)域因素如地理位置、周邊環(huán)境、配套商業(yè)服務設施、集聚程度

等，個別因素包括樓房的結構、面積、戶型、樓層、使用年限甚

至裝修水平，不是一個簡單的電腦評估體系軟件通過幾項數(shù)據(jù)統(tǒng)

計及出具一個市場平衡價就能解決的。尤其是對房屋權屬狀況的

認定，必須由房地產(chǎn)估價師經(jīng)過詳細的實地調(diào)查后方可下結論。

另外，房屋產(chǎn)權是否完整非常重要，購房者如果購購了產(chǎn)權不清

或無產(chǎn)權的房屋到時必會產(chǎn)生糾紛。因而估價師在評估時除了要

求客戶提供合法的證件外，還應查驗證件的合法性及來源，同時

了解房屋是否已設定抵押或被法院查封等等。然后估價師對估價

對象周邊的市場情況進行調(diào)查，找出可比案例，再對估價對象各

種因素進行修正，如交易情況、交易日期、土地位置、使用年限、

交通條件、集聚程度、基礎設施、商業(yè)服務設施、樓房面積、結

構、樓層、朝向等，并采用至少兩種以上的方法，才能確定一個

公平合理的價格。

　　購購舊房安全

　　房屋價格固然重要，舊房的抗震性能更應當被消費者擺在頭

位。

　　“購舊房不能忽視安全?！敝袊康禺a(chǎn)估價師協(xié)會常務理事、

北師大教授鄔翊光在談到已購公房上市時指出，上市的舊房，一

般已建成數(shù)年，甚至幾十年，多為老舊房屋，鋼筋水泥結構的壽

命可達70至80年，磚泥結構的不過60至70年，磚木結構大約50年，

這些房屋的抗震性能普遍不如新建的房屋。購購房屋，一般希望

能住10年以上，對房屋的成新率，即可居住年限應認真測算。而

且北京市位于環(huán)太平洋地震帶內(nèi)，所以為保險起見，消費者在購

購舊房之前較好咨詢一下有關專家，以對房屋的安全程度作一番

了解。

　　選房中的權重因素

　　來說，對房地產(chǎn)的評價主要依據(jù)以下條件：價格、交通區(qū)位、

環(huán)境、社區(qū)服務、物業(yè)管理等。不同的消費者可能更重視其中某

項因素，即房地產(chǎn)評估行業(yè)中需增加“權重”的因素。有學齡子

女的更重視社區(qū)的中學、小學、幼兒園的水平，老年人更注重就

近有無好的醫(yī)院或合同醫(yī)院，喜清靜的消費者希望回歸自然，遠

離鬧市，而做生意的購房者更中意于靠近市場。上述因素，購房

者要依據(jù)自己的條件做出選擇。

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