益糾紛開(kāi)始上升，問(wèn)題多出在這樣一些環(huán)節(jié)：一是廣告失實(shí)；二是面積不符合承諾；

三是隨意變更設(shè)計(jì)，且根本不通知業(yè)主；四是配套不落實(shí)；五是物業(yè)管理收費(fèi)高，

水平低。

　　那么，購(gòu)房子應(yīng)該怎么個(gè)明白法呢？

　　建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司副司長(zhǎng)陸克華提醒消費(fèi)者，購(gòu)房子先要分清是舊房還是

新房。如果是舊房，關(guān)鍵要注意房子的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題：你要購(gòu)的房子所有權(quán)是否清楚？

現(xiàn)在的業(yè)主對(duì)房子是擁有完全所有權(quán)還是只有使用權(quán)？業(yè)主是否與他人擁有房子的

共有產(chǎn)權(quán)且是否有權(quán)單獨(dú)處理？房子是否已經(jīng)租賃或抵押，是否有其他債權(quán)債務(wù)糾

紛？

　　如果是新房，就要分預(yù)售房和現(xiàn)房?jī)煞N情況。預(yù)售房頭先看有沒(méi)有預(yù)售許可證，

此證發(fā)放的前提是規(guī)劃、土地使用、施工許可三證齊全。接下來(lái)要看現(xiàn)場(chǎng)，消費(fèi)者

一定要親自感受未來(lái)住房的環(huán)境，看看與廣告所說(shuō)是否相符。預(yù)售環(huán)節(jié)較重要的就

是把好合同關(guān)，一定要逐字逐句推敲，像“進(jìn)口電梯”、“高端材料”等虛詞一概

不留，而對(duì)面積出現(xiàn)差額如何處理、設(shè)計(jì)變更怎樣處理、房屋逾期交付怎么解決、

房屋保修的范圍和時(shí)間、物業(yè)管理有什么規(guī)定等問(wèn)題，一定要寫(xiě)實(shí)。一個(gè)完善的合

同是消費(fèi)者權(quán)益的較基本的保證。

　　有關(guān)人士特別提醒消費(fèi)者，購(gòu)房一定要強(qiáng)化這樣幾個(gè)意識(shí)：產(chǎn)權(quán)意識(shí)、合同意

識(shí)、品牌意識(shí)。

　　產(chǎn)權(quán)意識(shí)無(wú)非是讓消費(fèi)者搞清這樣一個(gè)問(wèn)題：房子能不能購(gòu)賣(mài)。頭先看土地使

用權(quán)是集體還是國(guó)有，國(guó)有的是出讓還是劃撥。如果是集體所有制土地，就無(wú)權(quán)開(kāi)

發(fā)商品房，如是國(guó)有劃撥土地，則消費(fèi)者在今后上市時(shí)將面臨補(bǔ)交土地出讓金的問(wèn)

題。近年來(lái)在一些城市郊區(qū)蓋起了很多別墅、花園，其實(shí)很多項(xiàng)目的土地是村鎮(zhèn)所

有，根本無(wú)權(quán)搞商品房開(kāi)發(fā)。但很多粗心的消費(fèi)者幾乎沒(méi)有產(chǎn)權(quán)意識(shí)，一看房子便

宜，環(huán)境不錯(cuò)就付款，到較后房子的產(chǎn)權(quán)證卻拿不到手。

　　關(guān)于合同，建設(shè)部和國(guó)家工商局在1995年就推出了商品房銷(xiāo)售合同的示范文本，

但有些開(kāi)發(fā)商覺(jué)得這個(gè)文本太透明了，不愿意采用。消費(fèi)者有的不知道有這么一個(gè)

示范文本，有的知道卻覺(jué)得麻煩也不采用。其實(shí)，這個(gè)文本中對(duì)各類(lèi)問(wèn)題的處理有

很詳細(xì)的規(guī)定，如果認(rèn)真簽訂，可以避免很多糾紛。在目前我們市場(chǎng)和法規(guī)都有不

健全之處、消費(fèi)者尚不習(xí)慣花錢(qián)請(qǐng)律師的情況下，合同就更顯得重要。

　　品牌意識(shí)的提出，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上有些過(guò)于理想化，因?yàn)槲覀兊纳唐贩窟€

沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)購(gòu)方市場(chǎng)。但開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與過(guò)往業(yè)績(jī)，往往與商品房的質(zhì)量有直接

聯(lián)系，同時(shí)，挑選品牌還可以防止那種項(xiàng)目公司干完就走、售后服務(wù)找不到主的情

況。

　　■摘自《人民日?qǐng)?bào)》　文／朱劍紅

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