購房人所購的商品房面積由兩部分組成：一部分是室內(nèi)面積，另一部分則是直接為居住服務(wù)的公共空間，這部分空間分?jǐn)偟矫刻追恐校少彿咳斯矓偂?p>

　　北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定

　　一、根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行），結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本暫行規(guī)定。

　　二、商品房建筑面積應(yīng)按國家現(xiàn)行的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》（附件一）進(jìn)行計(jì)算。

　　三、商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

　　商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

　　四、套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積

　?。ㄒ唬┨變?nèi)的使用面積

　　住宅套內(nèi)的使用面積，按《住宅建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ96—86）第2．5．2條（附件二）的規(guī)定計(jì)算。其他建筑可參照上述規(guī)范或按專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范計(jì)算。

　　（二）套內(nèi)墻體面積

　　商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種。

　　共用墻指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

　　非公用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

　　（三）陽臺(tái)建筑面積，按國家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。

　　1、封閉式的陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；

　　2、挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；

　　3、凹陽臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；

　　4、半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　五、公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t

　　（一）商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

　　（二）為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?p>

　　多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

　?。ㄈ┕媒ㄖ娣e分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計(jì)的使用功能。

　　六、可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

　?。ㄒ唬┐筇?、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及基本功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

　　（二）套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

　　七、不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間

　?。ㄒ唬﹤}庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。

　?。ǘ┦鄯繂挝蛔誀I、自用的房屋。

　　（三）為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

　　八、其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

　　九、分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法

　　分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

　　公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和

　　公用建筑面積＝整幢建筑的建筑面積－套內(nèi)建筑面積之和－不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e

　　十、售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報(bào)告。

　　十一、售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。

　　十二、建設(shè)項(xiàng)目部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進(jìn)行計(jì)算，因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐?，需要以?guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)國土房管部門同意，并需書面承諾：先按預(yù)售合同的約定，用先行計(jì)算的商品房銷售面積與購房人結(jié)算房價(jià)。在建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，與測繪部門較終實(shí)測的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房價(jià)不變；面積減少的，售房單位應(yīng)按實(shí)際售價(jià)退款。

　　十三、商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)偅黄涔媒ㄖ娣e亦不被其他樓層或樓門分?jǐn)?。其他公用建筑面積的分?jǐn)偅幢疽?guī)定執(zhí)行。

　　任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g（包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積）原始設(shè)計(jì)的使用功能。

　　十四、樓房按套計(jì)算建筑面積的，參照本規(guī)定：單位按房改政策及價(jià)格出售的公有住房，不適用本規(guī)定。

　　十五、商品房銷售面積的測繪，按《北京市商品房（樓房）測繪技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行（附件三）。

　　十六、本規(guī)定自下發(fā)之日起實(shí)行。原市房屋土地管理局《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》（京房地權(quán)字〖98〗1285號）同時(shí)廢止。

　?。ǜ郊唬簢医?jīng)委《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，附件二：建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》摘錄，附件三：北京市商品房（樓房）測繪技術(shù)規(guī)定）

　　附件一：國家經(jīng)委

　　《建筑面積計(jì)算規(guī)則》

　　一、計(jì)算建筑面積的范圍

　　（一）單層建筑物不論其高度如何均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。

　?。ǘ└叩吐?lián)跨的單層建筑物，如需分別計(jì)算建筑面積，當(dāng)高跨為邊跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以勒腳以上外墻表面到高跨中住外邊線的水平寬度計(jì)算；當(dāng)高跨為中跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以中住外邊線的水平寬度計(jì)算。

　　（三）多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻水平面積計(jì)算。

　?。ㄋ模┑叵率摇氲叵率?、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算。

　　（五）用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超過2．2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。

　?。┢碌亟ㄖ锢玫跄_做架空層加以利用且層高超過2．2米的，按圍護(hù)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

　　（七）穿過建筑物的通道、建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。

　?。ò耍﹫D書館的書庫按書架計(jì)算建筑面積。

　?。ň牛╇娞菥⑻嵛锞?、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。

　?。ㄊ┪枧_(tái)燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。

　?。ㄊ唬┙ㄖ飪?nèi)的技術(shù)層，層高超過2．2米的，應(yīng)計(jì)算建筑面積。

　　（十二）有柱雨篷按住外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱的雨篷按其頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　?。ㄊ┯兄能嚺?、貨棚、站臺(tái)等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱、獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按其頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　（十四）突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

　?。ㄊ澹┩怀鰤ν獾拈T斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

　　（十六）封閉式陽臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　?。ㄊ撸┙ㄖ飰ν庥许斏w和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　?。ㄊ耍﹥蓚€(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　?。ㄊ牛┦彝鈽翘葑鳛橹饕ǖ篮陀糜谑枭⒌木疵繉铀酵队懊娣e計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　?。ǘ┛缭狡渌ㄖ?、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。

　　二、不計(jì)算建筑面積的范圍

　　（一）突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。

　?。ǘz修、消防等用的室外爬梯。

　?。ㄈ痈咴?．2米以內(nèi)的技術(shù)層。

　?。ㄋ模?gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫、地下人防干、支線等。

　?。ㄎ澹┙ㄖ镆詢?nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。

　?。┯袊o(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱。舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。

　?。ㄆ撸﹩螌咏ㄖ飪?nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。

　?。ò耍痈咝∮?．2米的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。

　　附件二：建設(shè)部

　　《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》摘錄

　　第2．5．2條套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　一、套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積總和；

　　二、躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；

　　三、不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、

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