1.如何知道所購房產是否被抵押

　　購房人要想知道所購房產的抵押情況，可以有三種途徑：

　　1.向登記機關查詢。房地產屬于不動產，根據《中華人民共和國擔保法》第四十一條、四十二條的規(guī)定，以房地產為標的的抵押應當辦理抵押物登記，抵押合同自抵押登記之日起生效。在北京市，辦理房地產抵押登記的部門一般是市、區(qū)兩級國土資源和房屋管理局的權屬登記部門。因此，購房人可以去這些部門查詢。

　　2.檢查開發(fā)商的證件。根據房地產抵押登記管理的有關辦法，以房地產抵押的，登記機關應當在權屬證件上作相應記載。因此，購房人有權要求開發(fā)商出示所購房產的有關證件，即國有土地使用權證和房屋所有權證，看在證件的備注欄中上有無作他項權利記載。如果備注欄中沒有注明他項權利(抵押)的情況，則該房屋沒有抵押給銀行。檢查開發(fā)商的證件應當注意三個問題：（1）應當堅持看原件。很多開發(fā)商往往以各種理由不讓購房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了；（2）注意審查證件的真?zhèn)?。?）看清抵押的記載情況。

　　3.通過媒體查詢。從今年開始，為了方便當事人了解房地產的抵押情況，北京市國土資源和房屋管理局將北京市房地產開發(fā)項目抵押登記情況進行公示，即刊登在有關媒體上，購房人可以通過有關媒體了解自己所購房產的抵押情況。

　　2.已經抵押的房屋如何購購

　　如果發(fā)現所購的房產或土地已被開發(fā)商抵押，購房人該如何處理呢？需要告訴購房人的是：被抵押的房產不一定不能購。根據《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》的規(guī)定，在抵押期間，抵押人在通知或取得抵押權人同意的情況下，可以轉讓抵押物，但應將轉讓物已經抵押的情況告知受讓人。抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在實際操作中，如果開發(fā)商將抵押的房產（包括房屋所在的土地使用權被抵押）進行銷售的話，在辦理預售登記、產權過戶時，必須取得抵押權人（一般為銀行）的同意，由抵押權人出具同意辦理的書面信函。需要說明的是，抵押權人同意抵押人辦理預售登記或者產權過戶并不意味著抵押權人放棄了抵押權。因此，有人認為“辦理了預售登記的房屋就不會出現問題”的觀點是值得商榷的。

　　需要提醒開發(fā)商的是，應當明確地將房產抵押的有關情況告知購房人，否則會導致合同無效，從而在法律上使自己處于一個非常不利的地位，即購房人日后無論因何種原因要求退房的話，都可以以此為由。在通知購房人時，較好是取得購房人的書面確認，以免日后的糾紛。

　　■購購辦法

　　作為購房人，如果需要購購此類房產的話，可以參考以下辦法處理：

　　1.如果付款方式不是按揭貸款的話，購房人可以要求自己將與自己所購房產抵押部分相應的購房款全部或者部分直接交給抵押權人，由抵押權人解除對于該部分房產的抵押。應該說這樣操作也是有法律依據的：《擔保法》第四十九條第三款規(guī)定，“抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存?！?p>　　2.如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權人的銀行不是同一銀行的話，可以與開發(fā)商在合同中約定，由貸款銀行將款項的全部或者部分直接支付給作為抵押權人的銀行，后者在收到該部分款項后，應當解除對所購房產相應部分的抵押。

　　3.如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權人的銀行是同一銀行的話，這種情況相對比較簡單，銀行為保護自己的利益會對所貸款項進行適當處理，同時會間接地降低購房人的抵押風險。

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