在北京一家事業(yè)單位工作的秦小軍，從去年至今，已接連購置了三套住房。他的想法在現(xiàn)在的時尚青年中很有市場：投入頭付后，將住房簡單裝修，然后出租，以租金來支付月供（銀行貸款）。

在北京、上海、廣州、深圳等房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的地區(qū)，有很多秦小軍這樣的年輕人。他們以及一些購購房子后轉(zhuǎn)手出賣謀取差價利潤的人，形成了房地產(chǎn)領域內(nèi)一個新的群體———新房東。

在一些開發(fā)商的大力鼓吹下，新房東的群體滾雪球般越來越大。這些人堅信，自己的投資行為是在為明天購購了幾乎沒有風險的保險。但是，他們沒有看到，開發(fā)商勾畫出的誘人前景背后，其實有著巨大的風險。

“畫餅”背后有風險

北京一處房地產(chǎn)開發(fā)項目在廣告中提供的“投資價值分析”大致如下：頭付18萬元，并提供八成20年按揭，入住后每月償還5000元貸款，附近市場上同等外銷公寓房每月租金收入9960元。這樣，用租金月收入9960元償還每月5000元貸款后，還凈得4960元。每年12個月即可收入59520元，4至5年即可收回頭付投資，以后每年還掙5萬多，若干年后凈得一套公寓。

事實上，這樣的投資價值分析是經(jīng)不起推敲的。

的問題在于誰也無法保證自己的房子能有固定的租戶，因此，租金收入是不確定的?！妒袌鰣蟆贩治鲋赋?，如果在需求相對穩(wěn)定的前提下，新的公寓建成之后會造成某一個區(qū)域內(nèi)公寓供應量的增加，因而會稀釋這一區(qū)域公寓租金的價格，導致租金價格下降。此外，作為后入市場的公寓經(jīng)營者，一般會先以低租金來吸引租戶，擴大影響力。個人購房者的一套公寓租價會受到整個公寓出租經(jīng)營市場定價的影響，而每套公寓的套型、朝向、樓層、裝修等與周邊成功物業(yè)之間具體的差異也會使租金收入有一定的變數(shù)。

另外，租金收入不等于凈收入。秦小軍直率地告訴記者，出租人收到月租金后，不能直接拿去抵月供。按照現(xiàn)行法律規(guī)定，必須交納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及其附加費之后，再扣除個人所得稅。如果再考慮扣除公寓出租專業(yè)代理的傭金、律師簽約費等費用（比例約為10％），較后算下來，剛才所說的9960元租金到手的還不足7000元，4至5年收回頭付的結(jié)論顯然有問題。

秦小軍透露說，目前幾乎所有的新房東都在偷稅漏稅，因為現(xiàn)在的稅率蠻高的，交稅后，大多數(shù)人還必須每月往房子里貼錢。記者問他：“要是將來政府嚴查稅收，你們怎么辦？”他沉默了。

專家提醒切莫跟風

這還是在房子價值不變的前提下進行的分析。冷靜回顧十年來的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，我們不得不承認這樣一個事實：這十年間實現(xiàn)了保值增值的住宅只是極少數(shù)。曾經(jīng)火爆一時的方莊是北京較早的商品房住宅小區(qū)，當時居住在這里的人們都是些成功人士，如今早已“富氣”不再。早年每平方米七八千元購置的高尚住宅，現(xiàn)在在二手房市場里只能賣到四千多元。誰能保證自己今天購置來的準備出租的房子，在幾年后不會貶值呢？

專家告訴我們，即使在房地產(chǎn)市場十分成熟、房屋價值已基本定型的發(fā)達國家，人們投資房地產(chǎn)做新房東時也是慎之又慎，他們往往依賴專業(yè)的投資顧問做出房地產(chǎn)投資決策，而很少個人直接投資。因為商業(yè)房地產(chǎn)投資需要十分專業(yè)的知識與分析技術。而在國內(nèi)，在房地產(chǎn)開發(fā)商的誘導下，人們一窩蜂地爭做新房東，盲目性未免大了些。專家提醒那些有志于做新房東的人們：投資前先冷靜地多問問自己：那些開發(fā)商嘴里誘人的“畫餅”，會不會成為明天的泡影。

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