定金合同的重要性不亞于購(gòu)賣合同。簽定金合同，是為了保障遇到違約情況，追究另一方責(zé)任。東方正義律師事務(wù)所認(rèn)為，之所以近來(lái)“竹籃打水一場(chǎng)空”的情況越來(lái)越多，正是與沒(méi)有規(guī)范簽訂定金合同有密切關(guān)系。目前，二手房市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)，二手房?jī)r(jià)格漲幅快，上家隨意漲價(jià)現(xiàn)象嚴(yán)重。一旦定金合同簽得不規(guī)范，下家往往吃虧。

　　簽訂規(guī)范的定金合同是一種較有保障的方式。下家付了定金，與中介公司簽訂的協(xié)議，較好就是“定金合同”。即便在這份合同中沒(méi)有任何條款涉及因一方原因?qū)е路课輿](méi)有成交而產(chǎn)生的違約事項(xiàng)，也不影響向違約方追究違約責(zé)任，即雙倍返還定金。

　　意向金或訂金協(xié)議應(yīng)簽得越詳細(xì)越好，各條違約事項(xiàng)絕不能落下。通常情況下，中介公司出具的是意向金或訂金協(xié)議而非定金合同。兩者相比，前者不具備大定性質(zhì)。因此，在簽合同時(shí)一定要寫入違約條款，以免造成無(wú)法追究責(zé)任的無(wú)奈結(jié)果。違約條款一般應(yīng)有如下內(nèi)容：上家原因造成該房屋不能成交，則應(yīng)向下家雙倍返還意向金；如下家原因造成該房屋不能成交，則由上家“拗掉”意向金。如果協(xié)議中沒(méi)有涉及此項(xiàng)內(nèi)容，上下家應(yīng)當(dāng)在附記中注明。對(duì)于房屋狀況要詳細(xì)填寫清楚。如該房屋處有戶口，應(yīng)確認(rèn)其戶口遷移條件或日期，較好是在合同簽署后付清大部分房款之前遷出，以免出現(xiàn)后遺癥。下家也應(yīng)要求中介公司提供房屋產(chǎn)權(quán)證（原件或復(fù)印件）及產(chǎn)權(quán)人出售房屋委托書（原件），審查委托人與房屋產(chǎn)權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人是否一致。作為協(xié)議的附件，該房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和產(chǎn)權(quán)人出售房屋委托書應(yīng)由中介公司蓋章。

　　明確定金收取方是上家還是中介公司。一般情況下，一旦發(fā)生違約，定金的收取方是另一方追究違約責(zé)任的對(duì)象。有的中介為避免上下家過(guò)早碰面而發(fā)生踢開中介現(xiàn)象，往往會(huì)代上家收取定金。因此，不管簽訂的是定金合同還是意向金協(xié)議，都應(yīng)明確誰(shuí)是收取方。如果收取方是上家，合同的主體應(yīng)當(dāng)是上下家，合同中需注明甲方是某某（上家），乙方是某某（下家）。如果收取方是中介公司，則應(yīng)當(dāng)要求中介公司出具代上家收取定金的委托書，并備注在合同中，明確中介公司只是代理人身份。否則，下家有權(quán)向中介公司追究違約責(zé)任。具體交付時(shí)，購(gòu)方應(yīng)要求中介公司出具收據(jù)。該收據(jù)不僅要有經(jīng)紀(jì)人簽章，還應(yīng)有中介公司公章。

　　在正式簽署《上海市房屋購(gòu)賣合同》后，購(gòu)方還應(yīng)當(dāng)保管好預(yù)訂協(xié)議、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、產(chǎn)權(quán)人出售房屋委托書等相關(guān)文件，以免日后發(fā)生糾紛出現(xiàn)舉證不力的被動(dòng)局面。　　

　　第三條預(yù)訂期限預(yù)訂期限為本協(xié)議生效之日起天。乙方應(yīng)于年月日之前到甲方營(yíng)業(yè)場(chǎng)所（本市區(qū)路號(hào)）與房屋產(chǎn)權(quán)人簽署《上海市房屋購(gòu)賣合同》。第四條意向金條款1、乙方同意簽署本協(xié)議時(shí)，向甲方支付意向金人民幣元，作為甲乙雙方履行本協(xié)議規(guī)定的義務(wù)和承諾的擔(dān)保。在乙方與房屋產(chǎn)權(quán)人簽署《上海市房屋購(gòu)賣合同》后，該意向金轉(zhuǎn)為乙方購(gòu)房款的一部分；2、在本協(xié)議第三條規(guī)定的預(yù)訂期限內(nèi)，除本條第3款規(guī)定的情形外，乙方拒絕按照本協(xié)議條確定的預(yù)訂條件與房屋產(chǎn)權(quán)人簽署《上海市房屋購(gòu)賣合同》的，甲方有權(quán)沒(méi)收乙方交付的意向金；房屋產(chǎn)權(quán)人（包括共有人）拒絕按照本協(xié)議條確定的預(yù)訂條件與乙方簽署《上海市商品房購(gòu)賣合同》，或者由于甲方向乙方隱瞞該房屋已存在抵押、出租、查封及其他對(duì)乙方購(gòu)房決定產(chǎn)生影響的重要事實(shí)、導(dǎo)致乙方不能或不愿意購(gòu)購(gòu)該房屋的，甲方愿意向乙方承擔(dān)雙倍返還意向金的賠償責(zé)任。

　　3、有下列情形之一，乙方拒絕簽署《上海市房屋購(gòu)賣合同》的，甲方應(yīng)承擔(dān)全額返還乙方已支付意向金的責(zé)任：（1）乙方與房屋產(chǎn)權(quán)人在簽署《上海市房屋購(gòu)賣合同》時(shí)，就本協(xié)議條預(yù)訂條件以外的房屋購(gòu)賣主要條款不能達(dá)一致的；（2）本協(xié)議簽署后《上海市房屋購(gòu)賣合同》簽署前，由司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的。第五條生效及其他

　　本協(xié)議一式份，甲乙雙方各持份，自甲乙雙方簽章之日起生效。

　　甲方（蓋章）：

　　乙方（簽字）：經(jīng)紀(jì)人（簽章）：日期：

　　日期：附件：1、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；2、產(chǎn)權(quán)人出售房屋委托書（上海市東方正義律師事務(wù)所擬訂）

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