上海樓市在新年之交面臨著“還能漲多久”的心理危機(jī)。當(dāng)閉著眼睛不愁賣的開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)售樓不那么容易的時(shí)候，會(huì)有兩種選擇，一種是把房子建得更好，用質(zhì)量贏得市場(chǎng)，另一種是把表面工作做的更好，讓房子“看上去很美”。如果說(shuō)在大牛市里，就算購(gòu)房者知道開(kāi)發(fā)商搞鬼也沒(méi)辦法（因?yàn)槟悴毁?gòu)總有人購(gòu)），那么在房子不那么好賣的時(shí)候，購(gòu)房者就更要放亮眼睛。面積縮水、虛假?gòu)V告、延期交房、拖延辦證、“零風(fēng)險(xiǎn)投資”等讓購(gòu)房人吃虧上當(dāng)?shù)氖驴偸且l(fā)大量的商品房購(gòu)賣合同方面的糾紛。那么，在實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商到底設(shè)置了哪些陷阱呢？總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　編者的話：

　　上次發(fā)了一篇關(guān)于中介陷阱的文章，提到通過(guò)中介購(gòu)房時(shí)，一定要上下家見(jiàn)面再?zèng)Q定。有一位中介公司的經(jīng)理打電話來(lái)說(shuō)，你們?yōu)槭裁床宦?tīng)聽(tīng)中介的聲音，我不是不想讓上下家見(jiàn)面，而是不敢讓他們見(jiàn)面。據(jù)這位經(jīng)理說(shuō)，他經(jīng)手的就有好幾次上下家一見(jiàn)面就甩了中介自己去成交了，而作為一家規(guī)模不算大的中介公司，和這樣的上下家打官司往往是得不償失的。

　　這位經(jīng)理的話我們也理解，以目前的實(shí)際情況，訴訟成本有時(shí)的確是比公平更直接的問(wèn)題，但我們還是認(rèn)為，公正、公平、公開(kāi)的市場(chǎng)環(huán)境是市場(chǎng)中每一個(gè)主體和原素共同努力的結(jié)果，在一個(gè)靠欺上瞞下才能生存的市場(chǎng)中，沒(méi)有真正的贏家，同時(shí)想告訴“上家”和“下家”們，請(qǐng)珍惜我們的市場(chǎng)環(huán)境。

這次還是要說(shuō)到陷阱，是針對(duì)開(kāi)發(fā)商的，但我們的想法依然是“愿其無(wú)也”。（丁華鵬）

　　文/誠(chéng)誠(chéng)

　　廣告（包括沙盤、售樓書等）陷阱

　　為了賣掉房子，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中（包括沙盤、售樓書等）對(duì)綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對(duì)于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場(chǎng)、房屋底下有大水泵、道路開(kāi)通無(wú)期等情況，購(gòu)房人要求有一個(gè)說(shuō)法時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或代理商就是利用購(gòu)房者想當(dāng)然地以為廣告上的都是今后能看得見(jiàn)的，瞞天過(guò)海。盡管在2003年較高人民法院對(duì)這些做出了司法解釋，但法庭在調(diào)查取證時(shí)還是會(huì)有很多細(xì)節(jié)方面的問(wèn)題，所以購(gòu)房者還是盡量讓開(kāi)發(fā)商把廣告里的東西寫進(jìn)合同的好。

　　“五證”陷阱

　　一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》也叫建設(shè)工程開(kāi)工證、《商品房銷售預(yù)售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。但在實(shí)踐中，有些開(kāi)發(fā)商（售樓人員）為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說(shuō)正拿著相關(guān)文件在報(bào)批某項(xiàng)手續(xù)，要么就說(shuō)文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。售樓人員往往會(huì)先要求客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書或合同，而客戶一旦交完訂金或購(gòu)房款，再有什么問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商（售樓人員）便會(huì)即刻變臉。目前開(kāi)發(fā)商沒(méi)有手續(xù)就明目張膽的情況越來(lái)越少了，倒是開(kāi)發(fā)商用一期的許可證賣二期、三期房子的情況還常遇到，這就要看清楚一些，以免“陷開(kāi)發(fā)商于非法預(yù)售”，且購(gòu)房者入住無(wú)期。

　　合同陷阱

　　幾經(jīng)斟酌后，客戶便要決定購(gòu)房了，因此得與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房購(gòu)賣合同》。一般情況下，開(kāi)發(fā)商（售樓人員）會(huì)遞給客戶一份擬好的合同，合同會(huì)有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時(shí)，購(gòu)房者往往以為該說(shuō)的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開(kāi)發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬(wàn)分之三計(jì)算，但您一不留神，開(kāi)發(fā)商（售樓人員）便將此條款設(shè)計(jì)成按購(gòu)房全款的萬(wàn)分之三承擔(dān)違約責(zé)任。前不久有過(guò)這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元?；蛘咴诓荒馨磿r(shí)辦理好時(shí)，干脆讓購(gòu)房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實(shí)際不公平。例如：約定任何一方解除購(gòu)房合同都要支付總房款40%的違約金。這實(shí)際上只是限制購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。

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