廣州置業(yè)者日益理性，二手房產(chǎn)所表現(xiàn)的價(jià)廉物美的高性價(jià)比，越來(lái)越受到購(gòu)家的認(rèn)可和歡迎，二手樓的交易也逐步增大。但是，二手的交易相對(duì)一手來(lái)說(shuō)也顯得有些不那么清晰和規(guī)范。購(gòu)家想要購(gòu)購(gòu)二手房產(chǎn)“物超所值”，一定要擦亮眼睛，關(guān)注一些容易忽略的細(xì)節(jié)，維護(hù)自己的合理合法權(quán)益。

　　驗(yàn)明正身：產(chǎn)權(quán)狀況、房屋類型

　　頭先，購(gòu)購(gòu)二手房屋一定要先明確房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，“司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”房屋不得轉(zhuǎn)讓。另外，根據(jù)市房地產(chǎn)交易的規(guī)定，若房屋仍設(shè)定有抵押，交易也不會(huì)辦理此種房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。上述兩種情況，由于賣家通常不會(huì)主動(dòng)提及，因此常常被購(gòu)家忽略。一旦出現(xiàn)這種情況，購(gòu)賣合同已簽訂，購(gòu)家頭期款已支付給賣家，在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的過(guò)程中卻發(fā)現(xiàn)房屋不能轉(zhuǎn)讓，這會(huì)給購(gòu)家?guī)?lái)?yè)p失。建議在簽訂購(gòu)賣合同前，購(gòu)家應(yīng)先到房地產(chǎn)交易進(jìn)行產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查，以確定該房屋是否存在限制或禁止轉(zhuǎn)讓的情形。

　　同時(shí)，還應(yīng)明確房屋的使用類型。現(xiàn)在，二手房市場(chǎng)上一部分為商品房，一部分是未轉(zhuǎn)成產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)房。如果這類使用權(quán)房未取得產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)有關(guān)規(guī)定不能出售。為避免購(gòu)家在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)這類問(wèn)題而遭受損失，在簽訂購(gòu)賣合同前應(yīng)查看業(yè)主是否取得產(chǎn)權(quán)證。另外，若交易的是商業(yè)用房，則該房屋的用途必須為非居住用房。因?yàn)榉蔷幼∮梅坎趴赊k理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。若購(gòu)購(gòu)是用于住宅，購(gòu)房人將無(wú)法達(dá)到預(yù)期目的。

　　交易透明：約定付款方式、交房時(shí)間

　　在驗(yàn)明二手交易房屋的正身之后，購(gòu)賣雙方如果就購(gòu)賣達(dá)成一致意見(jiàn)，那么二手的交易就算達(dá)成了一半。但是，在交易達(dá)成后，購(gòu)家一定還要多留個(gè)心眼，不要吃“啞巴虧”。

　　很多購(gòu)賣雙方通常只關(guān)注房屋價(jià)款達(dá)成一致，對(duì)于具體的付款方式卻未給予應(yīng)有的重視。結(jié)果在其后履行過(guò)程中，常常由于某筆款項(xiàng)的支付時(shí)間不明而產(chǎn)生糾紛，受損失的一方因?yàn)楫?dāng)初與對(duì)方未訂有明確條款而只能自認(rèn)倒霉。建議雙方簽訂購(gòu)賣合同時(shí)，應(yīng)對(duì)付款流程作出明確、具體約定。

　　交房這一重要環(huán)節(jié)。這可能會(huì)涉及到交房的具體時(shí)間及相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算。若無(wú)具體約定，則可能出現(xiàn)逾期交房，卻無(wú)法追究上家違約責(zé)任的被動(dòng)局面，以及相關(guān)費(fèi)用無(wú)人結(jié)算的尷尬情況。建議在購(gòu)賣合同中明確約定交房日期，及應(yīng)由哪方在交房前結(jié)清包括水、電、煤氣、物管費(fèi)、維修資金等相關(guān)費(fèi)用。

　　同時(shí)，二手房屋購(gòu)家還應(yīng)特別留意非居住用房稅費(fèi)的說(shuō)明。購(gòu)購(gòu)（出售）非居住用房需繳稅費(fèi)的種類、數(shù)額與居住用房有較大差別。若由于對(duì)購(gòu)購(gòu)（出售）非居住用房應(yīng)繳稅費(fèi)估算不足，則可能出現(xiàn)大大超出購(gòu)房人的原先預(yù)算或嚴(yán)重影響售房人的預(yù)期收益。因此，在簽訂合同前，雙方應(yīng)先至房屋所在地房地產(chǎn)交易或請(qǐng)教專業(yè)人士，了解清楚非居住用房購(gòu)賣應(yīng)繳稅費(fèi)的具體種類及數(shù)額，從而做到心中有數(shù)。

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