2011年7月2日，以“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之惑：求解有效性”為主題的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第11屆年會(huì)在海南三亞隆重開(kāi)幕。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生、中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)、頭創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光、知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀、路勁地產(chǎn)董事局主席單偉豹等專家、學(xué)者、地產(chǎn)大腕悉數(shù)到場(chǎng)，探討在十二五規(guī)劃提出的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)公平效益被動(dòng)下，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路。
　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京科技大學(xué)教授趙曉先生出席了本屆論壇并做了對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)樓市分析的精彩演講。

　　精彩觀點(diǎn)

　　去年的一個(gè)主題是“看破中國(guó)經(jīng)濟(jì)”，我記得手機(jī)報(bào)上有一個(gè)“中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)者看空中國(guó)經(jīng)濟(jì)”這樣的一個(gè)標(biāo)題，我和他的觀點(diǎn)有所不同，我在今年發(fā)表了一個(gè)比較樂(lè)觀的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)可能給中國(guó)帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇。

　　我認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)不大，機(jī)會(huì)很大。盡管現(xiàn)在有很多唱空的論調(diào)，盡管開(kāi)發(fā)商也喜歡鼓吹中國(guó)經(jīng)濟(jì)很危險(xiǎn)，因此希望中國(guó)的房地產(chǎn)政策有所放松，我認(rèn)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)不大，而機(jī)會(huì)很大。

　　以下是趙曉演講實(shí)錄內(nèi)容：

　　趙曉：今天特別高興，去年的一個(gè)主題是“看破中國(guó)經(jīng)濟(jì)”，我記得手機(jī)報(bào)上有一個(gè)“中國(guó)經(jīng)濟(jì) 學(xué)者看空中國(guó)經(jīng)濟(jì)”這樣的一個(gè)標(biāo)題，我和他的觀點(diǎn)有所不同，我在今年發(fā)表了一個(gè)比較樂(lè)觀的 觀點(diǎn)，房地產(chǎn)可能給中國(guó)帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇。在那屆論壇上倡空的觀點(diǎn)是主流，通過(guò)剛才白長(zhǎng)虹的 介紹，大概可以想象到。我剛才很高興的聽(tīng)到了哈繼銘的觀點(diǎn)，可以說(shuō)我們的觀點(diǎn)非常接近，這 一屆看多的觀點(diǎn)已經(jīng)有所增加，至少現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)了一個(gè)人在一定程度上看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)，但是我對(duì)美 國(guó)經(jīng)濟(jì)不太樂(lè)觀，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)和哈繼銘博士相當(dāng)接近。

　　我會(huì)想去年的第四季度，很多人在談話中認(rèn)為中國(guó)會(huì)出現(xiàn)滯脹，我們知道滯脹是極大的看空中國(guó) 經(jīng)濟(jì)，實(shí)際上滯脹是一個(gè)癌癥、是一個(gè)毒瘤，沒(méi)有一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的體系能夠解決滯脹問(wèn)題，如果中 國(guó)經(jīng)濟(jì)真的走向滯脹那問(wèn)題就非常嚴(yán)重了。我也從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的百名調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如果去年的第四 季度，很多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)心滯脹，也就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)有兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是增長(zhǎng)速度會(huì)一路下滑，去 年曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)這樣一個(gè)趨勢(shì)。另一方面，他們擔(dān)心物價(jià)一路上漲。較后陷入到滯脹的毒瘤里，去 年我們講這樣的觀點(diǎn)很有市場(chǎng)，但到了今年，同樣是 個(gè)季度，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于經(jīng)濟(jì)調(diào)查，我注意 到對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的擔(dān)心比重有所下降，大家不再擔(dān)心中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的問(wèn)題，絕大多數(shù)這么看， 大家只擔(dān)心一個(gè)問(wèn)題，物價(jià)會(huì)不會(huì)上漲，由兩個(gè)問(wèn)題變成了一個(gè)問(wèn)題。

　　，我認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)不大，機(jī)會(huì)很大。盡管現(xiàn)在有很多唱空的論調(diào)，盡管開(kāi)發(fā)商也喜歡 鼓吹中國(guó)經(jīng)濟(jì)很危險(xiǎn)，因此希望中國(guó)的房地產(chǎn)政策有所放松，我認(rèn)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)不大， 而機(jī)會(huì)很大。一般認(rèn)為，一個(gè)經(jīng)濟(jì)體如果能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)兩個(gè)季度的增長(zhǎng)，那么這種增長(zhǎng)就有自信 心了。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)經(jīng)歷了3個(gè)多月的持續(xù)增長(zhǎng)，而且我認(rèn)為這個(gè)增長(zhǎng)是可持續(xù)的。這個(gè)增長(zhǎng)是 由內(nèi)需所拉動(dòng)的增長(zhǎng)，我們都在談話中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從外需主導(dǎo)的增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi) 需主導(dǎo)的增長(zhǎng)，而且持續(xù)了3個(gè)多月。從幾個(gè)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，比如投機(jī)率已經(jīng)處在歷史高位，是比 較健康的，我們看到很多企業(yè)在倒閉，同時(shí)也看到很多創(chuàng)業(yè)型的企業(yè)在出現(xiàn)。我們看到民營(yíng)企業(yè) 的投資增長(zhǎng)在目前超過(guò)了國(guó)有企業(yè)的投資增長(zhǎng)，這一點(diǎn)也有重要，表明市場(chǎng)的活力比很多人想象 得要強(qiáng)勁得多。 {$page$}

　　在2009年，基本上是由政府所拉動(dòng)的新一輪增長(zhǎng)，到了2010年國(guó)有企業(yè)的投資占在主導(dǎo)地位 ，今年民營(yíng)的投資增長(zhǎng)明確快于國(guó)有企業(yè)。而且我們看到大量的信心指數(shù)也是非常好的，這表明 大家對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)還是非常有信心的，當(dāng)前先進(jìn)的問(wèn)題就是物價(jià)，我也同意剛才哈繼銘提到的，由 于前一段的超額投放我們是有物價(jià)壓力，但仍然想在這里提醒，我們有物價(jià)的壓力，但是不要對(duì) 這種壓力過(guò)于危言聳聽(tīng)，因?yàn)檫@種壓力在我看來(lái)基本上是可控的。基本上我們的中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)保持 在可控的范圍內(nèi)。

　　，從國(guó)際上看，一些國(guó)家已經(jīng)開(kāi)始縮緊貨幣政策，從目前來(lái)看物價(jià)也仍將在可控的范圍內(nèi)。 為什么要強(qiáng)調(diào)這點(diǎn)，因?yàn)槲飪r(jià)的問(wèn)題往往是大家比較關(guān)注的問(wèn)題，同時(shí)也是容易誤導(dǎo)的。我印象 非常深刻的是，就在我們的博鰲論壇上，在2008年7月份的時(shí)候，有一些投行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為中 國(guó)的物價(jià)將會(huì)進(jìn)入到兩位數(shù)的增長(zhǎng)，將會(huì)進(jìn)入到20%的增長(zhǎng)，而不是10%的增長(zhǎng)，后來(lái)我們知道 了這個(gè)觀點(diǎn)是非?？尚Φ?，因?yàn)樵?009年時(shí)是負(fù)增長(zhǎng)，但就是這樣的危言聳聽(tīng)導(dǎo)致了政府的極其 壓力的貨幣收縮，終于導(dǎo)致了中國(guó)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的崩潰。我們現(xiàn)在依然也不應(yīng)該對(duì)物價(jià)的壓力過(guò)于 危言聳聽(tīng)，我認(rèn)為是可控的，這點(diǎn)我和哈繼銘不同。我認(rèn)為中國(guó)的貨幣緊縮基本上走到了危險(xiǎn)， 這個(gè)和房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)系，我個(gè)人認(rèn)為如果僅僅從宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看，也不應(yīng)該過(guò)多認(rèn)為房地產(chǎn)還是 要過(guò)多的緊縮政策，當(dāng)然如果我們出于本的政策考慮。

　　所以我認(rèn)為內(nèi)需增長(zhǎng)的新的周期已經(jīng)開(kāi)始，如果今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度不會(huì)低于9.5%，大部分人都 認(rèn)為即便是對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)悲觀的人他們也不認(rèn)為會(huì)低于9%，如果今年的增長(zhǎng)速度不會(huì)低于9.5%，那 么我非常同意哈繼銘的觀點(diǎn)，原因很簡(jiǎn)單，基本上每一個(gè)五年規(guī)劃的點(diǎn)都是較低的，如果今 年不會(huì)低于9.5%，那么接下來(lái)可能一年比一年高。十二五的增長(zhǎng)速度是非常樂(lè)觀的，不僅這種增 長(zhǎng)速度是樂(lè)觀的，我個(gè)人認(rèn)為未來(lái)十到十五年都客觀是樂(lè)觀的，因?yàn)橹袊?guó)會(huì)進(jìn)入到以城市化內(nèi)需 為主導(dǎo)的增長(zhǎng)，而這種增長(zhǎng)足以拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)平均每年9.5%以上的增長(zhǎng)速度，所以我們對(duì)中國(guó)經(jīng) 濟(jì)的結(jié)論恰恰不是悲觀的，我們相信有很大的可能性中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)在十年后超過(guò)美國(guó)，中國(guó)市場(chǎng)的 潛力會(huì)大于美國(guó)加上歐盟的總和，這是我們所看到的一點(diǎn)。

　　在這個(gè)背景下，我們討論房地產(chǎn)的一些問(wèn)題。

　　頭先，中國(guó)房地產(chǎn)仍然存在黃金的發(fā)展時(shí)期，城市化必然帶來(lái)這樣的事實(shí)。無(wú)論你喜不喜歡房地 產(chǎn)，無(wú)論你從意識(shí)形態(tài)上對(duì)房地產(chǎn)抱什么觀點(diǎn)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)仍然會(huì)是中國(guó)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，你想取消不 再作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是不可能的。但是中國(guó)房地產(chǎn)有這樣一個(gè)黃金發(fā)展前景，并不等于可以按照過(guò)去 的發(fā)展模式繼續(xù)進(jìn)行下去，我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的確到了應(yīng)該轉(zhuǎn)變發(fā)展模式的時(shí)候。較重要的是 從香港的模式轉(zhuǎn)向新加坡的模式，這個(gè)模式的轉(zhuǎn)變并沒(méi)有十分理想，我認(rèn)為中國(guó)這樣一個(gè)大國(guó)不 應(yīng)該走新加坡的道路，但是我們現(xiàn)在看到的是，這樣一個(gè)轉(zhuǎn)型已經(jīng)定局。新加坡的模式政府所主 導(dǎo)的供應(yīng)占了90%，中國(guó)不會(huì)達(dá)到這么多，比例也在逐漸上升。所以我們?cè)谥饾u的從香港的模式 向新加坡模式轉(zhuǎn)變。 {$page$}

　　較近我們到一些地方去調(diào)查，很有意思，發(fā)現(xiàn)一些很微妙的政策、博弈好像達(dá)到了新的均衡，比 如保障房的建設(shè)，過(guò)去地方政府非常不喜歡，總是抵制，但是現(xiàn)在我們看到很多的地方政府開(kāi)始 喜歡保障房的建設(shè)，因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn)可以通過(guò)這樣的機(jī)會(huì)更大規(guī)模的進(jìn)行拆遷，并從中獲得好處。 所以保障房本來(lái)是政府在推的，現(xiàn)在被一些地方政府接過(guò)來(lái)，而且很喜歡，達(dá)到新的平衡， 我個(gè)人的判斷是房地產(chǎn)逐漸走向正規(guī)。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直發(fā)展很好，但是中國(guó)股市沒(méi)有表現(xiàn)出來(lái)，房地產(chǎn)同樣也是這樣，當(dāng)它附加了太多的 政策的訴求，太多政策的干預(yù)的時(shí)候，我們對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)是很難準(zhǔn)確的。哈繼銘認(rèn)為未來(lái)會(huì)有 真實(shí)的需求，政策市就是這樣，較終由政策來(lái)主導(dǎo)，我問(wèn)過(guò)一些開(kāi)發(fā)商，他們現(xiàn)在更關(guān)注的不是 哈繼銘這樣的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，更關(guān)心的是接近決策核心層這些人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)布，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市 場(chǎng)正在變成一個(gè)政策市場(chǎng)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)正在變得越來(lái)越跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有關(guān)系，漸行漸 遠(yuǎn)，你怎么樣建沒(méi)有多大，你們不建商品房，政府用保障房來(lái)建。所以我們看到中國(guó)經(jīng)濟(jì)超然間 走過(guò)了一段非常大的變化，曾經(jīng)有一段時(shí)間，我們非常謙卑認(rèn)為，我們不會(huì)搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，所以我 們?cè)敢庀蛉澜绲睦洗髮W(xué)習(xí)，但我們突然發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)沒(méi)什么了不起的，我們也會(huì)干，而發(fā)展到 今天，我們進(jìn)一步往前走，而且發(fā)現(xiàn)不僅老子不僅僅可以干，而且自己干就可以了，這樣至少?gòu)?商品房經(jīng)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的態(tài)勢(shì)，接下來(lái)不知道會(huì)出現(xiàn)什么政策，只有接近政策核心的人會(huì)清楚房 地產(chǎn)會(huì)呈現(xiàn)怎樣的變化，這是一個(gè)觀察。

　　其次，炒房時(shí)代要轉(zhuǎn)向理財(cái)投資時(shí)代。前一段時(shí)間是炒房投資，只要你購(gòu)房子就賺錢(qián)，我們知道 中國(guó)投資的平均年收益率大概在15%以下，投資商業(yè)地產(chǎn)的收益率大概在10%以上。經(jīng)歷了這一 輪調(diào)控后，個(gè)人再去投資房地產(chǎn)，它的收益率可能不到9%，換句話說(shuō)還比不上中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速 度。商業(yè)住宅的投資收益率基本上能夠跟政策轉(zhuǎn)變之前差不多，因?yàn)樗鼪](méi)有太多的變化。

　　目前來(lái)說(shuō)有統(tǒng)計(jì)表明，如果你是做房地產(chǎn)信托基金的投資，大概收益率非常穩(wěn)定，而且你進(jìn)入的 門(mén)檻也很低，收益率只有3—5%，如果你借助與信托進(jìn)行投資，你的收益率只有10%，經(jīng)過(guò)專家 的理財(cái)，收益率達(dá)到80%以上，尋求較高投資的辦法是專家理財(cái)，因此我們說(shuō)，炒房投資的時(shí)代 ，就要轉(zhuǎn)向理財(cái)投資的時(shí)代。

　　較后還有一個(gè)觀察跟哈繼銘是一樣的，但是角度是不同的，他講了很多的金融的因素，信貸 的引入和月供點(diǎn)，這些觀點(diǎn)是不矛盾的，我這里就不補(bǔ)充了。中國(guó)人是很有錢(qián)的，甚至是太有錢(qián) 的，在鄂爾多斯這樣的地區(qū)，億萬(wàn)富翁是很多的，千萬(wàn)富翁比比皆是。

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