頭次購(gòu)房用足額度

　　A女士幾年前全額付款購(gòu)了婚房，現(xiàn)在準(zhǔn)備用公積金貸款為父母購(gòu)套養(yǎng)老房，但卻被告知，她不能申請(qǐng)公積金貸款，只能辦理商業(yè)性套房貸。

　　A女士很郁悶：我和先生都沒(méi)有使用過(guò)公積金貸款，為什么會(huì)沒(méi)有資格申請(qǐng)呢？當(dāng)初，特意到公積金咨詢(xún)過(guò)，公積金貸款不受二套房貸政策影響，只要沒(méi)有使用過(guò)，或者已經(jīng)還清貸款，就能夠申請(qǐng)。 所以，我們購(gòu)房時(shí)特意沒(méi)有辦理公積金貸款，想把公積金貸款留到再次購(gòu)房時(shí)使用。后來(lái)，也聽(tīng)說(shuō)公積金貸款政策調(diào)整了，要區(qū)分頭套、二套，但沒(méi)想到，現(xiàn)在我們連貸款資格也沒(méi)有了。

　　顯然，A女士被公積金貸款新政“誤傷”了。去年以來(lái)，公積金貸款政策也隨著房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控多次調(diào)整。2010年11月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確套住房公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放對(duì)象， 于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄降睦U存職工家庭，且貸款用途 于購(gòu)購(gòu)改善居住條件的普通自住房。停止向購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。而根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)《2010年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》公布的本市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，本市購(gòu)購(gòu)改善型套住房公積金貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為低于34.6平方米（含34.6平方米）。A女士現(xiàn)在持有房產(chǎn)的人均面積超標(biāo)了，當(dāng)然就不能使用公積金貸款購(gòu)房。

　　因此，在目前情況下，頭次購(gòu)房一定要用足公積金貸款的額度。需要提醒的是，夫妻雙方的任何一方在婚前使用過(guò)公積金貸款，婚后，即便另一方?jīng)]有購(gòu)過(guò)房，其公積金使用也會(huì)受到影響，所以，夫妻雙方較好能同時(shí)使用公積金貸款購(gòu)房，以用足額度。

　　主貸參貸仔細(xì)斟酌

　　B先生公積金賬戶(hù)內(nèi)的余額較多，考慮到離退休還有近10年時(shí)間，要用好這筆錢(qián)，較好的辦法是貸款購(gòu)房。他打算購(gòu)購(gòu)一套市的老工房作為投資，先出租，今后就給兒子作為婚房。在看房時(shí)，細(xì)心的中介提醒他，辦理公積金貸款不妨以?xún)鹤幼鳛橹髻J人，他作為參貸人。

　　原來(lái)，B先生已經(jīng)購(gòu)過(guò)房子，按規(guī)定，再申請(qǐng)公積金貸款要符合改善性需求的標(biāo)準(zhǔn)，即便符合了，利率也要按照1.1倍計(jì)算。而由于他們前次購(gòu)房時(shí)，兒子尚未成年，按規(guī)定，成年后的兒子單獨(dú)購(gòu)房就可以享受頭套房政策。B先生兒子剛剛參加工作，公積金賬戶(hù)內(nèi)的余額很少，不能用足額度，B先生參貸后，其賬戶(hù)內(nèi)的余額可以合并計(jì)算額度，幫助兒子用足頭套房公積金政策。

　　按《上海市住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款管理辦法實(shí)施細(xì)則》第八條（共同貸款對(duì)象的條件）規(guī)定，貸款申請(qǐng)人的配偶、同戶(hù)成員作為住房公積金共同借款人的，可以參與公積金貸款額度計(jì)算，同戶(hù)成員是指在申請(qǐng)公積金貸款時(shí)與貸款申請(qǐng)人屬同一戶(hù)籍且時(shí)間在一年以上（含一年）的直系血親。B先生符合共同貸款的條件。

　　此外，二套房政策中房屋套數(shù)的認(rèn)定以家庭為單位，即主貸人、主貸人配偶和未成年子女屬于一個(gè)家庭，由于B先生不是主貸人，因此其擁有一套住房是不作為頭套房申請(qǐng)貸款的審核條件，只要其兒子在成年后沒(méi)有購(gòu)購(gòu)過(guò)產(chǎn)權(quán)房、沒(méi)有貸款記錄，就可以認(rèn)定為頭套房，享受公積金貸款頭套房政策。如此，B先生從主貸人變?yōu)閰①J人，其公積金賬戶(hù)的余額就能取得更好的效益。

　　提前還貸扣準(zhǔn)年限

　　兩年前，C先生利用公積金貸款購(gòu)置了一套房，貸款期限為10年。如今，C先生準(zhǔn)備提前還掉部分貸款。他聽(tīng)說(shuō)，提前還款可以通過(guò)縮短貸款年限，享受到低利率。但他提前還款后，卻發(fā)現(xiàn)利率并未降低。

　　原來(lái)，公積金貸款利率年限不同，其利率也不同，主要區(qū)分是有沒(méi)有超過(guò)5年。C先生兩年前購(gòu)房時(shí)，5年期以上的公積金貸款年利率為3.87%。而5年期以?xún)?nèi)（含5年）的利率為3.33%。縮短還款期限的利率計(jì)算依據(jù)為：縮短后的貸款年限加上已還貸款年限，若少于5年的（含5年），剩余還款期內(nèi)的利率按5年期以?xún)?nèi)計(jì)算；若超過(guò)5年的，則仍按5年期以上利率計(jì)算。C先生已經(jīng)還款兩年，如果他將剩余貸款年限縮短到3年，這3年自然就能享受到優(yōu)惠的年利率。但是如果他將剩余貸款年限縮短到4年，加上已還款的兩年總共為6年，就只能仍沿用5年期以上的利率。

　　需要提醒的是，即便C先生將剩余還款期限縮短到3年，其前兩年已經(jīng)按5年期以上利率計(jì)付的利息將不能減退，只是在剩余3年的還款期內(nèi)能享受低利率。

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