頭次購房用足額度

　　A女士幾年前全額付款購了婚房，現(xiàn)在準(zhǔn)備用公積金貸款為父母購套養(yǎng)老房，但卻被告知，她不能申請公積金貸款，只能辦理商業(yè)性套房貸。

　　A女士很郁悶：我和先生都沒有使用過公積金貸款，為什么會沒有資格申請呢？當(dāng)初，特意到公積金咨詢過，公積金貸款不受二套房貸政策影響，只要沒有使用過，或者已經(jīng)還清貸款，就能夠申請。 所以，我們購房時特意沒有辦理公積金貸款，想把公積金貸款留到再次購房時使用。后來，也聽說公積金貸款政策調(diào)整了，要區(qū)分頭套、二套，但沒想到，現(xiàn)在我們連貸款資格也沒有了。

　　顯然，A女士被公積金貸款新政“誤傷”了。去年以來，公積金貸款政策也隨著房產(chǎn)市場調(diào)控多次調(diào)整。2010年11月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，明確套住房公積金個人住房貸款的發(fā)放對象， 于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄降睦U存職工家庭，且貸款用途 于購購改善居住條件的普通自住房。停止向購購第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。而根據(jù)上海市統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局上海調(diào)查總隊《2010年上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》公布的本市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，本市購購改善型套住房公積金貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為低于34.6平方米（含34.6平方米）。A女士現(xiàn)在持有房產(chǎn)的人均面積超標(biāo)了，當(dāng)然就不能使用公積金貸款購房。

　　因此，在目前情況下，頭次購房一定要用足公積金貸款的額度。需要提醒的是，夫妻雙方的任何一方在婚前使用過公積金貸款，婚后，即便另一方?jīng)]有購過房，其公積金使用也會受到影響，所以，夫妻雙方較好能同時使用公積金貸款購房，以用足額度。

　　主貸參貸仔細(xì)斟酌

　　B先生公積金賬戶內(nèi)的余額較多，考慮到離退休還有近10年時間，要用好這筆錢，較好的辦法是貸款購房。他打算購購一套市的老工房作為投資，先出租，今后就給兒子作為婚房。在看房時，細(xì)心的中介提醒他，辦理公積金貸款不妨以兒子作為主貸人，他作為參貸人。

　　原來，B先生已經(jīng)購過房子，按規(guī)定，再申請公積金貸款要符合改善性需求的標(biāo)準(zhǔn)，即便符合了，利率也要按照1.1倍計算。而由于他們前次購房時，兒子尚未成年，按規(guī)定，成年后的兒子單獨(dú)購房就可以享受頭套房政策。B先生兒子剛剛參加工作，公積金賬戶內(nèi)的余額很少，不能用足額度，B先生參貸后，其賬戶內(nèi)的余額可以合并計算額度，幫助兒子用足頭套房公積金政策。

　　按《上海市住房公積金個人購房貸款管理辦法實施細(xì)則》第八條（共同貸款對象的條件）規(guī)定，貸款申請人的配偶、同戶成員作為住房公積金共同借款人的，可以參與公積金貸款額度計算，同戶成員是指在申請公積金貸款時與貸款申請人屬同一戶籍且時間在一年以上（含一年）的直系血親。B先生符合共同貸款的條件。

　　此外，二套房政策中房屋套數(shù)的認(rèn)定以家庭為單位，即主貸人、主貸人配偶和未成年子女屬于一個家庭，由于B先生不是主貸人，因此其擁有一套住房是不作為頭套房申請貸款的審核條件，只要其兒子在成年后沒有購購過產(chǎn)權(quán)房、沒有貸款記錄，就可以認(rèn)定為頭套房，享受公積金貸款頭套房政策。如此，B先生從主貸人變?yōu)閰①J人，其公積金賬戶的余額就能取得更好的效益。

　　提前還貸扣準(zhǔn)年限

　　兩年前，C先生利用公積金貸款購置了一套房，貸款期限為10年。如今，C先生準(zhǔn)備提前還掉部分貸款。他聽說，提前還款可以通過縮短貸款年限，享受到低利率。但他提前還款后，卻發(fā)現(xiàn)利率并未降低。

　　原來，公積金貸款利率年限不同，其利率也不同，主要區(qū)分是有沒有超過5年。C先生兩年前購房時，5年期以上的公積金貸款年利率為3.87%。而5年期以內(nèi)（含5年）的利率為3.33%?？s短還款期限的利率計算依據(jù)為：縮短后的貸款年限加上已還貸款年限，若少于5年的（含5年），剩余還款期內(nèi)的利率按5年期以內(nèi)計算；若超過5年的，則仍按5年期以上利率計算。C先生已經(jīng)還款兩年，如果他將剩余貸款年限縮短到3年，這3年自然就能享受到優(yōu)惠的年利率。但是如果他將剩余貸款年限縮短到4年，加上已還款的兩年總共為6年，就只能仍沿用5年期以上的利率。

　　需要提醒的是，即便C先生將剩余還款期限縮短到3年，其前兩年已經(jīng)按5年期以上利率計付的利息將不能減退，只是在剩余3年的還款期內(nèi)能享受低利率。

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