促銷之一：降低頭付　　

　　案例：某樓盤推出頭付10%，在正式簽合同之前，先訂三方協(xié)議，由購房者向?qū)I(yè)投資公司借貸一筆相當于樓價20%的款項，再去辦七成按揭。

　　律師提醒：從表面上看，降低了頭付款，可幫助一時手頭現(xiàn)金不多、但有購房需求的購房者。當樓市遇到不景氣時，大多數(shù)房產(chǎn)商都會推出“降低頭付”的營銷策略。但嚴格來講，銀行要求購房者有一定自由資金(比如不低于30%)才愿意貸款。降低頭付的做法會使銀行的風險增加，因此，銀行將會對購房者的資信要求比較苛刻，有可能會出現(xiàn)購房者獲得的貸款不足。

　　購房者與開發(fā)商簽定房屋購賣合同時，應(yīng)當注明一旦貸款不足的處理方式。另外，購房者與投資公司簽定借貸合同、購房者與房產(chǎn)商簽定購賣合同，在它們之間的關(guān)聯(lián)性方面以及具體簽法上也值得購房者多加注意。

　　促銷之二：返還差價

　　案例：某開發(fā)商承諾，在某時段購購某樓盤，以后若樓市價格下滑，愿向購房者以現(xiàn)金返還差價損失。

　　律師提醒：房產(chǎn)商的這些承諾并不意味著購房者無風險了。在簽合同時應(yīng)從三方面考慮：

　　頭先注意是否將“返還差價”等承諾寫進了合同，如沒有明確約定，應(yīng)意識到這沒有法律效力。一旦發(fā)生糾紛，購房者會承擔敗訴的風險。二是若將承諾寫進合同，在以后的操作中仍會存在問題，如差價損失以何標準來確定？同一時期的樓盤會存在不同位置不同價格等方面的區(qū)別，其市場價值的定位會隨著時間而發(fā)生變化，差價損失的計算依據(jù)又是什么？三是差價損失的計算期限有無時間限制？若沒有，這對開發(fā)商的約束力度會大大降低。若有，由于市場千變?nèi)f化，會產(chǎn)生許多不確定因素，是否會得到法院的支持也是不確定因素。在此提醒購房者，若簽這種合同，除了以上考慮外，在與開發(fā)商作明確約定時，還應(yīng)就返還差價的具體履行標準作詳細約定，只有約定得越詳細才越具有可操作性。

　　促銷之三：無理由退房

　　案例：某開發(fā)商表示，兩年內(nèi)購房者如要退房，公司將提供原價退房或差價補足兩種選擇。退房時，購房者的房款還將獲得5.8%的年利率。

　　律師提醒：對于購房者來講，“無理由退房”風險與利益同在。頭先，交房與退房時間都是開發(fā)商定的，購房者從時間差上喪失了自由。其次，購房者付款多為銀行按揭，若還款期間退房，對銀行來講，購房者的抵押借款合同如何繼續(xù)履行或終止？相關(guān)的稅費、保險費的支出如何退還？若退房時，房屋已交付，裝修費、契稅等費用誰承擔？此外退房中，開發(fā)商審核或批準在時間上把握的主動權(quán)都在開發(fā)商，這給“無理由退房”加上了個“有理由”的時間。而且在退房期間，房市的漲跌、開發(fā)商經(jīng)營狀況均影響開發(fā)商承兌情況。

　　購房者應(yīng)謹慎看待這種承諾，若簽這樣的合同，建議購房者的房款支付后專門匯入開發(fā)商在銀行單獨設(shè)立的賬戶，該資金專門用于擔保兩年后退房時房款和利息的支付。而在兩年內(nèi)，開發(fā)商無權(quán)動用這筆資金，并且，開發(fā)商還應(yīng)向該賬戶事先存入相應(yīng)房款的利息。另外在退房程序上，開發(fā)商應(yīng)在約定的期限內(nèi)退還房款及利息。

　　促銷之四：延期付款

　　案例：某區(qū)樓盤提出購房者只要先支付30%的頭付款，余下的款項待交房時再付清

　　律師提醒：房產(chǎn)開發(fā)商的這種促銷策略降低了購房者付款的財務(wù)成本，但這類房屋的余款如果購房者是基于銀行貸款的話，建議購房者在與開發(fā)商簽約時，應(yīng)當確定銀行同意兩年后給予足額銀行貸款。因為目前銀行貸款政策也是經(jīng)常變化的，若房產(chǎn)開發(fā)商交房時購房者銀行貸款不足，購賣雙方之間勢必會引起糾紛。此外，廣大購房者應(yīng)當在支付頭付后立即辦理商品房的預告登記，以保護自己的權(quán)益。

　　促銷之五：購房保價

　　案例：某樓盤推出購房保價，承諾客戶在區(qū)域平均房價下跌時給予差額補償。

　　律師提醒：按照這個承諾，消費者購房后一定期間內(nèi)，若房價下跌開發(fā)商應(yīng)補償差額，但怎么補法，購房人說房價每平方米下跌了1000元，而開發(fā)商不認可又怎么辦？且房價以哪天為準？萬一哪天房子有質(zhì)量問題或者開發(fā)商遲延交房，購房人要求退房，那么該按什么價格進行退款和賠償？

　　購房者若參與購房保價，一要明確“區(qū)域平均價格”的范圍、時間節(jié)點和確定主體；二要明確開發(fā)商補差的時間和違約責任；三要明確開發(fā)商在合同中違反交房義務(wù)情形下的賠償責任的計算基數(shù)，是合同約定的房價還是已經(jīng)扣除補償差額后的房價；四要開發(fā)商較好有一筆資金，作為補差資金來源的擔保。

　　促銷之六：保樓金

　　案例：某套房屋賣100萬元，承諾每年以8%的保樓金給購房者。另如某開發(fā)商承諾購購某商鋪后，即總商鋪款20%的養(yǎng)鋪金。

　　律師提醒：“保樓金”、“養(yǎng)鋪金”其實均為價格打折或售后返利的形式變化而已。目前，有的開發(fā)商承諾購房者購購后立即支付，有的則答應(yīng)分期支付共兩種形式，在現(xiàn)實中以后者居多。如果開發(fā)商承諾的“保樓金”、“養(yǎng)鋪金”不是立即一次性支付的話，要充分考慮開發(fā)商的履約能力以及是否有強有力的擔保，事實上售后返利由于開發(fā)商不能實現(xiàn)承諾的案例比比皆是，購房者還應(yīng)三思而行，謹慎待之。

　　促銷之七：返稅購房

　　案例：開發(fā)商承諾，如購購140平方米以上的非普通商品房，只須繳納1.5%（普通商品房）的契稅，其余1.5%契稅由開發(fā)商補貼。

　　律師提醒：根據(jù)有關(guān)政策，140平方米以上房屋屬于非普通住宅，購購非普通住宅的風險并非僅僅體現(xiàn)在次購房契稅上，今后可能開征的保有稅(如物業(yè)稅)和轉(zhuǎn)讓稅(土地增值稅、營業(yè)稅、個人所得稅等)均可因為是購購了非普通住宅而將區(qū)別對待，故這個承諾對今后來講，不確定因素較多，風險也較大，購房者對此應(yīng)作好充分的思想準備。

　　促銷之八：購房車

　　案例：某開發(fā)商承諾，凡購購某別墅，即購房者某品牌轎車一輛，還附帶牌照。

　　律師提醒：“購房車”是個美麗的陷阱，若雙方約定不明極易產(chǎn)生糾紛。購房者對“購房車”要冷靜對待，對所的車應(yīng)當以明確條款約定，如是什么名稱、規(guī)格(型號)、數(shù)量、價值，何時交付、交付地點、違約責任等都應(yīng)約定清楚，對于大價值的與較好將此合同或協(xié)議進行公證。

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