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收房容積率誰驗(yàn)收 專家:規(guī)劃測量部門要把好關(guān)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 761 次
●“容積率”關(guān)系業(yè)主的居住舒適度業(yè)主———收房時(shí)易忽視“容積率”
收房在購房環(huán)節(jié)中是非常重要的一環(huán),對于苦等一年甚至更久的購房者來說,早已做好了充分的準(zhǔn)備,甚至都成了半個(gè)收房專家了。然而,智者千慮,卻沒準(zhǔn)有一“失”———“容積率”就是許多業(yè)主在收房時(shí)缺乏重視的一環(huán)。
“容積率越低,居住舒適度越高?!辈簧儋彿空呱钪O這一道理,然而對于“容積率”的具體概念卻很模糊,所以沒法防范開發(fā)商在此做文章。也許在收房時(shí),您根本不會(huì)注意到容積率“2”和“3”的差別,但是無形中,卻會(huì)給您將來的生活帶來潛在的不便,您的房子沒準(zhǔn)也會(huì)因此貶值。
那么,作為普通業(yè)主來說,怎么能知道開發(fā)商交付使用的房子容積率是否達(dá)到事先告知的數(shù)字呢?在政府的相關(guān)主管部門對一個(gè)小區(qū)進(jìn)行驗(yàn)收時(shí),是否對建成后準(zhǔn)備交付使用的小區(qū)進(jìn)行容積率的驗(yàn)收呢?記者就此進(jìn)行了采訪。
●留心“待定性質(zhì)”的用地開發(fā)商———在“容積率”上做手腳
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者,開發(fā)商為了盡量多地取得利潤,會(huì)不遺余力地在“容積率”上做手腳。
這位從事多年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者,開發(fā)商在不違法的情況下改變?nèi)莘e率的方式主要有三種:其一,開發(fā)商通過合法的途徑改變?nèi)莘e率,如在拿到地之后,做通規(guī)劃部門的工作,將容積率提高0.1或0.2,如果獲得規(guī)劃部門的同意和批文,是不違法的。其二:容積率可以有一定的浮動(dòng)范圍,如果在此范圍內(nèi),則開發(fā)商不用承擔(dān)增加面積所受的罰款,因此不少開發(fā)商鉆這個(gè)空子。其三:規(guī)劃部門通過驗(yàn)收,對范圍之外超過容積率的部分處以補(bǔ)交地價(jià)的罰款,開發(fā)商如果接受罰款,也不屬違法。
“但是,也有不少開發(fā)商一味地視相關(guān)法規(guī)不見,或者干脆在竣工驗(yàn)收后繼續(xù)加蓋幾層,這樣的情況也是有的?!边@位業(yè)內(nèi)人士還告訴記者,一些開發(fā)商甚至在售樓時(shí),鼓勵(lì)頂層的住戶自己加蓋,而提高房價(jià),將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。
“容積率變動(dòng)范圍在上下0.5之間,一般消費(fèi)者很難有直觀的感受,必須請專業(yè)的部門進(jìn)行整體驗(yàn)收。”這位業(yè)內(nèi)人士表示憂慮,業(yè)主如果對容積率產(chǎn)生懷疑,在有很大把握的情況下才可進(jìn)行“復(fù)核”,否則重新核定容積率的成本是業(yè)主們很難承擔(dān)的。
另外,他還提醒消費(fèi)者,要特別留意那些在總體規(guī)劃圖中“待定性質(zhì)”的土地,一些開發(fā)商故意留下這樣一些模糊的地方,較后卻蓋起住宅樓來。如果發(fā)現(xiàn)這樣的情況,則消費(fèi)者可以以規(guī)劃圖為依據(jù)向法院提起申訴。
記者在采訪中還發(fā)現(xiàn),一個(gè)樓盤并不一定只有一個(gè)容積率,因?yàn)?,一個(gè)小區(qū)樓盤有可能是由幾塊土地綜合建成的,那么每個(gè)地塊的容積率就可能不一樣,而每一個(gè)地塊容積率是按照每個(gè)地塊的紅線界限來計(jì)算的。尤其在多層、小高層和高層混合開發(fā)的社區(qū)內(nèi),有的開發(fā)商往往將多層的容積率和小高層、高層的容積率混合起來,取一個(gè)綜合容積率,這樣就大大降低了其小高層和高層的容積率,而對于多層的容積率則另外單獨(dú)列出。
看來,購房者不能輕易相信開發(fā)商在樓書里所說的容積率,但是,有沒有什么部門對開發(fā)商交付使用的小區(qū)容積率進(jìn)行驗(yàn)收呢?
●誰來驗(yàn)收容積率?建筑專家:規(guī)劃和測量部門要把好關(guān)
所謂“容積率”,是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率,其中地下車庫、架空開發(fā)的建筑底層等建筑面積可以不算入總建筑面積之內(nèi)。
對于住戶來說,容積率直接關(guān)系到居住的舒適度。容積率越低,建筑密度一般也就越低,居住就越舒服。而對于開發(fā)商來說,容積率的高低直接決定可建的房屋的大小,可回收資金的多少,無怪乎一些開發(fā)商在容積率上“煞費(fèi)苦心”了。
北京建筑工程設(shè)計(jì)公司副總建筑師吉樹起在接受記者采訪時(shí)指出,“容積率與每一位業(yè)主的自身利益息息相關(guān)”。頭先,容積率會(huì)對居民的日照產(chǎn)生間接影響,有些開發(fā)商改變了樓間距,或者多蓋了幾層,遮擋了正常的日照。吉樹起指出,目前這種情況比較嚴(yán)重。其次,容積率加大,小區(qū)內(nèi)的人均占有資源會(huì)減少。容積率決定了小區(qū)內(nèi)居住的總?cè)藬?shù),而一個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)施和規(guī)劃中的居住人數(shù)是相匹配的,所以容積率提高,人數(shù)增多,車位、郵局、商店、學(xué)校等公共設(shè)施的配套就會(huì)變得相對不足。
“業(yè)主對于容積率是多是少,是很難有具體感受的,業(yè)主沒有能力去完成對整體容積率的檢驗(yàn)?!奔獦淦鹛寡裕莘e率問題確實(shí)是目前不少業(yè)主收房時(shí)的一個(gè)盲點(diǎn),“所以監(jiān)督驗(yàn)收容積率的責(zé)任,當(dāng)仁不讓地落在了相應(yīng)的測量部門和政府規(guī)劃部門”。
吉樹起告訴記者,所有項(xiàng)目在向有關(guān)部門申請《建筑工程規(guī)劃許可證》時(shí),設(shè)計(jì)方案中的“擬建建筑容積率”、“建筑高度”、“建筑與相鄰建筑間距”、“建筑密度”等都要符合城市控制性詳細(xì)規(guī)劃或其他要求。所以在收房時(shí),政府有責(zé)任督促和檢驗(yàn)項(xiàng)目是否達(dá)到設(shè)計(jì)方案中的相關(guān)要求;其次需要具有國家資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收,并且提供驗(yàn)收報(bào)告等。
有些不法開發(fā)商為了謀求更多的利潤,偷偷地將已規(guī)劃確定的建筑總面積擴(kuò)大、增高;或出于某些原因,改變了建筑物的“四至”、樓間距,如此種種,屢見不鮮。針對這些現(xiàn)象,吉樹起說,“政府對于每一塊地的開發(fā)強(qiáng)度都是有嚴(yán)格要求的。”因此開發(fā)商不能擅自更改項(xiàng)目的容積率等其他指標(biāo)。“比如,建筑物的位置不可挪,只能根據(jù)規(guī)劃委員會(huì)公示審批的規(guī)劃書上的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?!?
但是,吉樹起也提到,施工誤差在2%-3%范圍內(nèi)是可以原諒的,但是超過這個(gè)標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的,將構(gòu)成“違規(guī)”,可由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令拆除,或者沒收違法建筑物。
●分戶驗(yàn)收和整體驗(yàn)收相結(jié)合律師:口頭允諾不可信,合同是關(guān)鍵
北京匯佳律師事務(wù)所的邱寶昌(邱寶昌博客,邱寶昌新聞,>瀏覽更多房地產(chǎn)熱點(diǎn)新聞,了解更多樓盤資料,請點(diǎn)擊進(jìn)入
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