Simon，一個德國駐北京公司的高管。他的家在離法蘭克福不遠的一個小鎮(zhèn),大約有300戶居民。他的房子坐落在一個小森林里，房屋的四周都是樹、綠地，樹林里鳥兒會在早晨和晚上“歡唱”。在樹林里散步，還能偶爾遇到鹿、兔子和狐貍等小動物。

　　因為太太是中國人，Simon前幾年就在北京別墅區(qū)購了一棟別墅。Simon居住的社區(qū)環(huán)境很美，和他的家鄉(xiāng)有點相近。有花、有草、有鳥，早上可以在林蔭道上晨跑，也可以去健身房鍛煉身體。之所以選擇別墅區(qū)置業(yè)，Simon的理由是“將來孩子可以上國際學校”。

　　不過，先進讓這位來自德國的朋友不能適應的是：每次進入小區(qū)，門衛(wèi)都會向Simon敬禮。他說：“雖然門衛(wèi)很敬業(yè)很認真，但是我又不是軍官你也不是士兵為什么要敬禮？這里不是軍營，只是生活社區(qū)，門衛(wèi)只要點頭示意或者微笑就可以。這樣才不會有距離感，才會感覺親切。在德國，物業(yè)管理就很人性化，大家像一家人一樣。

　　隨著北京國際影響力的提升，像Simon這樣越來越多的外籍人士愿意在北京長期生活。不過，究竟外籍人士需要什么樣的居所？他們的置業(yè)標準是什么？新限外令的逐步落實，對在京的外籍人士貸款購房有何影響？他們辦理住房按揭貸款時應該注意哪些問題？絕大多數(shù)在北京租房的外國人，較在乎的又是哪些？

　　Patrick Parsons:較重要的，就是要離辦公地點近。在國外，人的工作時間都是以公里計算，特別是中產(chǎn)，不像中國這樣以天、周、月為計算單位，所以老外以“時間就是”作為信條。用一個企業(yè)中層為例，他每公里能賺100美元，如果他在西山購一套風景秀麗的別墅，而他又在國貿(mào)工作。每天，他來回在路上的時間就至少4公里，一年按250個工作日算，他等于白白扔掉了10萬美元。

　　因此，外國人選擇居所或投資型住宅，一定會選擇離商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)近的物業(yè)。朝陽公園、燕莎一帶的物業(yè)就很受外國人的歡迎，不僅離區(qū)不遠，而且生活配套完善。另外，交通一定要便捷。由于語言不通和對城市的不了解，外國人出門大多都打車或乘坐公共交通工具，因此小區(qū)周圍是否有便捷的交通網(wǎng)絡，也是他們關心的問題。

　　外國人較看重的還是配套，甚至重于房屋本身。因為配套和環(huán)境意味著一種生活方式和生活品質(zhì)。很多外國人較初都是一個人來到北京求學或工作，單身的他們對社區(qū)旁邊的生活配套設施十分在意。有能方便購物的超市，有林立的餐館，有各種娛樂休閑場所、康體，有洗衣店、家政服務公司等等。不用把太多的精力投入到生活的瑣碎中，這樣老外們可以用更多的時間去品味中國獨有的文化特色和結交更多的中國朋友。

　　有孩子的外國人，在選擇房屋時，頭先挑選的就是周邊是否有國際學校。

　　看重地段發(fā)展?jié)摿?。與中國人相比，外籍人士購房前非?？粗匾?guī)劃和相關信息的收集。不僅了解區(qū)域周圍的交通、生活設施配套的情況，還會詳細了解整個城市的規(guī)劃情況。外國人常用發(fā)展的眼光去選擇房子。

　　Benjamin Christensen：傾向選擇小社區(qū)。一般地，中國人購房子，都會選擇比較大的社區(qū)。但外國人購房大多數(shù)會選擇小社區(qū)，因為在城郊，購大社區(qū)好，商業(yè)、學校、醫(yī)院全到位了；但在城里，所有的配套都是現(xiàn)成的，沒必要購大社區(qū)。在外國人眼中，社區(qū)小，居住的人少，物業(yè)也相對好管理，管理水平也容易維持在較高的狀態(tài)。

　　十分看重有無會所。很多外籍人士到北京購房提出的個問題是“這里有會所嗎”？他們認為會所是一個社區(qū)必不可少的配套，用來接待朋友，或者和社區(qū)鄰居交流溝通。而且，對會所的要求也比較高，希望有游泳池、餐廳、健身房、保齡球等健身娛樂配套設施。

　　物業(yè)管理如何，也是老外們考慮的問題。物業(yè)好壞很重要的一點就是服務是不是準時，除了設備齊備、安保措施周密外，老外還是比較喜歡選擇由國際知名物業(yè)公司來管理的社區(qū)。

　　“擇鄰而居”也是老外們的置業(yè)的信條之一。在歐美，物業(yè)升值與否，很重要的一點取決于物業(yè)管理得怎么樣和樓里住的是什么人，居住在名人薈萃的地方是一種榮譽。外國人與中國人置業(yè)一個的區(qū)別在于，外國人更關注和什么樣的人做鄰居，而中國人更傾向于就房說房。雖然購的是豪宅，但如果鄰居都是暴發(fā)戶，那社區(qū)環(huán)境能好到哪兒去？有錢不意味著有品位，鄰居是房子升值的關鍵。

　　喜歡選高端物業(yè)。對于大多數(shù)中國人來說，還沒有經(jīng)歷過經(jīng)濟危機，因此，他們購房時，一般只從現(xiàn)在的收入水平、市場行情來判斷物業(yè)是否會升值。而很多外國人都經(jīng)歷過經(jīng)濟危機，挑房時會考慮得比較長遠，會考慮到經(jīng)濟不好時的因素。在美國，每到經(jīng)濟蕭條時期，兩種人的消費相對穩(wěn)定：較窮的人和較富的人；兩種房子較容易出租：廉租房和高端豪宅。

　　Anton Eilers：選擇品牌開發(fā)商。外籍人士購房非常在意誰在蓋房子，然后挑選其信任的開發(fā)商。在老外眼中，開發(fā)商的信用很關鍵，因為國外比較在意房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風險。因此，在選定具體購購的樓盤前，他們會了解開發(fā)商、建筑商的實力和專業(yè)技術能力，并且密切關注建筑項目的施工進度。

　　另外，外籍人士對住宅安全性、私密性的要求較高。安全性是繼環(huán)境外，外籍人士選擇房屋的個要求。

　　老外對北京的裝修市場并不熟悉，也沒有時間浪費在裝修上，所以，他們大部分選擇 。根據(jù)老外的生活習慣，他們對裝修的標準主要要求有以下幾點要求：簡潔明快，功能實用，面積大小合適，廚衛(wèi)書房等要區(qū)分清楚盡量隔離，布局要合理，裝修材料品牌不重要只要環(huán)保就行，廚衛(wèi)是重中之重，管道安裝要有反水，一淋一浴(日本人必須要有浴缸)，放毛巾的地方要亮等。

　　Anton Eilers：從2007年12月開始執(zhí)行《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》（新限外令），其目的在于抑制外商過度投資房地產(chǎn)，擠壓房地產(chǎn)泡沫，遏止炒房行為，對外籍人士的自住型購房需求影響不大。

　　外籍人士在京學習或工作確有需要在京購房的，可參考2006年商務部等六部委頒布的《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，只要滿足三個基本條件：一、在中國境內(nèi)工作、學習時間達到一年以上；二、在中國境內(nèi)未曾購購過房產(chǎn)；三、所購購的房產(chǎn)只是用于自住，外籍人士就可以經(jīng)過相關部門的審批，辦理申請購房手續(xù)。

　　據(jù)我所知，受信貸緊縮政策影響，內(nèi)資銀行中只有光大銀行、交通銀行明確表示可以辦理，而國有銀行已經(jīng)全面叫停。以曾開辦過外籍人士住房按揭貸款的中國銀行為例，目前只辦理已加入中國國籍的外籍人士的貸款；而同是曾開展過類似業(yè)務的上海浦東發(fā)展銀行，在全國也只有蘇州分行可以辦理，北京、上海等其他城市均不予受理；而交通銀行也只能辦理有合作協(xié)議的新樓盤的貸款，暫不辦理外籍人士的二手房貸款。

　　相比之下，外資銀行的政策就寬松得多，像東亞銀行、渣打銀行、匯豐銀行、花旗銀行等外資銀行均可以辦理外籍人士的住房按揭貸款，且在貸款幣種及貸款利率方面，政策也比較靈活。

　　內(nèi)資銀行（可辦理外籍人士住房按揭貸款，以下同）辦理住房按揭貸款的利率，是完全按照央行的利率相關規(guī)定來執(zhí)行的，因此，只能辦理人民幣貸款，且執(zhí)行現(xiàn)行的基準利率（五年期以上），如果借款人資質(zhì)比較好，銀行可能還會給予一定的優(yōu)惠，或?qū)?zhí)行15%的利率下浮。

　　外資銀行的人民幣貸款政策，其政策基本和內(nèi)資銀行一致，只是在外幣貸款方面，因外資銀行受其自身外幣來源成本的影響，利率差別也很大。以申請美金貸款為例，東亞銀行的利率為6%，而渣打銀行可能就要達到8%；其他幣種：港幣為6.7%，新幣為5.5%等等。

　　在選擇貸款幣種時，不僅要考慮利息支出總額的多少，還要考慮還款是否方便，以節(jié)省外幣兌換的相關費用。

　　例如，美國籍的Amos在中國的一家外企工作，薪資按美金計算，因此，對于他來說，選擇美元貸款相對會比較方便。

　　打算申請外幣貸款的外籍人士需要注意的是，銀行是以人民幣的形式放款的，匯率則要參照簽約日和放款日的外匯牌價，因此，對于借款人來說，是有一定的利率風險的。

　　Patrick Parsons:按照目前內(nèi)資銀行的相關規(guī)定，辦理住房按揭貸款，銀行是不收取任何費用的，而外資銀行通常要在貸款較初的三年收取一定比例的服務費、總數(shù)約為貸款額的0.5%，還有其他的收費項目：如住房抵押貸款合同的公證費、保險費、律師費等，各銀行政策略有不同，但都比內(nèi)資銀行稍多一些。

　　對于貸款成數(shù)及貸款年限，內(nèi)外資銀行的政策比較一致。如購購新房，90㎡以下房屋，較高可達購購價或評估價（取低）的八成；90㎡以上房屋，較高可達七成。貸款年限較低為五年，較高三十年(申請人年齡+貸款年限<=70)。而二手房的貸款成數(shù)則要參考房產(chǎn)的評估值，視具體情況而定。

　　內(nèi)資銀行除了按固定利率計算的貸款方式以外，提前還款一般是不收取違約金的，而在外資銀行提前還款，要按照合約，收取不同比例的違約金。

　　如以人民幣、港幣、新幣在一年后提前還款，則不收取違約金，若申請美金貸款則要在三年之后才能提前還款，否則要收取違約金，違約金的數(shù)量一般為貸款額的3%或5000元（貸款幣種）。

　　由于各銀行審批外籍人士貸款所需材料比較多，如身份證明、居住證明、收入證明、婚姻證明、房屋交易證明等。而且有的銀行可能會根據(jù)自身的規(guī)定，要求申請人交付其他的材料：如公安機關開具的居住一年以上的相關證明、聯(lián)系地址證明等。因此，為了減去不必要的麻煩，要盡量將材料準備齊全。

　　Benjamin Christensen：上述的物業(yè)管理、配套、交通、環(huán)境等一系列外國人置業(yè)的要求，也同樣是他們在租賃物業(yè)中重視的問題。另外，對于房屋新舊程度，外國人不是很挑剔。他們選擇一個小區(qū)居住，一般

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