因?yàn)闆_動(dòng)難以避免，所以要扼住沖動(dòng)就需要制定一些規(guī)則，并盡量遵守，借此達(dá)到少犯沖動(dòng)的錯(cuò)誤。在這里我們例舉房產(chǎn)投資中幾個(gè)實(shí)用技巧，由此來使我們在投資房產(chǎn)時(shí)加以參照。

　　購房巧用公積金

　　因?yàn)殡S著房價(jià)不斷上升，購房不僅可自住，還可以通過購房而理財(cái)。

　　現(xiàn)在很多企事業(yè)單位都為員工提供高比例的住房公積金。有的企業(yè)員工公積金月度交納總額超過1000元。在現(xiàn)在銀行利息少、CPI高企之下，讓公積金躺在賬戶里“睡覺”不是明智之舉。如何運(yùn)用公積金就有大說道，如果運(yùn)用得好，甚至還能為自己日常生活增加收入。

　　舉例說，高先生一家的現(xiàn)住房沒有背著貸款，家里還有儲蓄20萬。由于股市、黃金和外匯行情忽上忽下，高先生不想冒險(xiǎn)投資，所以房產(chǎn)就成為選擇。高先生用這20萬作為頭付，其余的全部用公積金貸款按揭30年，購購一套市內(nèi)兩居室住房。

　　高先生每月需要還公積金貸款支出1600元，但高先生和妻子兩個(gè)人公積金賬戶里共有近6萬元，每月還有1700多元的入賬，因?yàn)橘彿抠J款用了公積金，所以公積金里的存款和每月公積金入賬，就可以用來還貸。

　　而高先生把房子簡單裝修后租出去，租金每個(gè)月1300元。全年15600元就算作20萬的利息了，和銀行利息比自然要高很多。

　　高先生不僅利用公積金還房貸，用房租當(dāng)高利息，而且由于房價(jià)上漲，高先生的房產(chǎn)也在升值。

　　可見，在條件允許的情況下，購房時(shí)較好不要一次性付全款，應(yīng)盡量降低公積金賬戶中的存款比例，同時(shí)提高貸款比例。

　　從小房產(chǎn)開始投資

　　現(xiàn)在的年輕人，尤其是為結(jié)婚準(zhǔn)備新房的年輕人，看到一幢幢拔地而起的高端小區(qū)，往往會(huì)有購房一步到位的想法，既是高端小區(qū)又是上百平的房子。這時(shí)一定不要為一時(shí)沖動(dòng)付出很大，要量力而為，選擇適合自己資產(chǎn)的房產(chǎn)投資。

　　小王夫婦現(xiàn)有一套市區(qū)70平方米兩室的老房子，如果出售，大概可以得到現(xiàn)金30萬元，夫婦倆還有10萬元的現(xiàn)金。如果要購心儀的新小區(qū)120多平方米的三室房，房價(jià)已達(dá)60萬元，小王夫婦貸款購購這套房，剩下的現(xiàn)金用于支付各類稅費(fèi)和裝修。但從此以后，夫婦倆每月要支付2000元左右的房貸，對于月薪總額僅3000多元的這個(gè)家庭來說，交完房貸，兩人生活水平將迅速下降。

　　在這種情況下，一定不能沖動(dòng)，強(qiáng)行購購120平方米的新房?？梢赃x擇適合自己資產(chǎn)條件的投資：將老房子轉(zhuǎn)售為租，月租金1000元，10萬元的現(xiàn)金再購套18萬元左右的老房子，月租金500元。而那個(gè)環(huán)境很好的新小區(qū)因?yàn)殡x城區(qū)較遠(yuǎn)，入住率低，三室簡裝的月租金僅1600元左右。夫婦倆用兩套房子的租金租下了這套120平方米的新房，住進(jìn)了自己心儀的小區(qū)，每個(gè)月只需額外支付小房子的8萬元房貸和新房租金差100元，合計(jì)也不過700多元。

　　這樣一來，兩人不僅住進(jìn)新房，生活質(zhì)量也沒有下降，而且資金條件好時(shí)，可以提前還貸。從適合自己的小房產(chǎn)開始投資，一點(diǎn)點(diǎn)攢足大房子的錢。

　　可投資房產(chǎn)邊緣產(chǎn)品

　　對于房地產(chǎn)不熟悉的投資者，也不必看到房地產(chǎn)升值，一時(shí)沖動(dòng)就決定購房?？梢酝顿Y房地產(chǎn)股以及房地產(chǎn)信托產(chǎn)品等方式，達(dá)到間接投資房地產(chǎn)，逐步了解房地產(chǎn)市場的目的。

　　錢先生并不熱衷于購房，一則房屋出租率并不高。從目前的沈陽房屋租賃市場來看，多年前售后公房的出租率是較高的，可以達(dá)到10％—15％左右，而一些新交房樓盤的率較低，僅3％左右。二則錢先生對房地產(chǎn)市場不是很了解，不愿把錢全投入其中。

　　錢先生的觀點(diǎn)是，這兩年炒股票、購基金等等，一年下來哪個(gè)還不比3％要高？比如說，現(xiàn)在一年期存款利率為4.14％，這就意味著50萬元存銀行每年有2.07萬元的利息。大可拿出其中的一部分錢來租下一套不錯(cuò)的房子，剩下來的錢愛怎么花就怎么花。

　　也許有人會(huì)說，這樣并沒有考慮存款到期再也無法獲得那么高的利率，還有就是要是租金不斷上漲，踏空房地產(chǎn)市場的牛市不后悔嗎？

　　可以這么說，只要經(jīng)濟(jì)不斷成長，房產(chǎn)肯定是上佳的投資對象，但這并不等于說一定要把住房當(dāng)作投資對象。像錢先生這樣的投資者可以投資房地產(chǎn)股，可以投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，也可以投資國際上的房地產(chǎn)投資基金。

　　不宜讓投資的房產(chǎn)空置

　　有租金支撐的房子像“開工資”，月月開年年開；沒有租金支撐的房子像“一次性產(chǎn)品”，投資收益只有在房子出手時(shí)才能“一現(xiàn)”。這話有一定的道理。

　　如今有不少房產(chǎn)投資者怕麻煩將已購房子空置。這既造成房產(chǎn)資源的浪費(fèi)，又減少了自己的投資收益。其實(shí)，房產(chǎn)的投資收益有兩塊，一塊是增值，一塊是租金。只有玩轉(zhuǎn)增值和租金，才是合格的房產(chǎn)投資者。

　　投資者購房為升值，這種理財(cái)思路是對的，但是購房以后坐等升值，就不可取了。一來，就住房而言，它的基本用途是居住，無論是自住還是他住，它都在釋放著它應(yīng)有的價(jià)值，一旦無人使用它，它的價(jià)值無法釋放，投資者就得不到。

　　二來，持有房子也是有成本的，而且成本不低，這是投資購房與投資其他理財(cái)產(chǎn)品不同的一個(gè)特性。房子的持有成本可分為資本性支出和物業(yè)性支出兩大類。資本性支出主要包括在持有期間為貸款而付出的利息和頭付款的時(shí)間成本〔一般按同期銀行存款利率計(jì)算〕，如果沒有貸款就涉及到本金的銀行利息；而物業(yè)性支出的種類比較多，主要有物業(yè)管理費(fèi)、裝修費(fèi)折舊等。

　　為此，投資者不妨針對短期持有和長期持有分別對待。

　　對于那些以短期持有為目的的房產(chǎn)投資者來說，一個(gè)樓盤從交房開始，園區(qū)一到兩年是裝修扎堆之時(shí)，房產(chǎn)投資者可在拿到房子的鑰匙后，把清水房出租給裝修公司作臨時(shí)辦公用，如果是一樓的房子，還可以出租給建材供應(yīng)商作臨時(shí)倉庫。

　　對于以長期持有為目的的房產(chǎn)投資者來說，應(yīng)該對已購房產(chǎn)進(jìn)行簡單的裝修，以提高投資房的出租收益。

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