關內(nèi)關外跌幅不同

　　深圳關內(nèi)關外樓市情況不一樣，房價走勢也不同，用關外代表關內(nèi)、用特價代表平均等方式來談論房價都是不嚴謹?shù)模菀卓浯蟋F(xiàn)象，誤導市場。

　　按照區(qū)域成交均價來看，從2007年7月較高峰到目前，關內(nèi)福田、羅湖兩區(qū)地理位置優(yōu)勢明顯，房價較為合理，跌幅也較小，約在10%左右；南山、鹽田是前期投資成份較大的區(qū)域，房價起伏較大，下跌接近30%，關外龍崗、寶安兩區(qū)部分片區(qū)投資炒房也非常嚴重，整體跌幅也較大，接近20%。

　　當然，部分樓盤由于投資炒作成分比較大，房價的跌幅就較大，高于了上面的均值，嚴重的跌幅超過40%。對于高價成交的物業(yè)來說，當房價跌幅超過30%時，意味著已經(jīng)成為負資產(chǎn)了（頭付三成計）。目前，負資產(chǎn)物業(yè)已具一定數(shù)量，估計在2～3萬套。

　　租金小幅下滑

　　回報率上升

　　受到租賃市場的供給關系影響，租金水平呈先漲后跌之勢。3月份較高時達到37.8元/平方米每月，而隨后幾個月逐漸下降，到6月份時為33.2元/平方米，降幅為12.2%。一方面租賃需求下降，另一方面供給卻較為充足，在購賣市場低迷的時候，很多資金壓力較大、一時無法脫手的業(yè)主轉(zhuǎn)賣為租，極大的增加了租賃市場的供應，使得供明顯過于求，租金水平也就不斷下滑。不過進入7月，隨著應屆畢業(yè)生的到來，租賃需求將會有小幅上升，租金也有所回升。

　　與房價一樣，關內(nèi)租金跌幅較小，關外則下滑較大。福田、羅湖租金穩(wěn)定在42元/平方米每月左右，南山在36元/平方米每月左右，鹽田在25元/平方米每月左右，寶安、龍崗在20元/平方米左右。通過對一些熱點租賃樓盤的監(jiān)測，租金回報率相對3月來說，普遍上升0.2～0.3個百分點。對于一些投資客手中的負資產(chǎn)來說，放租收取租金不失為減少資產(chǎn)損失的途徑之一。

　　中小戶型更易于放租

　　針對深圳單身青年較多的特點，中小戶型的租賃需求較為豐富。90平方米以下中小戶型物業(yè)成為租賃市場的成交主力，2008年上半年，90平方米以下中小型物業(yè)租賃成交面積占租賃整體市場的六成以上。租賃成交多，放租也較為容易，特別是一些商圈、辦公區(qū)周邊的中小戶型，較為走俏，一旦有房放出，兩三天便能租出去。

　　中小戶型租賃需求多，租金水平也較高，租賃回報穩(wěn)定。2008年上半年，中小戶型的租金基本在38～40元/平方米每月之間，而大戶型租金下滑幅度較大，較低時只有26.4元/平方米每月。

　　從以上兩方面來看，中小戶型更容易放租，且具有更高的租金回報率。對于屬于中小戶型的負資產(chǎn)物業(yè)，放租彌補損失更有優(yōu)勢。（編輯：蘇蘇）

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