關(guān)內(nèi)關(guān)外跌幅不同

　　深圳關(guān)內(nèi)關(guān)外樓市情況不一樣，房?jī)r(jià)走勢(shì)也不同，用關(guān)外代表關(guān)內(nèi)、用特價(jià)代表平均等方式來(lái)談?wù)摲績(jī)r(jià)都是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，容易夸大現(xiàn)象，誤導(dǎo)市場(chǎng)。

　　按照區(qū)域成交均價(jià)來(lái)看，從2007年7月較高峰到目前，關(guān)內(nèi)福田、羅湖兩區(qū)地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，房?jī)r(jià)較為合理，跌幅也較小，約在10%左右；南山、鹽田是前期投資成份較大的區(qū)域，房?jī)r(jià)起伏較大，下跌接近30%，關(guān)外龍崗、寶安兩區(qū)部分片區(qū)投資炒房也非常嚴(yán)重，整體跌幅也較大，接近20%。

　　當(dāng)然，部分樓盤(pán)由于投資炒作成分比較大，房?jī)r(jià)的跌幅就較大，高于了上面的均值，嚴(yán)重的跌幅超過(guò)40%。對(duì)于高價(jià)成交的物業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)30%時(shí)，意味著已經(jīng)成為負(fù)資產(chǎn)了（頭付三成計(jì)）。目前，負(fù)資產(chǎn)物業(yè)已具一定數(shù)量，估計(jì)在2～3萬(wàn)套。

　　租金小幅下滑

　　回報(bào)率上升

　　受到租賃市場(chǎng)的供給關(guān)系影響，租金水平呈先漲后跌之勢(shì)。3月份較高時(shí)達(dá)到37.8元/平方米每月，而隨后幾個(gè)月逐漸下降，到6月份時(shí)為33.2元/平方米，降幅為12.2%。一方面租賃需求下降，另一方面供給卻較為充足，在購(gòu)賣(mài)市場(chǎng)低迷的時(shí)候，很多資金壓力較大、一時(shí)無(wú)法脫手的業(yè)主轉(zhuǎn)賣(mài)為租，極大的增加了租賃市場(chǎng)的供應(yīng)，使得供明顯過(guò)于求，租金水平也就不斷下滑。不過(guò)進(jìn)入7月，隨著應(yīng)屆畢業(yè)生的到來(lái)，租賃需求將會(huì)有小幅上升，租金也有所回升。

　　與房?jī)r(jià)一樣，關(guān)內(nèi)租金跌幅較小，關(guān)外則下滑較大。福田、羅湖租金穩(wěn)定在42元/平方米每月左右，南山在36元/平方米每月左右，鹽田在25元/平方米每月左右，寶安、龍崗在20元/平方米左右。通過(guò)對(duì)一些熱點(diǎn)租賃樓盤(pán)的監(jiān)測(cè)，租金回報(bào)率相對(duì)3月來(lái)說(shuō)，普遍上升0.2～0.3個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于一些投資客手中的負(fù)資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，放租收取租金不失為減少資產(chǎn)損失的途徑之一。

　　中小戶(hù)型更易于放租

　　針對(duì)深圳單身青年較多的特點(diǎn)，中小戶(hù)型的租賃需求較為豐富。90平方米以下中小戶(hù)型物業(yè)成為租賃市場(chǎng)的成交主力，2008年上半年，90平方米以下中小型物業(yè)租賃成交面積占租賃整體市場(chǎng)的六成以上。租賃成交多，放租也較為容易，特別是一些商圈、辦公區(qū)周邊的中小戶(hù)型，較為走俏，一旦有房放出，兩三天便能租出去。

　　中小戶(hù)型租賃需求多，租金水平也較高，租賃回報(bào)穩(wěn)定。2008年上半年，中小戶(hù)型的租金基本在38～40元/平方米每月之間，而大戶(hù)型租金下滑幅度較大，較低時(shí)只有26.4元/平方米每月。

　　從以上兩方面來(lái)看，中小戶(hù)型更容易放租，且具有更高的租金回報(bào)率。對(duì)于屬于中小戶(hù)型的負(fù)資產(chǎn)物業(yè)，放租彌補(bǔ)損失更有優(yōu)勢(shì)。（編輯：蘇蘇）

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