房產投資入門十二式

　　頭式——呼氣放松！別把賺錢看太重。

　　不是所有人都適合做房產投資，就象不是所有人都適合炒股或蹦極一樣。對待投資的心態(tài)，是決定輸贏的關鍵。在決定往房子上投錢之前，要對自己作如下告誡：

　　心態(tài)要平和！不能急功近利！供樓款？就權當往銀行定期存錢吧！

　　式——掂掂錢袋：有多少錢辦多少事兒。

　　投資什么檔次的物業(yè)？投資幾處物業(yè)？都要視各人資金狀況而定。先算算你有多少可動用的資金，然后再減去這幾項投入：

　　1、頭付款；2、房子交付前的供樓款；3、交房后，裝修款(毛坯房)、家具配置款及其間的供樓款、物業(yè)費以及每年的取暖費；4、尋找租戶的費用，包括給中介支付的1個月租金款等；5、應付風險的資金——房子不可能隨時有租戶排隊續(xù)租，你至少要有應付3-5個月的空置費，包括物業(yè)管理費和月供款。若你的資金對上述費用富富有余，可以考慮投資多處房產。但是，較好別把前一套房子的租金贏余算進你下一套房子的支付能力中——就算你有10套房，也只能把5套房子的租金當成穩(wěn)定、可靠的資金積累。永遠打出富裕，可保你在投資中游刃有余。(當然，考慮到不能把雞蛋放在一個籃子里，你在多處房產投資外也較好做點別的生意。)

　　第三式——反躬自省：你對房產了解多少？

　　就象股市一樣，房產投資也需要信息。比如說炒“樓花”(通俗點叫倒房號)，你能迅速得到消息并判定一個樓盤的投資價值嗎？再如出租經營，你有足夠的渠道把房產推租出去嗎？對地產圈的了解程度，有無業(yè)內的朋友，將使同樣一個樓盤的投資者創(chuàng)造不同的投資業(yè)績。

　　第四式——算計租戶：請多大和尚蓋多大廟。

　　北京近期房價幾乎沒有象香港、新加坡、東京等地區(qū)暴漲的可能。香港、新加坡土地稀缺，東京處在地震帶，有土地也不能蓋高密度房屋，北京則完全不一樣，現(xiàn)在連二環(huán)邊還在冒項目，更別說四環(huán)、五環(huán)了。所以，不要指望1塊錢購房子，5年以后賣2塊。增值雖不能保證，但保值還是可能的——若房價能隨著通貨膨脹率上升就算幸運的，基本跟存錢一個道理。因此，房產盈利目前就只有出租經營這一主要渠道。從這個角度來說，鎖定將來的租客群，然后根據(jù)他們的需求和支付能力選擇物業(yè)實施投資計劃的步。

　　目前已成勢的投資區(qū)域一般和商圈相連，比如國貿商圈、燕莎商圈、亮馬商圈、亞運村商圈、中關村商圈等，你瞄準的租戶群就是這些商圈中的從業(yè)者。一般來說，東部商圈的房子多租給各跨國公司的外籍職員，他們要的是舒適和有品味的居住條件，能支付8000-13000元的月租金，所以高端外銷房好銷；中關村是外地來北京淘金的公司小老板多，要求稍高，愿意支付4000-6000元的月租金。當然，同一區(qū)域的項目也會有差異，如中關村會因為缺少高端外銷公寓而使那里的個別項目租金甚至高過東部，而東部因外銷公寓“扎堆兒”會使有的項目成為“二流老外”(韓國人、俄羅斯人等)的樂園，月租金相對較低。

　　第五式——檢查“籃子”：考察項目合法性和規(guī)范性。

　　要避免“竹籃打水一場空”，就要頭先考察你放雞蛋的籃子是否牢靠，亦即項目的合法和規(guī)范性如何?，F(xiàn)在的北京人屢屢被精明商人所牽引，一會兒購“地點”，一會兒購“地段”，一會兒購“商圈”，現(xiàn)在又開始購“品味”，很少有人想過購一個真正過關的產業(yè)，而這恰恰是投資行為的基本常識。試想一下，若房子延期交付，或質量不合格，要你天天打官司，還有什么精力去投資？

　　第六式——對癥下藥：哪類房產適合你投資？

　　盡管理論上購購房產本身就是投資，但并不是所有的房產項目都適合投資，你得先弄明白房產的類型和其特點，才可定下大的投資方向：

　　1、外銷房和內銷房。

　　忽略位置和物業(yè)管理等因素不計，以100平方米為例，一般內銷房每平方米4000元，一套房子40萬，可租到3000元左右每月；高端外銷房每平方米8000元，一套房子80萬，月租金卻可達8000元左右，率高低一見便知。況且，要找內銷房租戶似乎比找外銷房租戶要難，因為內銷房供應量太大，還有大量的公房，租客都是創(chuàng)業(yè)階段的年輕人，房租能省則省，不是擺闊氣的時候。但是，從另一方面來說，一旦所投資的外銷房押寶沒押準，就會更慘，它的月租金甚至支持不了供樓款加物業(yè)費、采暖費等消耗。

　　2、現(xiàn)房和期房。

　　購期房的好處是：一般項目初期的認購價和開盤價較低，并能挑到合適戶型，升值空間較大，風險是：實際交付的現(xiàn)房和承諾可能有出入，影響投資預期。購現(xiàn)房的好處是：眼見為實，尤其社區(qū)氛圍、物業(yè)管理已成熟的現(xiàn)房，更好考察其。但是，北京的現(xiàn)房要么是尾房，要么價格已升了很多，要么就是賣不動的空置房了，難談投資二字。

　　3、一手房和二手房。

　　二手房也有很多“淘金”機會，比如趁人之危(出國或生意窘迫急需現(xiàn)金)壓價購房，購購將要高價拆遷的舊房，購購的舊房出租等等。和一手房相比，二手房投資更需要可靠的房源信息。另外，雖然總價低，但由于其頭付按規(guī)定要達到40%，各種稅費高、手續(xù)復雜且租金上不去，所以門檻并不象想得那么低。

　　4、關于別墅投資。

　　投資郊區(qū)別墅還是市區(qū)邊緣的低密度住宅是不同的。別墅本身是居所，搞得不好，就是給保姆購的逍遙宮。而市區(qū)邊緣的低密度住宅，則要了解附近規(guī)劃如何，是否在不遠的將來交通有明顯改善，是否有足夠的“有錢人”可能看上這里。至于自稱“糖耗子”的項目要具體分析，太大了總不是好事情，人雜，社區(qū)環(huán)境保證不了。對于一些閑置的郊區(qū)別墅，比如順義一些開發(fā)商也售也租的項目，可以采用先找租客再購的方式，甚至先從發(fā)展商那里租來轉租給租客，若感覺能長租，可再辦理購購手續(xù)——就是先做中間人、然后做房東的投資法。

　　5、關于混淆了“商住”概念的房產投資。

　　要十分小心！如果一個項目是住宅，那么依照目前國家的法律，將根本不能以此為辦公地點注冊公司，也不能掛牌；如果一個項目是辦公樓，那么它除了產權只有50年外，其設計標準和基本建筑裝修也多是按照辦公樓設計的，不適合居住。因此，對于又商又住的樓來說，公司會不滿意自己辦公樓里每天出出進進一些抱著孩子或者提著菜籃子的保姆，住戶會不習慣自家樓里總出現(xiàn)一些陌生的、各式各樣的生意人。所以，“商住”即便是香港等地特有的模式，也不適合中國人、特別是北京人的思維模式。投資這樣“商住”項目的結果將是：購了房子找不到租客。

　　6、關于“寫字樓”投資。

　　普通投資者應謹慎，因為寫字樓是否會采用“業(yè)主委員會”的辦法來管理還是未知，即便是，一個小單元的小業(yè)主利益，也往往被一些大單位的業(yè)主忽略。因為權力是按照面積分的，而寫字樓往往有很的購家，他會有更多發(fā)言權，你將無法行使、表達自己的權力和意愿。另外，寫字樓的物業(yè)管理費十分可觀，如果不能按時出租，自己又用不得，那物業(yè)管理費的支付是非常沉重的負擔。

　　第七式——眼光放長：看到不動產位置的“漂移”。

　　不動產投資“位置、位置、位置”的定律并不一定是真理，因為城市的區(qū)位是會漂移的。以三里屯周邊為例，60年代初不少住戶是起“黨員帶頭”作用搬來的，一直到80年代末，這個地區(qū)才開始有起色，現(xiàn)在的拆遷價已達到7、8000元每平方米。一般來說，當一個區(qū)域炒得火熱時，往往意味著它氣數(shù)已盡，因為房子蓋成了是70年不變的，而一個地區(qū)成型后，其發(fā)展空間很快受到限制，它的地位也將向別處漂移。因此，了解市政規(guī)劃并作分析判斷，才能選中投資色彩不會很快被沖淡的區(qū)位(繁榮期至少在5年以上)，或是5年后才凸現(xiàn)投資潛力的區(qū)域。

　　第八式——挑瘦揀肥：找個小社區(qū)。

　　租戶(尤其是外籍租戶)不喜歡大社區(qū)，除了大社區(qū)人群構成復雜，氣氛不好外(想象國內環(huán)境糟糕不就是人多鬧的嗎)，物業(yè)管理也很難上檔次。一般來說，投資型房產的社區(qū)規(guī)模應在1000戶以下為宜。

　　第九式——以稀為貴：定個好戶型。

　　挑戶型的較重要原則不是面積——有媒體說兩居比三居好租是片面的，雖然看起來小戶型租得是好一些。保證房子租得好的頭要條件是，你挑的戶型在這個小區(qū)里比例很少，尤其對于一個主打投資概念的樓盤更應如此。因為，一種戶型越多，意味著小區(qū)內你的競爭對手就越多，如果他壓低房價的話，大家的利益都會受損。

　　戶型上另一個不能忽視的要點是：較好有雙衛(wèi)。事實證明，外銷公寓的租戶一般都要求自己獨用主衛(wèi)，而給來訪的朋友、客人用客衛(wèi)。

　　第十式——拘拘小節(jié)：會所、園林等“零碎兒”配套不能少。

　　有人說投資型房產不需要園林、會所或其他配套，這純粹是胡扯。租戶可能事先并沒怎么強調他多在意環(huán)境，但在他居住感受的形成中，園林、綠化、會所是較重要的，感覺舒適、自然、放松，他才可能長期續(xù)租。

　　對于高端公寓來說，配套中目前應放在位的是游泳池，實踐表明，很多外籍租戶都認為游泳池是社區(qū)的必備設施，遠比什么高爾夫、OK廳重要。

　　第十一式——槍口沖外：花銀行的錢，掙自己的錢。

　　選好了房產，用什么方式購購？當然是貸款了。眼下，一人投資多套房產還允許，只要開得來收入證明就行，而在國外，想為房子貸次款？門兒都沒有。所以，還是趁著大好時機花銀行的錢、掙自己的錢。話又說回來，一個對投資感興趣的人，肯定不會一次性付款，能用10萬的投入去搏100萬元中含的利潤，玩的就是這個心跳！

　　末式——抓住“七寸”：物業(yè)管理是戲。

　　好了，現(xiàn)在是你入門式的較后一步，如果這個收式作不成功，則前面的招式都是白擺——要是說前面的十一步加起來在房產投資的權重占50%的話，這較后一條物業(yè)管理，則占了另外50%，其實可能還不止！

　　香港物

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