這個(gè)冬天該怎么過(guò)？5日，記者采訪了幾位專家，總結(jié)出十條過(guò)冬寶典。

　　控制節(jié)奏控制規(guī)模

　　在市場(chǎng)陷入萎靡不振之時(shí)，盲目進(jìn)入市場(chǎng)往往事倍功半。因此，對(duì)于大多數(shù)企業(yè)而言，較好控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，錯(cuò)過(guò)較低谷的時(shí)期。同時(shí)，也要收縮向外擴(kuò)張的步子，避免戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)。在這一時(shí)期，規(guī)范發(fā)展應(yīng)大于規(guī)模發(fā)展，企業(yè)更應(yīng)強(qiáng)化管理，練好內(nèi)功。

　　心態(tài)平和薄利多銷

　　購(gòu)房找熟人求開(kāi)發(fā)商，有的要開(kāi)發(fā)商批條子，去年樓市的瘋狂仍歷歷在目。而今天，世界好象顛倒。開(kāi)發(fā)商頭先在心態(tài)上要端正，不要再奢望去年下半年那種樓市瘋狂，也不要再像樓市暴利時(shí)一樣高高在上，要真正把消費(fèi)者當(dāng)作自己的上帝。

　　因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該心態(tài)平穩(wěn)，看薄利潤(rùn)。在樓市慘淡之時(shí)，做到薄利多銷，盡多和盡快地回籠資金。

　　降價(jià)到位打消觀望

　　頻出的房產(chǎn)新政，在于刺激消費(fèi)者的購(gòu)房沖動(dòng)，為樓市加溫，這更需要開(kāi)發(fā)商讓利。開(kāi)發(fā)商必須給出老百姓認(rèn)為到底的價(jià)格，才能打消市場(chǎng)的觀望情緒。成交量才會(huì)回升，樓市才可能熱起來(lái)，開(kāi)發(fā)商才可能有錢賺。所以，現(xiàn)在救市場(chǎng)等于救自己，燒熱市場(chǎng)才是較好的過(guò)冬辦法。

　　下行通道品牌為王

　　樓市在走下坡路時(shí)，正是做好品牌推廣與提升的好時(shí)機(jī)。市場(chǎng)在步入上升通道時(shí)，做利潤(rùn)；步入下行通道時(shí)，做品牌，這是企業(yè)運(yùn)作的規(guī)律。往往在市場(chǎng)步入低谷時(shí)，消費(fèi)者更看重的是企業(yè)品牌。

　　從市場(chǎng)實(shí)績(jī)來(lái)看也是如此，比如市場(chǎng)相對(duì)低迷的今年，金科近3個(gè)月的銷售是頭6個(gè)月的一倍多?？梢?jiàn)，市場(chǎng)越低迷，老百姓選擇品牌企業(yè)的傾向性越大。同時(shí)，市場(chǎng)衰退時(shí)，往往是市場(chǎng)洗牌的關(guān)鍵時(shí)刻，市場(chǎng)以及各種資源都會(huì)向杰出和優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中。因此，抓緊時(shí)機(jī)做好品牌尤為關(guān)鍵。

　　加強(qiáng)營(yíng)銷減少存量

　　通過(guò)各種營(yíng)銷手段，來(lái)減少企業(yè)產(chǎn)品存量，盡量擁有更多現(xiàn)金流。這主要應(yīng)通過(guò)更精準(zhǔn)的項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品推廣、渠道營(yíng)銷、銷售控制、價(jià)格等營(yíng)銷手段來(lái)實(shí)現(xiàn)。由于項(xiàng)目的特點(diǎn)以及推盤的時(shí)段不一樣，就必須尋找恰當(dāng)?shù)牟呗裕瑏?lái)準(zhǔn)確把握市場(chǎng)。

　　尋求更多融資渠道

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多面臨著資金困難，要避免資金鏈斷裂，除了銀行貸款，要主動(dòng)尋求更多的融資渠道。目前國(guó)內(nèi)、國(guó)外投資基金比較活躍，對(duì)于資金緊張的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，可以作為一個(gè)重要的引資渠道。另外，重慶正大力發(fā)展小額貸款公司，目前已擁有20家。這些企業(yè)對(duì)于融資困難的企業(yè)而言，可在一定程度上解燃眉之急。

　　增加持有物業(yè)比重

　　上世紀(jì)90年代初日本地產(chǎn)泡沫破滅后，房屋銷量驟降50%，且在低位持續(xù)了3年時(shí)間。據(jù)測(cè)算，那些在年就已出現(xiàn)資金缺口的公司將面臨更嚴(yán)峻的考驗(yàn)———危機(jī)年，通常是房地產(chǎn)公司集中破產(chǎn)的年份。

　　在這種情況下，開(kāi)發(fā)商不妨向新鴻基學(xué)習(xí)，提高企業(yè)自有物業(yè)的比重，比如把物業(yè)由售轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)為企業(yè)持有的固定資產(chǎn)增加穩(wěn)定的租賃收入，增強(qiáng)企業(yè)長(zhǎng)久抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　細(xì)化產(chǎn)品注重差異

　　以前開(kāi)發(fā)商一直用經(jīng)驗(yàn)在營(yíng)造產(chǎn)品，但是從專業(yè)的眼光來(lái)看，產(chǎn)品和業(yè)主使用之間有多少差距，只有業(yè)主明白。在目前形勢(shì)下，如果開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中多尊重一些消費(fèi)者，認(rèn)真研究目標(biāo)客戶的消費(fèi)習(xí)性、生活習(xí)慣、鑒賞能力，把這些研究的結(jié)果應(yīng)用到產(chǎn)品里去，使產(chǎn)品的細(xì)節(jié)符合目標(biāo)客戶的使用習(xí)慣，那么自然會(huì)得到消費(fèi)者的追捧，這就猶如消費(fèi)者給開(kāi)發(fā)商穿上了厚厚的棉衣。

　　產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整

　　調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也應(yīng)是開(kāi)發(fā)商過(guò)冬的必修課。據(jù)了解，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，高端和中高端、中檔的比例不超過(guò)30%，但是萬(wàn)科認(rèn)為比較合理的比例應(yīng)該是2∶8?，F(xiàn)在，萬(wàn)科正計(jì)劃步把3∶7降到2.5∶7.5，再下一步降到2∶8的合理比例。在市場(chǎng)低迷時(shí)，做大眾性產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更小。

　　不但開(kāi)源還要節(jié)流

　　是開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在都缺錢，不管它大還是小，強(qiáng)還是弱，因此，開(kāi)發(fā)必須一方面找錢，另一方面省錢。

　　一年前的這個(gè)時(shí)候，不少本土房地產(chǎn)企業(yè)都在積極向外擴(kuò)張，現(xiàn)在一些企業(yè)的擴(kuò)張步伐已經(jīng)明顯放緩或停下；有減小開(kāi)工面積，減少投資規(guī)模，少拿地或不拿地，這在目前已經(jīng)成為一種普遍現(xiàn)象。不少企業(yè)從下半年開(kāi)始裁員，“瘦身”活動(dòng)逐漸蔓延樓市，有的企業(yè)裁員幅度甚至超過(guò)50%。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，人力成本、管理成本所占比例相當(dāng)小，裁員只是“下下策”，不到萬(wàn)不得已較好慎用。

編輯：舒會(huì)

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