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跨行轉(zhuǎn)按揭:30萬(wàn)貸款20年超多可省3萬(wàn)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 583 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
相當(dāng)多購(gòu)房者資咨詢了跨行轉(zhuǎn)按揭的問(wèn)題。

  由于各家銀行對(duì)于7折房貸優(yōu)惠政策的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)有所區(qū)別,出現(xiàn)了一部分購(gòu)房者在自家銀行不符合優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn),而在其他銀行則能夠達(dá)到的情況。

  以30萬(wàn)元房貸計(jì)算,換一家銀行,房貸利率8.5折下調(diào)為7折的話,按等額本息還款法計(jì)算,每月可省下152元,20年房貸較多可節(jié)約總額達(dá)到3.65萬(wàn)元,減去中間費(fèi)用,大約節(jié)約的金額在3萬(wàn)元左右。

  (該部分問(wèn)答由上海凱奕投資咨詢管理公司提供協(xié)助)

  Q 轉(zhuǎn)按揭步驟如何,操作是否復(fù)雜?

  答:一般來(lái)說(shuō),轉(zhuǎn)按揭過(guò)程由類似專業(yè)機(jī)構(gòu)幫助客戶完成。

  頭先步是資格預(yù)審??蛻粜枰峁┥矸葑C、房屋產(chǎn)權(quán)證、竣工年限、貸款年限、貸款金額等信息,由專業(yè)機(jī)構(gòu)交給銀行進(jìn)行預(yù)審。

  預(yù)審?fù)戤吅螅接蓪I(yè)機(jī)構(gòu)陪同客戶到轉(zhuǎn)按揭銀行簽約;簽約完畢后,等待銀行審批。

  第三步,在銀行審批通過(guò)后,購(gòu)房者需到當(dāng)?shù)亟灰邹k理抵押登記;完成抵押登記后,轉(zhuǎn)按揭銀行將放款到客戶銀行卡賬號(hào),但此筆資金為凍結(jié)資金。

  第四步,客戶前往原貸款行還款,開(kāi)具現(xiàn)金本票。

  接下來(lái)是領(lǐng)取他證;并辦理注銷手續(xù),完成轉(zhuǎn)按揭過(guò)程。

  Q 轉(zhuǎn)按揭過(guò)程中存在哪些費(fèi)用?

  答:現(xiàn)在專業(yè)按揭機(jī)構(gòu)一般并不對(duì)購(gòu)房者收取服務(wù)費(fèi)用,但還是存在一些不可避免的費(fèi)用。包括擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、抵押費(fèi)、公證費(fèi)等。一筆30萬(wàn)元的房貸轉(zhuǎn)按,費(fèi)用基本上在7000-8000元之間。

  需要指出的是,按照約定,市民辦理房屋貸款的提前還款應(yīng)是已經(jīng)貸款在1年以上的客戶,多數(shù)銀行不收取違約金。但是也有些銀行會(huì)在合同中給出更加嚴(yán)格的條件。市民在辦理前先要看清楚自己的貸款合同。對(duì)于固定利率的貸款客戶,則要按著合同約定向銀行支付提前還款的違約金,部分銀行是按照未還款金額的5%左右支付。

  由于7折利率優(yōu)惠是政府針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng),鼓勵(lì)樓市消費(fèi)給出的特別優(yōu)惠,目前執(zhí)行期限到今年年底,明年情況尚且未定,因此購(gòu)房者要仔細(xì)衡量轉(zhuǎn)按成本是否劃算。

  Q 哪些銀行能夠辦理無(wú)交易轉(zhuǎn)按揭?

  答:基本大部分銀行都可以辦理無(wú)交易轉(zhuǎn)按揭。但記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),股份制小銀行為積極爭(zhēng)取客戶,更加愿意提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù),而且這類銀行往往能夠給出更加優(yōu)惠的貸款利率。

  Q 組合貸款能否辦無(wú)交易轉(zhuǎn)按揭?商貸部分是否可單獨(dú)辦無(wú)交易轉(zhuǎn)按揭?

  答:組合貸款情況下,大部分中小銀行都可以受理無(wú)交易轉(zhuǎn)按揭,但具體還需客戶提供原來(lái)的銀行貸款合同,對(duì)賬單,本人身份證明,財(cái)力證明等材料,根據(jù)自身情況選擇相應(yīng)的銀行。另外,商貸部分不可以單獨(dú)辦理無(wú)交易轉(zhuǎn)按揭。

  目前來(lái)看,大部分購(gòu)房者還是處于觀望狀態(tài),很多咨詢購(gòu)房者表示,自己先等待原貸款銀行細(xì)則落實(shí),盡量爭(zhēng)取原貸款行的優(yōu)惠。

  ◎ 市民建議

  利率優(yōu)惠能否考慮較低收入人群?

  袁先生:我和我太太是上海下鄉(xiāng)到外地的知青,剛從貴州遷回上海,幾乎用掉所有的積蓄購(gòu)了個(gè)總房?jī)r(jià)為30多萬(wàn)元的房子,2007年4月在農(nóng)業(yè)銀行的濱江支行辦理了商業(yè)貸款,現(xiàn)在還余下15萬(wàn)元左右的貸款沒(méi)還清,銀行的工作人員說(shuō)貸款余額較少貸款利率不能打7折,并且沒(méi)有任何商量的余地。我和太太都沒(méi)有太多收入,在上海供房子十分吃力,為什么申請(qǐng)利率優(yōu)惠銀行還要對(duì)貸款余額做出規(guī)定呢?我認(rèn)為銀行應(yīng)該考慮我們這些收入較低的卻要供房的市民,盡可能地也讓我們能享受到國(guó)家的優(yōu)惠政策。

  貸款余額較少可否利率優(yōu)惠?

  王先生:2004年在交通銀行長(zhǎng)寧支行辦理了商業(yè)貸款,現(xiàn)在余額不到10萬(wàn)元,享受8.5折利率優(yōu)惠,對(duì)貸款余額相對(duì)較少的客戶銀行方面是否能對(duì)利率打7折呢?

  ◎ 資料

  房貸利率演變表

  1、 我國(guó)的利率水平自1990年代的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱以來(lái),經(jīng)過(guò)八次降息之后,商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款利率為5.04%。

  2、 2004年10月29日,5年以下自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率由4.77%上升至4.95%的貸款利率原則上不再設(shè)定上限,貸款利率下浮幅度不變,貸款利率下限仍為基準(zhǔn)利率的0.9倍。);5年以上房貸利息由5.04%加到5.31%(說(shuō)明:在2005年3月17日之前一段時(shí)間,央行單獨(dú)公布自營(yíng)性住房貸款利率)。

  3、 2005年3月16日,中國(guó)人民銀行宣布,從2005年3月17日起,調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策:一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平,實(shí)行下限管理,下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍,商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例,其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%的0.9倍(即5.51%),比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%高出0.20個(gè)百分點(diǎn)。

  4、 2006年8月18日,中國(guó)人民銀行宣布,商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大為0.85倍,其他商業(yè)性貸款利率下限保持0.9倍不變。商業(yè)銀行可按照國(guó)家有關(guān)政策,根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況,在下限范圍內(nèi)自主確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率水平。

  5、 2008年10月22日,人民銀行決定自2008年10月27日起,將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍;較低頭付款比例調(diào)整為20%。

  (早報(bào)記者黃武鋒根據(jù)中國(guó)人民銀行網(wǎng)站內(nèi)容整理)

  7類問(wèn)題客戶較關(guān)心

  1.是頭套自住房貸款,但貸款期限在8.5折優(yōu)惠出臺(tái)之前,也就是說(shuō)目前未享受8.5折優(yōu)惠的客戶,是否可以直接申請(qǐng)7折優(yōu)惠?

  2.滿足頭套自住等條件,也享受著8.5折的利率優(yōu)惠,但是達(dá)不到貸款銀行設(shè)定的房貸余額,如30萬(wàn)或50萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn),是否還有可能申請(qǐng)到利率優(yōu)惠,具體政策如何?

  3.同一家銀行,從其不同支行或不同信貸部門工作人員口中獲知,為何不同?對(duì)工作人員所說(shuō)的話有異議,可不可以投訴?到哪里投訴?

  4.目前申請(qǐng)7折優(yōu)惠,享受期限從什么時(shí)間開(kāi)始計(jì)算,是從2009年1月1日起,還是要等到申請(qǐng)一兩個(gè)月批下來(lái),才開(kāi)始享受?

  5.套住房能否享受利率優(yōu)惠?是否也給予7折,或其他折扣?

  6.套住房,也是頭次貸款,但是不符合上海的普通住房標(biāo)準(zhǔn),能否申請(qǐng)7折優(yōu)惠?

  7.如果不能申請(qǐng)獲得7折優(yōu)惠利率,是否可以轉(zhuǎn)按揭,轉(zhuǎn)到其他銀行,貸款銀行是否會(huì)設(shè)置障礙?(編輯:曉渝)

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