樓市講堂

　　不同住宅類型的住宅（公攤率）分布在不同的區(qū)間。

　　物業(yè)類型 公攤率

　　獨(dú)立別墅 95—99% 1—5%

　　聯(lián)排、疊加別墅92—99% 1—8%

　　7層以下多層住宅88—93% 7—12%

　　7—11層住宅84—90% 10—16%

　　12—18層住宅80—86% 14—20%

　　18—33層住宅76—84% 16—24%

　　建筑小知識：

　　將置業(yè)目標(biāo)鎖定在高層住宅之后，王先生又遇到了有關(guān)“”的難題。

　　2處高層，一處的為85%，另一處則為80%。按理說，“”越高，意味著住宅使用面積越大，自然越好?！暗罢哌M(jìn)入單元門口，就是郵箱和電梯；后者，配備了入戶大黨，可用作小型會所?！?p>

　　王先生不禁泛起了迷糊，“公共空間大的住宅，就相應(yīng)低些，但要低至怎樣的尺度才算合理。目前，有關(guān)不同物業(yè)類別住宅的，有無數(shù)據(jù)上的明文規(guī)定？”

　　在大多數(shù)購房者看來，越高，就意味著房價(jià)中的“有效”成分就越高，房子就購得越值。從一般意義看來，這無疑是很有道理的。但是如果我們仔細(xì)分析一下，在何種情況下、有哪些因素會影響的高低，就會發(fā)現(xiàn)：合理的是一個(gè)綜合平衡的區(qū)間，過低固然物不所值，過高其實(shí)也會同樣影響住房的品質(zhì)。

　　前面已經(jīng)提到，與公攤率呈互補(bǔ)關(guān)系。而公攤面積中，占比例的當(dāng)屬單元同層各戶公用的樓梯、電梯、走道、交通廳、消防前室、設(shè)備管線井（間）等。也就是說，這一部分的面積程度上決定了所有套型的的大致品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。我們知道，相較而言：低層和多層住宅，一般只有樓梯，所以住宅分?jǐn)偟拿娣e就會比帶電梯的小高層和高層要來的少些，因而整體上低層和多層住宅的會比較高。

　　按照我國現(xiàn)行的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，7—11層，也就是我們俗稱的小高層住宅，每單元可以設(shè)置一部樓梯和一部電梯；12—18層，如果不采取單元之間交通體系連通的措施之外，還要增設(shè)一部消防電梯和封閉的消防樓梯前室；18層以上，則每個(gè)單元至少要設(shè)置兩部電梯、兩部樓梯以及各自分開的消防樓梯前室。從這些基本知識我們不難總結(jié)出：正常情況下，樓層越高，用于公共交通的公攤面積就越大。

　　除了以上分?jǐn)偟慕煌娣e之外，還有一些容易被忽視的公共空間。如單元門廳，現(xiàn)在許多樓盤為了打造品質(zhì)感，都設(shè)計(jì)了獨(dú)立的單元門廳，面積10—20平方左右，這一部分通常也會提升公攤率0.5—1%。

　　一句話：隨著住宅品質(zhì)向縱深發(fā)展，人們在對于套內(nèi)空間給予足夠的關(guān)注之后，同樣也會公共空間提出更舒適、更安全、更美觀、更先進(jìn)等多方面的要求，這樣，一套有品質(zhì)的住宅，優(yōu)異就不再是頭要的評價(jià)參數(shù)了，而應(yīng)當(dāng)是各個(gè)方面綜合權(quán)衡、整體協(xié)調(diào)的必然結(jié)果。預(yù)計(jì)到住宅產(chǎn)品成熟的階段，公眾現(xiàn)時(shí)對于的高度敏感，會有所降低，那種一味追求高而忽視公共空間、損傷整體品質(zhì)的產(chǎn)品，也許反而會受到市場的冷遇。

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