查清產(chǎn)權(quán)狀況是關(guān)鍵

　　廣東中信致誠(chéng)律師事務(wù)所律師羅曼納表示，抵押房并非不能購(gòu)購(gòu)，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，在抵押期間，抵押人在通知或取得抵押權(quán)人同意的情況下，可以轉(zhuǎn)讓抵押物，但應(yīng)將轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況告知受讓人。抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。所以，如果是委托中介出售，一定要得到房主的書面授權(quán)，產(chǎn)權(quán)人如有配偶，還應(yīng)得到配偶的同意。此外，滿堂紅市場(chǎng)部經(jīng)理姚松林表示，購(gòu)購(gòu)任何一套二手房，較重要的就是查清房子的權(quán)屬狀況，如果是抵押房，更有必要這樣做。姚松林建議，購(gòu)購(gòu)抵押房較好到有資質(zhì)、信譽(yù)較好的中介公司，因?yàn)橹薪楣驹趯⑦@種房子放盤之前，一定會(huì)查清楚該房子的產(chǎn)權(quán)情況，確保房子沒有問(wèn)題才會(huì)放出去，這就替購(gòu)房者做了前期的保證。但羅律師同時(shí)表示，為了保險(xiǎn)起見，購(gòu)房者還是有必要親自到房管局查清該房子的產(chǎn)權(quán)情況，了解抵押額為多少。

　　必須要求出賣方注銷抵押

　　羅曼納律師表示，購(gòu)購(gòu)抵押房必須先將抵押注銷，一般有兩種情況。一種情況是賣方自行付清房款或借款，進(jìn)行注銷抵押，這種情況比較好把握；另一種情況是由購(gòu)方先支付房款給賣方注銷抵押。按照中介的操作流程，一般是將賣方的欠款數(shù)額作為頭期訂金，先讓賣方去解押，之后再簽訂合同繳納剩余的款項(xiàng)。這種情況下，購(gòu)房者必須監(jiān)督賣方?？顚Ｓ?，以防賣方收取了款項(xiàng)用作他用而沒有注銷抵押。可以要求賣方先辦理提前還款的手續(xù)，然后在扣款的前或當(dāng)天匯入還貸專用賬戶。為了防止賣方提款作他用，還可要求賣方將還款存折或卡交由購(gòu)方保管，而密碼由賣方保管，待銀行成功扣款時(shí)交還給購(gòu)方。銀行成功扣款后，還清了所有的貸款，就可要求賣方辦理注銷抵押手續(xù)。

　　注銷抵押后，購(gòu)房者應(yīng)及時(shí)到房管部門辦理《房屋購(gòu)賣合同》的備案手續(xù)和過(guò)戶手續(xù)。以前由于備案時(shí)間長(zhǎng)，且信息不公開，容易導(dǎo)致房產(chǎn)再抵押再出賣的情況?，F(xiàn)在根據(jù)新物權(quán)法的規(guī)定，在申請(qǐng)房管局備案期間，購(gòu)房者可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)告登記自進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)有效。

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