虛假?gòu)V告、合同欺詐、面積縮水、質(zhì)量低劣、物業(yè)管理……

　　在商品房預(yù)售過(guò)程中，上述問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，這些問(wèn)題也成為購(gòu)房消費(fèi)者無(wú)法逃脫的“陷阱”。

　　近年來(lái)的媒體報(bào)道中，很多商品房預(yù)售項(xiàng)目存在這樣那樣的問(wèn)題，由此引發(fā)的糾紛層出不窮，究其原因，個(gè)別開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作，很多消費(fèi)者在投資購(gòu)購(gòu)商品房之前對(duì)市場(chǎng)了解不深，缺乏起碼的房地產(chǎn)法律知識(shí)，加之商品房銷(xiāo)售管理辦法跟進(jìn)不及時(shí)等等，都是引起矛盾的主要原因。

　　比如說(shuō)，為了盡快拉到購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有辦理預(yù)售證的情況下就開(kāi)始賣(mài)房，結(jié)果拿到錢(qián)后并沒(méi)有投入建設(shè)，而是挪作他用，樓盤(pán)建設(shè)被無(wú)期限地 “暫?！薄Ｊ蟹康鼐值墓ぷ魅藛T介紹說(shuō)，按照規(guī)定，商品房項(xiàng)目需要符合三方面的條件，才能進(jìn)行預(yù)售。一是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；二是持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；三是按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。如果要購(gòu)購(gòu)預(yù)售商品房的，消費(fèi)者要查看該項(xiàng)目是否已取得《商品房預(yù)售許可證》。預(yù)售許可證是較后一道關(guān)卡，由房地產(chǎn)部門(mén)審核，凡是辦理了此證的，說(shuō)明其他證件已全部辦理完畢。沒(méi)有此證，開(kāi)發(fā)商是不能賣(mài)房的，購(gòu)房者也可以舉報(bào)。

　　專(zhuān)業(yè)人士說(shuō)，特別需要提醒的是，購(gòu)房者在簽訂商品預(yù)售房購(gòu)購(gòu)合同、支付定金等關(guān)鍵環(huán)節(jié)千萬(wàn)不能馬虎。舉例來(lái)講，王先生在一樓盤(pán)購(gòu)購(gòu)房子，合同這樣約定：如果購(gòu)房者逾期支付房款，開(kāi)發(fā)商可以解除合同，定金不退；如果開(kāi)發(fā)商延期交房，則按萬(wàn)分之一支付滯納金。這個(gè)合同明顯不公平：某先生交了2萬(wàn)元的定金，如果他不按時(shí)付錢(qián)，2萬(wàn)元就沒(méi)有了；但如果開(kāi)發(fā)商延期交房，滯納金的比例則是固定的，不管延期多久，算下來(lái)的滯納金都是2100多元。某女士購(gòu)購(gòu)一商鋪，根據(jù)開(kāi)發(fā)商有關(guān)人員提供的賬號(hào)，支付了30多萬(wàn)元的頭付。后來(lái)商鋪因各種原因無(wú)法交付，但對(duì)于某女士支付的這筆頭付款，開(kāi)發(fā)商表示無(wú)法認(rèn)定，否認(rèn)賬號(hào)是該公司的。這些教訓(xùn)應(yīng)該吸取。

　　為了嚴(yán)格商品房預(yù)售許可程序，避免不符合預(yù)售條件的項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，損害購(gòu)房人的合法權(quán)益，市房地局特別制定了商品房預(yù)售項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘查工地程序，具體流程是：聽(tīng)取公司主要負(fù)責(zé)人關(guān)于公司簡(jiǎn)介，預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)情況，建設(shè)資金籌措和資金賬戶(hù)管理情況，施工企業(yè)基本情況和項(xiàng)目建設(shè)管理情況，所建戶(hù)型面積分類(lèi)情況，水、電、暖、氣配套措施，小區(qū)綠化總體方案，銷(xiāo)售價(jià)格定位和銷(xiāo)售方案，以及前期物業(yè)管理方案等等。同時(shí)，勘查組成員可以對(duì)預(yù)售項(xiàng)目不清的事項(xiàng)進(jìn)行提問(wèn)，深入工地現(xiàn)場(chǎng)勘查預(yù)售項(xiàng)目的施工進(jìn)度情況并實(shí)地拍照，在預(yù)售項(xiàng)目具備商品房預(yù)售條件前提下，現(xiàn)場(chǎng)受理或向政務(wù)大廳房地局窗口遞交申報(bào)資料。

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