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點(diǎn)擊地產(chǎn)流行詞匯:土地“招拍掛”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 504 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。
《土地法》及國(guó)土資源部相關(guān)的部門(mén)規(guī)章規(guī)定,對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌等方式向社會(huì)公開(kāi)出讓國(guó)有土地。其含義是指經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)上述方式出讓土地。統(tǒng)稱(chēng)為招拍掛制度。

  招、拍、掛制度較初起源于歐美,后來(lái)在我國(guó)的香港廣泛推廣使用。我國(guó)目前地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)性土地招、拍、掛的形式,正是以香港的土地拍賣(mài)規(guī)則而參照制定的。經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)作為經(jīng)營(yíng)城市土地、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的重中之重,其理論上可以從源頭上防治土地批租領(lǐng)域腐敗的重要舉措,也是提高經(jīng)營(yíng)城市土地水平,改善投資環(huán)境的根本性措施,比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢(shì),讓土地以更公平、合理的價(jià)格出讓?zhuān)瑴p少人為干擾因素,杜絕腐敗產(chǎn)生。

  招、拍、掛的優(yōu)點(diǎn)

  一套科學(xué)、合理、完善的土地招標(biāo)掛牌制度是在一定制度上可以終結(jié)靠關(guān)系、“暗箱操作”的協(xié)議供地方式,進(jìn)入了一個(gè)土地供應(yīng)公開(kāi)交易的新時(shí)代。正因此,有人稱(chēng)土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度的頒布、實(shí)施為中國(guó)的“土地革命”。該制度的優(yōu)點(diǎn)是:

  一、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌,防止和避免了腐敗行為的產(chǎn)生。土地使用不公開(kāi),難免攙雜著“幕后交易”一些掌管土地使用權(quán)的部門(mén)為了個(gè)人或小集團(tuán)利益,往往會(huì)借機(jī)斂財(cái),肥了個(gè)人,害了國(guó)家,直接導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失。

  二、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌,有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。土地實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌,減少了諸多的中間環(huán)節(jié),使倒購(gòu)倒賣(mài)土地的空間大為減小。

  三、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌,有利于土地使用權(quán)“招拍掛”出讓?zhuān)欣诜康禺a(chǎn)分離,提高土地開(kāi)發(fā)效率。目前“招拍掛”的土地供應(yīng)方式,有利于土地的合理利用和整體規(guī)劃。由于實(shí)施了土地的儲(chǔ)備制度,政府將逐步把生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進(jìn)行“招拍掛”,動(dòng)拆遷問(wèn)題已妥善得到解決,土地的開(kāi)發(fā)工作也已經(jīng)基本完成,周邊的市政建設(shè)將逐步完善,水、電、煤等市政都有計(jì)劃地分配到位,開(kāi)發(fā)商只要按規(guī)劃要求作好設(shè)計(jì)圖紙并得到許可后就可順利開(kāi)工了,可以專(zhuān)心提高建筑品質(zhì)和服務(wù),大大縮短了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期,有效地控制了開(kāi)發(fā)成本。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地利用的高效率也成為必然。

  四、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌,是有利于土地市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。土地既然可以公開(kāi)拍賣(mài),所有房地產(chǎn)商都可以通過(guò)竟購(gòu)的方式取得土地使用權(quán),不分內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè),一律通過(guò)竟拍的方式,大家站在同一起跑線(xiàn)上,進(jìn)一步體現(xiàn)了優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)法則。

  五、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌,有利于開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力提高。公開(kāi)“招拍掛”意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商機(jī)會(huì)均等,只要有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力,就能在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。中小開(kāi)發(fā)商必須適應(yīng)新的規(guī)劃,將投標(biāo)要求研究透徹,根據(jù)自己實(shí)際情況量力而行,這樣才有希望在市場(chǎng)上占據(jù)一席之地,提升開(kāi)發(fā)能力。綜合實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商會(huì)獲得獲取較大的機(jī)會(huì)而得到逐步發(fā)展,沒(méi)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在一次次競(jìng)爭(zhēng)中落敗,將逐漸淡出市場(chǎng),這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新洗牌。

  六、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌,能夠更加合理的體現(xiàn)土地使用價(jià)值。政府必須對(duì)土地進(jìn)行正確的評(píng)估,采用合理的招標(biāo)辦法,公正的評(píng)出中標(biāo)單位,開(kāi)發(fā)出符合市場(chǎng)要求的杰出建筑,更好的體現(xiàn)土地使用價(jià)值。

  招拍掛制度的以上優(yōu)點(diǎn),是假設(shè)該制度本身高度完善并有嚴(yán)格、合理的操作流程和實(shí)施細(xì)則,并有良好的政治、法律環(huán)境和人文基礎(chǔ)。反之,在政府職能、社會(huì)道德、法律制度和監(jiān)督制度等、社會(huì)政治制度和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度不配套的情況下,孤軍推進(jìn)市場(chǎng)體制和產(chǎn)權(quán)制度改革,不但不能從根本上解決傳統(tǒng)體制或制度的效率問(wèn)題,而且會(huì)帶來(lái)新的更為嚴(yán)重的社會(huì)正義問(wèn)題。

  招、拍、掛的缺陷

  當(dāng)全國(guó)各地一次次陽(yáng)光下的黑幕交易被暴光后,人們更增加了對(duì)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌制度實(shí)現(xiàn)其制度預(yù)期的擔(dān)憂(yōu)。于是各界對(duì)在現(xiàn)行中國(guó)土地市場(chǎng)的政府壟斷市場(chǎng)機(jī)制、社會(huì)誠(chéng)信道德水準(zhǔn)、法制環(huán)境和監(jiān)督體制等基礎(chǔ)性制度和完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度不配套的條件下,推行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌制度能夠體現(xiàn)程序和結(jié)果公正的理論開(kāi)始深入思考,并發(fā)表連篇累牘的駁論文章,

  2003年8月26日,《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》以《上海地產(chǎn)商觸碰土地交易制度敏感神經(jīng)》指出:多位房地產(chǎn)巨頭認(rèn)為土地公開(kāi)招標(biāo)拍賣(mài)導(dǎo)致地價(jià)因“公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)”而高升,從而把房地產(chǎn)價(jià)格逼上了懸崖邊緣,如果說(shuō)房?jī)r(jià)高,其實(shí)是地價(jià)高;如果說(shuō)房?jī)r(jià)存在泡沫,其實(shí)地價(jià)也存在泡沫,上海地產(chǎn)界準(zhǔn)備聯(lián)合上書(shū)有關(guān)部門(mén),就現(xiàn)行土地招標(biāo)拍賣(mài)制度提出意見(jiàn)?!吨袊?guó)建設(shè)報(bào)》則在《交鋒土地新政策》指出北京的國(guó)企地產(chǎn)公司、部分上市公司也和上海一樣,對(duì)國(guó)土資源部頒布的國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的制度,持反對(duì)態(tài)度。2002年11月25日,《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》以《土地拍賣(mài):泡沫溢出亟待立法》,指出招標(biāo)拍賣(mài)掛牌制度可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫,需要規(guī)范。2004年11月25日,《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》以《協(xié)議批租十大渠道開(kāi)發(fā)商自述土地交易內(nèi)幕》,指出當(dāng)前炒賣(mài)土地、謀取暴利的現(xiàn)象非常普遍。按規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有相應(yīng)的資質(zhì)就可以申請(qǐng)地皮,但實(shí)際操作卻是另外一回事。2004年6月7日和11月8日,《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》則以《“中國(guó)拍”陳少湘談土地拍賣(mài)槌起槌落西“戲”份多》和《拍賣(mài)業(yè)“潛規(guī)則”游戲損他利己》,以及2004年5月29日,人民網(wǎng)以《由“一槌拍飛兩億”談土地拍賣(mài)中的“程序正義”》,從理論上和實(shí)踐上揭示拍賣(mài)業(yè)“導(dǎo)演”拍賣(mài)中的種種黑幕和手法以及原因。

  房地產(chǎn)業(yè)作為特殊的行業(yè),任何一項(xiàng)制度的出臺(tái),都會(huì)引起社會(huì)的普遍關(guān)注??陀^上,任何事物都有兩面性,尤其是一個(gè)新政策,在與市場(chǎng)的磨合中會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的不足。作為正在摸索的中國(guó)來(lái)說(shuō),自然可以理解。

  一、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于單一。美國(guó)的招拍掛,價(jià)格因素是較后一個(gè),而我們現(xiàn)在先進(jìn)以?xún)r(jià)格去進(jìn)行招拍掛,把別人較壞的東西吸收過(guò)來(lái),如此處理,大家所看到預(yù)期變化的時(shí)候,既是房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的時(shí)候,這樣的直接受害者既不會(huì)是政府,亦不會(huì)是土地的竟得人---開(kāi)發(fā)商,而是較終的消費(fèi)者。

  二、評(píng)價(jià)過(guò)程和標(biāo)準(zhǔn)模糊,致使招投標(biāo)流程不動(dòng)。目前,因缺乏嚴(yán)格的評(píng)標(biāo)程序和標(biāo)準(zhǔn),招標(biāo)出讓工作在一些地方很不規(guī)范,遭到過(guò)多的人為因素干擾。前些日子,筆者在網(wǎng)上竟然看到河南某地的一塊國(guó)有土地開(kāi)價(jià)低于協(xié)議時(shí)的意向價(jià)。當(dāng)然,我不是說(shuō)拍賣(mài)價(jià)一定要高于意向價(jià)才能說(shuō)明該制度的公正,關(guān)鍵是中標(biāo)企業(yè)就是原來(lái)信誓旦旦要求協(xié)議出讓的企業(yè),其內(nèi)幕自然只有當(dāng)?shù)氐恼偾宄贿^(guò)了。

  三、為了使土地供應(yīng)過(guò)程更為公開(kāi)、公正、公平,政府還需要進(jìn)一步完善和優(yōu)化土地招投標(biāo)流程,指定嚴(yán)格的評(píng)標(biāo)程序和標(biāo)準(zhǔn),防止人為因素干擾;招標(biāo)拍賣(mài)掛牌后仍然存在政府暗箱操作,市場(chǎng)房地產(chǎn)不公平交易問(wèn)題沒(méi)有解決。頭先是由于土地供給雙軌制陷阱的存在,仍然在引致權(quán)勢(shì)利用權(quán)利在市場(chǎng)低價(jià)獲取劃撥和協(xié)議用地后然后倒賣(mài),從而獲取巨額土地利潤(rùn)。其次是由于招標(biāo)拍賣(mài)掛牌仍然可以被暗箱操作,從而引致政府利用陽(yáng)光制度將不公正的交易“導(dǎo)演”為公正的交易。

  四、市場(chǎng)的政策透明度不夠。在中國(guó)香港地區(qū),政府對(duì)土地的供應(yīng)計(jì)劃每半年公布兩次,有時(shí)也會(huì)一次性將計(jì)劃全部公布,香港回歸后,為了增加土地售賣(mài)的供應(yīng)量,用以平衡樓價(jià),曾一次性公布過(guò)幾年的賣(mài)地計(jì)劃,這樣做一方面可以保證讓更多的人了解土地供應(yīng)情況,另一方面也有利于開(kāi)發(fā)商在選擇土地時(shí)合理安排資金。當(dāng)守法開(kāi)發(fā)商亟需要用地時(shí),“壟斷腐敗者”就是不供地;而當(dāng)與“壟斷腐敗者”有勾結(jié)的“不法商人”需要用地時(shí),則是有求必應(yīng)。一旦出現(xiàn)這種腐敗,就不僅僅只是涉及到國(guó)有土地資產(chǎn)的流失,甚至已直接傷害到守法的開(kāi)發(fā)商和普通購(gòu)房者的利益了,其代價(jià)是人們對(duì)宣揚(yáng)所謂公平、公正制度的質(zhì)疑和政府信用深層次的危機(jī)。

  五、信息宣傳不夠。由于土地規(guī)劃的透明度不夠,從而宣傳力度也不夠。在香港地區(qū),購(gòu)地會(huì)受到港人的普遍關(guān)注。在拍地前,代理會(huì)通過(guò)傳媒預(yù)測(cè)購(gòu)地結(jié)果,例如土地成交價(jià)、建筑成本及利息等,再將周邊同類(lèi)物業(yè)的成交價(jià)作為參考,根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì),從而預(yù)測(cè)出多種成交價(jià),在拍賣(mài)前制造不少輿論。而內(nèi)地拍賣(mài)地的周邊成交價(jià)不準(zhǔn)確,只能從項(xiàng)目的售價(jià)來(lái)判斷。比如土地價(jià)是3000元/平方米,建成后的總成本在6000元/平方米以上。但是周?chē)捻?xiàng)目售價(jià)僅在5000元/平方米左右,市場(chǎng)價(jià)格透明度不高。

  六、銀行金融支持力度存在不足。在香港購(gòu)地,一般要求投地方在一個(gè)月內(nèi)全數(shù)支付所有地價(jià)款,開(kāi)發(fā)商在投地前也已安排好土地使用權(quán)及建筑等項(xiàng)貸款。在內(nèi)地,由于金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力較差,開(kāi)發(fā)商在獲得土地使用權(quán)前幾乎不可能從金融機(jī)構(gòu)獲得資金上的支持,因而他們的資金基本等于自籌資金,出讓金的分期分付,在內(nèi)地就見(jiàn)怪不怪了。

  七、中介服務(wù)配套跟不上。香港的土地拍賣(mài)文件是給建筑師的,因?yàn)樗麄兪菍?zhuān)業(yè)人士,能做出專(zhuān)業(yè)分析,如對(duì)購(gòu)地限制及環(huán)境做出評(píng)估,然而,將做出的多個(gè)方案連同預(yù)算向發(fā)展商推薦??梢源蟠筇岣咧行⌒推髽I(yè)發(fā)展商參與競(jìng)爭(zhēng)。而內(nèi)地設(shè)計(jì)院的市場(chǎng)化程度不高,根本沒(méi)有把注意力集中到這方面。

  八、規(guī)范政府競(jìng)爭(zhēng)制度不足。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下推行發(fā)展經(jīng)濟(jì)優(yōu)先的政策,由于缺乏規(guī)范政府之間有序競(jìng)爭(zhēng)的制度配套,因而在加劇地方政府之間無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí),引致地方保護(hù)主義的招商引資政策同招標(biāo)拍賣(mài)掛牌制度的沖突,造成地方政府需要低地價(jià)、零地價(jià)、負(fù)地價(jià)的內(nèi)生動(dòng)力。在上下級(jí)信息不對(duì)稱(chēng)性和指標(biāo)純經(jīng)濟(jì)性條件下上級(jí)政績(jī)考核下級(jí),由于缺乏規(guī)范地方政府發(fā)展思維的科學(xué)發(fā)展觀配套,因而在激勵(lì)地方政府做大GDP的同時(shí),引致出于短期政績(jī)的地方優(yōu)惠政策排斥招標(biāo)拍賣(mài)掛牌制度,造成地方政府形成在招標(biāo)拍賣(mài)掛牌中弄虛作假的機(jī)制,從而影響其有限理性發(fā)生理性偏離,并較終造成土地使用者在政府壟斷市場(chǎng)的土地交易活動(dòng)中背離等價(jià)交換原則。

  可見(jiàn),相對(duì)于協(xié)議出讓時(shí)的腐敗,如果沒(méi)有有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制,招標(biāo)拍賣(mài)掛牌制度可能為政府壟斷市場(chǎng)所用,其后果要么為政府財(cái)政需求盲目推動(dòng)價(jià)格上漲,要么為政府招商引資暗箱操作壓低價(jià)格,從而異化為政府提高“效率”或維護(hù)“公正”的機(jī)會(huì)主義擋箭牌

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