經(jīng)濟適用房的發(fā)展歷程

　　醞釀時期：1991年

　　經(jīng)濟適用房是我國在房改過程中為適應新的經(jīng)濟形勢、由政府推出的新型房產(chǎn)種類，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質(zhì)的商品房。早在1991年6月份，國務院就在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出：“ 大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題 ”。

　　啟動、開建時期：1998年

　　1997、1998年是房改的關(guān)鍵時期，也是房地產(chǎn)行業(yè)的起步時期，當時的商品房價格同以工薪為主的中低收入者的經(jīng)濟承受能力差距甚大。國家為了解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費，經(jīng)濟適用房于1998年適時推出了，用以解決中低收入家庭住房問題。

　　高速發(fā)展時期：1999年-2005年

　　從1998 年經(jīng)濟適用房開始興建以后，全國各地的經(jīng)濟適用房在短短幾年內(nèi)如雨后春筍般快速發(fā)展，房價的相對低廉，逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇。無論從開工面積和項目數(shù)量都在成倍增加，經(jīng)濟適用房迎來高速發(fā)展時期。

　　質(zhì)疑時期：2005年-2006年

　　1、經(jīng)濟適用房小區(qū)出現(xiàn)大量閑置“豪宅”，已售經(jīng)濟適用房呈現(xiàn)“高租售率”。

　　2、經(jīng)濟適用房都這么難購！凌晨4點排隊老大爺購不到經(jīng)濟適用房。

　　3、經(jīng)濟適用房小區(qū)出現(xiàn)大量有錢人，奔馳，寶馬屢見不鮮。

　　轉(zhuǎn)型時期：2006年8月

　　建設(shè)部稱，經(jīng)濟適用房將一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。租賃型經(jīng)適房將是未來發(fā)展方向。廉租房、租賃型經(jīng)適房及限價商品房三者將共同組成實物型的住宅保障。未來住宅保障體系中的實物補貼可能將分為三個等級。

　　購購經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠政策

　　免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費和商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費以及契稅，減半征收水電增容費等各種稅費。建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應，優(yōu)先給予辦理有關(guān)手續(xù)。另外，經(jīng)濟適用房建設(shè)管理費只限于1%～3%，市場利潤被限在3%以下。

　　經(jīng)濟適用房價格構(gòu)成

　　住房建設(shè)的征地和拆遷補償安置費；勘探設(shè)計和前期工程費；住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；建設(shè)安裝工程費；

　　以上4項之和為基礎(chǔ)的1%～3%的管理費、貸款利息、稅金、3%以下利潤、規(guī)費（各地有優(yōu)惠政策）。商品房除以上8項外，土地出讓金，利潤不受限制，由市場決定。

　　經(jīng)濟適用房與商品房不同之處

　　獲得土地的方式不同，經(jīng)濟適用房建設(shè)用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金；

　　成本結(jié)構(gòu)不同；

　　租售政策不同，經(jīng)濟適用房只售不租，商品房不受限制；購購條件和對象不同，經(jīng)濟適用房享受政府優(yōu)惠，其購購對象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實行申請審批制度，商品房購購對象和條件不受限制；

　　價格政策不同，經(jīng)濟適用房出售實行政府指導價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。 居民個人購購的經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)歸個人； 房屋的產(chǎn)權(quán)分四部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與商品房相比經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)只在收益權(quán)上與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個人所有。

　　購購經(jīng)濟適用房的人群條件

　　《經(jīng)濟適用住房管理辦法》十條規(guī)定，符合下列條件的家庭可以申請購購或承租一套經(jīng)濟適用住房：

　　(一)有當?shù)爻擎?zhèn)戶口（含符合當?shù)匕仓脳l件的軍隊人員）或市、縣人民政府確定的供應對象；

　　(二)無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標準的住房困難家庭；

　　(三)家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標準；

　　(四)市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。

　　按20條第2款規(guī)定，不能再申請經(jīng)濟適用房。

　　購購經(jīng)濟適用住房的稅費

　　▲1、在交易過程中：

　?、倨醵悾嘿彿嚼U納房價款的4%；建筑面積在120平方米以下的減半交納，即交2%。

　?、谫徺u手續(xù)費：120平方米以下（含120平方米）的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。

　?、塾』ǘ悾嘿彿椒績r款的0.5‰。

　　④公共維修基金：購房款的2%。

　　▲2、在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中：

　?、俚怯涃M：每建筑平方米0.3元。

　?、诜课菟袡?quán)工本費：每證收費4元。

　?、塾』ǘ悾好考?元。

　　購購經(jīng)濟適用房注意事項

　　由于經(jīng)濟適用房在項目位置、建筑規(guī)劃設(shè)計等方面存在這樣或那樣的差別，所以在購購時應該注意以下一些問題，

　　▲ 一、位置

　　雖然經(jīng)濟適用房的價位人們能接受，但人們不能接受的是它的位置。因為位置即代表著長期的交通。

　　經(jīng)濟適用房項目大部分均位于城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)。

　　有些經(jīng)濟適用房小區(qū)到市區(qū)的公交線路和可選擇的站點又相對較少，幾年后的事至少無法讓購房者犧牲現(xiàn)在的工作或事業(yè)。

　　▲二、戶型

　　購購經(jīng)濟適用房時，同樣要搞清分攤面積、使用面積等概念，充分考察戶型。購購時不追求大的同時也增加房價、物業(yè)管理等費用，應更注重居室功能。在有條件進行戶型選擇時，應盡量以專業(yè)衡量標準去做選擇?，F(xiàn)時流行的居室八大功能即包括起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲藏、工作、學習以及陽臺。

　　▲三、合同及補充合同

　　按新《合同法》規(guī)定，實行約定優(yōu)先原則，所以在合同或補充合同中的條款必須簽訂全面。購房者應在充分了解和考察預售許可證、項目施工情況、產(chǎn)權(quán)問題有些經(jīng)濟適用房項目是某些單位自建房或聯(lián)建房，購購前一定要問清銷售許可證和產(chǎn)權(quán)等重要情況、物業(yè)管理等基礎(chǔ)上，仔細研究清楚合同的每一項，并在補充條款中對交房時間、面積誤差、關(guān)鍵的配套設(shè)施加以約定，并注明開發(fā)商在每項違約時的懲罰辦法，必要時請專業(yè)律師，考慮清楚了再簽才比較妥當。不要偏信廣告宣傳或是售樓人員的口頭承諾，否則后悔莫及。

　　▲ 四、交房

　　房建好后，通過相關(guān)主管部門的竣工驗收和裝修裝飾等程序后便可入住了，在開發(fā)商交房時別忘了向開發(fā)商要“使用說明書”和“質(zhì)量保證書”兩書。這過程的許多問題較好都一一搞清楚為佳。

　　由建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》正式施行。該《辦法》頭次將集資、合作建房納入經(jīng)濟適用房的范疇?！掇k法》還規(guī)定，此前已經(jīng)購購和簽訂購賣合同或協(xié)議的經(jīng)濟適用住房，仍按當?shù)卦幸?guī)定執(zhí)行。

　　購購經(jīng)濟適用房的具體步驟

　　因每地都不一樣，所以我們以北京為例：根據(jù)北京市人民政府辦公室廳京政辦發(fā)〔1999〕4號文件，開發(fā)建設(shè)單位預售經(jīng)濟適用房應當?shù)绞袊临Y源和房屋管理局辦理《北京市經(jīng)濟適用住房銷售許可證》，開發(fā)商銷售經(jīng)濟適用房，實行政府限價的政策，開發(fā)建設(shè)單位只可在較高限價以內(nèi)調(diào)整不同樓層和 朝向房屋的價格。具體的程序是：

　?。?）居民購購經(jīng)濟適用住房，憑所在單位或有關(guān)部門出具的家庭 年收入在6萬元以下的證明文件、本市城鎮(zhèn)居民常住戶口卡、居民身份證，到開發(fā)建設(shè)單位辦理購房手續(xù)。

　　（2）需要貸款的，由購購人憑登記后的經(jīng)濟適用住房預售（購賣）合同，到建設(shè)項目所在地的房屋土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)，房屋土地管理部門應在登記后的15個工作日內(nèi)辦理完抵押登記手續(xù)。

　?。?）購賣雙方在房屋交付使用后的30個工作日之內(nèi)，到建設(shè)項目 所在地的房屋土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，辦理房地權(quán)屬證件。其中，購購本單位利用自用土地建設(shè)的經(jīng)濟適用住房，由該單位統(tǒng)一到房屋土地管理部門辦理上述手續(xù)。

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