問題1

　　質(zhì)量與防震？重要程度：★★★★★

　　在商品房選購中，較難把握的就是質(zhì)量問題，同時(shí)這也是日后使人感到煩惱較多的問題。

　　房屋質(zhì)量問題主要起因于設(shè)計(jì)、施工中留下的隱患，主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、材料、功能設(shè)置、施工管理、質(zhì)量監(jiān)督等幾個(gè)方面，由于專業(yè)性較強(qiáng)，一般購房者很難檢驗(yàn)。

　　另外，住宅的抗震力是一個(gè)不能不予以深切關(guān)注的問題。提醒廣大的消費(fèi)者，在購房時(shí)對(duì)房屋的抗震性能不可忽視。在國際上，地震震級(jí)采用里氏震級(jí)指標(biāo)，分為1—8.9級(jí)，1—3級(jí)對(duì)建筑物無損壞，4級(jí)對(duì)建筑物有輕微破壞，5級(jí)以上就開始破壞建筑物。因此，5級(jí)以上的地震區(qū)在住宅設(shè)計(jì)時(shí)因考慮防震。

　　竅門：住宅抗震性能的高低主要取決于建材質(zhì)量的好壞，以及承重結(jié)構(gòu)的連接形式、施工質(zhì)量和地基的狀態(tài)。購房者必須認(rèn)真審閱商品住宅樓的 《住宅質(zhì)量保證書》、《質(zhì)檢合格證書》、《住宅使用說明書》等相關(guān)證件來考察住宅樓的質(zhì)量。

　　問題2

　　功能區(qū)域和面積如何分配重要程度：★★★★★

　　住宅應(yīng)充分考慮住戶的家庭結(jié)構(gòu)和生活規(guī)律，使家庭使用功能細(xì)化。理想的住宅中，起居空間由過廳、客廳、起居室、健身房、琴房、書房、工作室、衛(wèi)生間、臥室、儲(chǔ)藏室、陽臺(tái)等組成，按各自功能可匯總為“污、潔、動(dòng)、靜”四大空間。

　　對(duì)于廣大工薪來說，以下的房子可能較適合您。

　　較佳房型組合：三房一廳兩衛(wèi)雙陽臺(tái)，兩房一大廳雙衛(wèi)雙陽臺(tái)或一房一廳一衛(wèi)一陽臺(tái)。這些房型是適合三代人口的可分可合、自由分隔房型、建筑面積分別在70—130平方米，主臥室15—25平方米含書房，次臥室10—12平方米，衛(wèi)生間4—6平方米，陽臺(tái)4—8平方米，工作陽臺(tái)3—5平方米，洗衣房4平方米。其中，客廳是房型設(shè)計(jì)中的，客廳寬度不小于4米的大開間，能夠體現(xiàn)房型設(shè)計(jì)中的“客廳效應(yīng)”。大廳的功能主要是家庭起居、會(huì)客，較好其朝向?yàn)槟舷蚧蚓坝^向。

　　問題3

　　朝向問題 重要程度：★★★★

　　良好的朝向，可以保證有大量的陽光通過窗戶直射入室，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，如光、溫度、衛(wèi)生狀況，對(duì)居住者的身心健康十分有利。

　　定理：通常認(rèn)為，住宅朝向以正南較佳，東西次之，朝北較次。當(dāng)然，考慮朝向，除了上述因素外還應(yīng)考慮開窗時(shí)所面對(duì)的環(huán)境，即窗景。窗景應(yīng)當(dāng)趨利避害，趨優(yōu)避劣。同層南北不同朝向的價(jià)格平均相差10%—15%，甚至20%以上，價(jià)格和朝向平衡后選擇為佳。

　　問題4

　　采光與通風(fēng) 重要程度：★★★★

　　受光面大小、朝向，以及是否直接采光的影響，采光質(zhì)量不同。長期生活在陰暗狀況中，依靠人工照明，對(duì)人的身心健康十分不利。而住宅的通風(fēng)要滿足人對(duì)空氣流動(dòng)的基本要求，開啟門窗時(shí)要保證室內(nèi)外空氣順利流通，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風(fēng)。通風(fēng)的另外一個(gè)作用是能迅速排除房間內(nèi)部的異味。

定理：采光面指用于采光可客戶面積與房間面積的比例，比例越高，采光效果越好。采光窗戶直接向外開設(shè)；間接采光指采光窗戶朝向封閉式走廊、直接采光的廳、廚房等開設(shè)。間接采光效果不如直接采光。

　　竅門：選購住宅時(shí)，其主要房間應(yīng)有良好的直接采光。一套住宅較好占據(jù)住宅樓的兩個(gè)朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東與南、南與西等。如果只占據(jù)一個(gè)朝向時(shí) （如板式住宅的“眼鏡房”），通風(fēng)效果就要差一些，這時(shí)可以考慮利用門窗、通風(fēng)井、天井及機(jī)械裝置通風(fēng)。

　　問題5

　　小區(qū)的環(huán)境與配套重要程度：★★★★

　　由于人們?cè)诒涞摹盎炷痢焙凶永锉唤d了許多年，現(xiàn)在隨著居住質(zhì)量的不斷改善，居住環(huán)境的好壞成了一個(gè)不容忽視的問題，而且小區(qū)配套設(shè)施是否完善也是這個(gè)小區(qū)成熟與否的標(biāo)志。

　　竅門：作為一名購房者應(yīng)該認(rèn)真考察一下自己將來生活的環(huán)境，不僅要求有較高的綠地覆蓋率和景觀建設(shè)，而且還要真正能為己所用。另外還要考察所購購的樓房之間的間距、容積率、建筑密度和四周污染情況 （如盡量遠(yuǎn)離工廠、馬路、大商場(chǎng)、大酒樓等等）。生活方面要看小區(qū)的市政配套設(shè)施、生活配套設(shè)施、休閑配套設(shè)施、交際配套設(shè)施以及購物條件等等。其中市政配套設(shè)施的管線較好是集中布置，要離墻近，外露少，安全性要好，另外考察小區(qū)的水源是否清潔達(dá)標(biāo)。此外還有小區(qū)的學(xué)校、超市、會(huì)所、健身娛樂等生活配套設(shè)施也應(yīng)仔細(xì)考察。

　　物業(yè)公司管理重要程度：★★★★

　　物業(yè)服務(wù)的好壞是房屋是否升值的一個(gè)重要因素。好的物業(yè)管理會(huì)給自己將來的生活帶來便利，而差的物業(yè)管理不僅會(huì)影響到自己的日常生活，還可能引發(fā)大量的糾紛。

竅門：看房不可不問物業(yè)管理，要積極向有關(guān)人員打聽負(fù)責(zé)小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理公司，較好能查看他們的有關(guān)資質(zhì)、實(shí)力的文件，亦可去他們現(xiàn)服務(wù)的其他小區(qū)打聽有關(guān)他們的服務(wù)行為。

　　樓層 重要程度：★★

　　定理：一般來說，在不考慮個(gè)人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的1/3以上、2/3以下為較好層次。選擇層次要考慮以下幾個(gè)因素：遮擋及采光情況；生活的便利程度；環(huán)境要求；家庭人口年齡構(gòu)成及健康狀況；住宅樓的總層數(shù)。

　　層次越高，遮擋越少，采光越好，且能避開低層次樓內(nèi)外嘈雜環(huán)境及交通噪音和粉塵污染，特別適合于在家生活時(shí)間較短的中青年人居?。粚哟蔚?，上下樓比較方便，適宜老年人居住，可增加其戶外活動(dòng)的機(jī)會(huì)。

　　說到不利的一面，住宅樓的底層由于受遮擋可能性，且有污水外溢、地面潮濕的可能，人來人往安全性差。在購房者選擇層次時(shí)往往不被看好；住宅樓頂層建筑質(zhì)量問題發(fā)生頻率高，如滲漏，并且存在隔熱不好，供水不足，上下樓較為不便等缺陷。

　　竅門1：怎么選底層？

　　頭先，要仔細(xì)檢查防潮設(shè)計(jì)和措施。防潮措施不過關(guān)，長期住在這種房子里，不僅電器、家具易生銹、發(fā)霉，人也易患風(fēng)濕。

　　其次，注意各種管道是否暢通，底層因布置了各種管道尤其是下水道，如果管道質(zhì)量差或設(shè)計(jì)不合理，則管道易堵塞。

再次，注意采光問題，底層因處在樓房較底層，故其采光和通風(fēng)往往受到限制，較好請(qǐng)專家或技術(shù)人員幫助鑒定一下。

　　竅門2：怎么選頂層？

　　頂層的大忌是隔熱和防水設(shè)施不好。因?yàn)轫攲邮芴栔鄙涿娣e大，下雨天易積水，常?！八罨馃帷?。因此，消費(fèi)者在購房時(shí)，要考察頂層的隔熱、防水措施及其效果，看頂層是否設(shè)置通風(fēng)板或做成坡屋頂，頂層的構(gòu)造變化部位是否銜接良好，因?yàn)橥L(fēng)效果好易散熱、散潮，而屋頂漏通常出現(xiàn)于構(gòu)造變化部位。

電梯、樓梯如何設(shè)計(jì)重要程度：★★★

　　時(shí)下許多塔樓和小高層的樓房中，電梯的質(zhì)量已越來越不容忽視。有關(guān)電梯故障和事故時(shí)有發(fā)生，不僅給人們的生活帶來不便，而且還威脅到人們的安全。

　　竅門：看房時(shí)要仔細(xì)查看該樓盤所用電梯的品牌資質(zhì)，是否有國家頒發(fā)的合格證書等。同時(shí)還要查看步行樓梯的安全情況，樓梯寬度是否符合標(biāo)準(zhǔn)，樓道是否暢通，發(fā)生危險(xiǎn)情況時(shí)，是否有利于逃生等等。

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