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投資小商鋪?zhàn)⒁馑拇箫L(fēng)險(xiǎn)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 836 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
本來(lái)投資商鋪沒(méi)有多大風(fēng)險(xiǎn),但鑒于目前的房?jī)r(jià),許多開發(fā)商高價(jià)拿地,因此地價(jià)企高狀態(tài)下建設(shè)的項(xiàng)目,開發(fā)商必然在提升容積率上做文章,顯然,提高商業(yè)比重是稀釋地價(jià)的較好方式,因此商業(yè)物業(yè)不斷增高,單位面積不斷減小,風(fēng)險(xiǎn)由此產(chǎn)生。

  其一,開發(fā)商節(jié)約周期開發(fā)的多層內(nèi)置產(chǎn)權(quán)鋪有被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。

  多數(shù)高地價(jià)為了稀釋地價(jià)與成本,會(huì)開發(fā)大量多層商鋪,即裙樓超過(guò)兩層或三層及以上,這樣的鋪面經(jīng)營(yíng)往往以專業(yè)市場(chǎng)或摩爾的形式,也可能整體招租后按照產(chǎn)權(quán)鋪進(jìn)行分割投資消費(fèi)。除非商業(yè)旺地,一般進(jìn)入這類投資的,等于將寶押在開發(fā)商經(jīng)營(yíng)或托管經(jīng)營(yíng)方身上,風(fēng)險(xiǎn)遞減規(guī)律是,城市越小,風(fēng)險(xiǎn)越大,地段值越低風(fēng)險(xiǎn)越大,商業(yè)物業(yè),由不得開發(fā)商說(shuō)了算,應(yīng)由城市的預(yù)期人口、消費(fèi)水平與消費(fèi)屬性、消費(fèi)半徑來(lái)決定,所以這類投資一定要在地段上慎之又慎。

  其二,大型居住區(qū)毗鄰摩爾建設(shè)的大量裙樓商鋪中的非底商部分存在經(jīng)營(yíng)被分割代替的風(fēng)險(xiǎn)。

  除非一線城市,一些地級(jí)縣域城市,普遍以為定位一個(gè)摩爾是可行的,圍繞摩爾周邊的是大量的零鋪,這個(gè)要注意容量方面的風(fēng)險(xiǎn),其一是,當(dāng)摩爾經(jīng)營(yíng)不足時(shí)肯定會(huì)吸收部分零鋪業(yè)態(tài)進(jìn)入,中國(guó)人有扎堆傳統(tǒng);其二是非底商部分,其業(yè)態(tài)與摩爾有重合,一旦摩爾經(jīng)營(yíng)步入正軌,可能擠掉裙樓非底商部分的生意。

  其三,規(guī)劃區(qū)由四周向進(jìn)行分期開發(fā)條件下早期建設(shè)的大量臨街鋪存在被未來(lái)區(qū)域摩爾替代的風(fēng)險(xiǎn)。

  交流過(guò)程中經(jīng)常有業(yè)主抱怨,購(gòu)的時(shí)候鋪面旺的很,現(xiàn)在不景氣了!

  這是因?yàn)?,?gòu)的時(shí)候,只考慮到如此大規(guī)模的居住區(qū),肯定有生意可做,不曾想,大社區(qū)地可能通過(guò)立體商業(yè),即摩爾與多層集中形式來(lái)擠兌社區(qū)商業(yè),早期居住區(qū)建設(shè)的大量零鋪會(huì)因?yàn)槟柍霈F(xiàn)而生意出現(xiàn)萎縮。

  其四,專業(yè)市場(chǎng)下的產(chǎn)權(quán)鋪存在后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與業(yè)態(tài)移出風(fēng)險(xiǎn)。

  為了刺激就業(yè),安置富裕勞動(dòng)力,許多城市建設(shè)了批發(fā)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng),在地段摩爾充斥。對(duì)于購(gòu)購(gòu)專業(yè)市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)鋪一定要慎重,因?yàn)闉榱藵M足銷售要求,開發(fā)商會(huì)自帶經(jīng)營(yíng)與管理,形成一個(gè)具備良好愿景的市場(chǎng),但是,這是短期的形式,實(shí)質(zhì)上,專業(yè)市場(chǎng)既要考慮當(dāng)?shù)厝萘?,也要考慮其輻射力,因此不是每個(gè)看似在營(yíng)的專業(yè)市場(chǎng),甚至旗艦商業(yè)進(jìn)駐就萬(wàn)事大吉。

  一是經(jīng)營(yíng)存在萎縮可能,更主要的是伴隨城市擴(kuò)張,可能出現(xiàn)業(yè)態(tài)整體遷移的可能,一定要注意這方面的風(fēng)險(xiǎn),不然投資打了水漂。

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