“很多優(yōu)+ 惠政策將到期了，現(xiàn)在不購房會不會錯過良機(jī)？”較近一周，剛大學(xué)畢業(yè)參加工作的小張非常矛盾：如果購房，目前還沒有足夠的實(shí)力；如果不購房，又怕錯過了年底前的系列購房優(yōu)惠政策；更擔(dān)心的是明年房價會不會大漲。 年終歲末之際，小張遭遇的類似問題已成為很多置業(yè)群體面臨的共性問題。

　　近期，部分購房者出現(xiàn)了盲目追漲、甚至沖動性購房的現(xiàn)象，業(yè)界專家特別提醒置業(yè)群體：歲末之際購房，既要把握好購房時機(jī)，更要注意政策風(fēng)險及可能出現(xiàn)的樓市較新態(tài)勢。

　　步：購房前

　　風(fēng)險提示：不要盲目追漲，不可沖動購房

　　從記者了解的情況看，“小張們”遭遇的購房心理矛盾主要有兩點(diǎn)：一是很多購房優(yōu)惠政策將會在今年底到期，再不購房將錯過機(jī)會；如果購房，現(xiàn)在還沒有做好準(zhǔn)備，相當(dāng)部分人認(rèn)為所儲備的“子彈”還不足以承受當(dāng)前購房所能承受的壓力。二是年后購房，會不會出現(xiàn)前年排隊搶房的場面，房價會不會繼續(xù)大漲？

　　對于“小張們”當(dāng)前面臨的共同困惑，世家家機(jī)構(gòu)有關(guān)負(fù)責(zé)人分析：上周成都的新增商品房供應(yīng)套數(shù)為6370套，新增供應(yīng)面積為439780.03平方米，主城區(qū)商品房成交面積為458522.19平方米。供應(yīng)方面，上周新增供應(yīng)量成倍上漲，供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)面積環(huán)比漲幅分別達(dá)到了351.13%、230.53%，供應(yīng)套數(shù)超過了秋交會新增套數(shù)，創(chuàng)下今年以來新增供應(yīng)套數(shù)新高。這組數(shù)據(jù)說明，當(dāng)前成都房屋交易市場供需兩旺，而從當(dāng)前和后市發(fā)展的情況看，成都商品房的供應(yīng)量是充足的，像2007年高峰期出現(xiàn)的瘋搶房源的可能性基本不會發(fā)生。

　　“尚未作好購房準(zhǔn)備，就不要盲目追漲，更不可沖動性購房。”21世紀(jì)不動產(chǎn)成都區(qū)域分部總經(jīng)理助理舒寧則認(rèn)為，政府不可能放任房價飆漲，購房者要注意政策風(fēng)險。國內(nèi)樓市的持續(xù)回暖，讓部分城市的一些開發(fā)商“好了傷疤忘了疼”，有的又開始像2007年那樣捂盤惜售、哄抬房價，對此國家有關(guān)部門已陸續(xù)出臺了治理辦法。而對于年底前將到期的購房優(yōu)惠政策，頭次購購普通住房所能享受的優(yōu)惠也就是3-5萬元。然而，這部分優(yōu)惠不一定能夠抵擋得住政策與大勢可能帶來的風(fēng)險。

　　據(jù)了解，為了進(jìn)一步規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)銷售行為，住建部近日已向各地下發(fā)通知，要求加大對違法違規(guī)行為的查處和公開曝光力度，及時發(fā)現(xiàn)并查處開發(fā)商炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等違法違規(guī)行為。而在本地，房管部門也明顯加大了對違規(guī)、違法開發(fā)商及相關(guān)項目的查處力度，同時加大了土地供應(yīng)與新盤開發(fā)的力度，確保后市房源供應(yīng)充足。因此多名業(yè)界 人士認(rèn)為，對于實(shí)力不足、購房壓力較大的置業(yè)群體，應(yīng)充分認(rèn)識與判斷樓市大勢，既要把握好購房時機(jī)，又要考慮相應(yīng)的購房風(fēng)險。

　　步：確定購房

　　學(xué)會算賬：量入為出 省心省力

　　3個月前，在成都某事業(yè)單位工作的小李順應(yīng)“趨勢”，以80多萬元的總價購了一套上百平方米的房子。在17萬元的頭付款中，小李僅有2萬元存款，除了父母的支持外小李還向親朋好友借了很多錢。小李這套房子總貸款60多萬元，當(dāng)前她除了每月還貸3000多元(30年還清)，同時還面臨很多親朋好友的“逼賬”，而她的月收入不過4000元?，F(xiàn)在，雖然這套房子價格漲了不少，但小李在還貸上卻力不從心，這件事搞得自己非常煩惱，還款壓力大到了極點(diǎn)。

　　“購房之前先要搞清楚，購房款是自己的積蓄，還是向別人借來的，或者是向銀行借的貸款?！睂π±铑愃频馁彿空?，富房不動產(chǎn)副總經(jīng)理劉應(yīng)忠表示：有多少錢辦多少事，知道了自己的資金實(shí)力，就可以知道自己可以購哪些區(qū)位、多的住房了。同樣一筆錢，購地段好一些的房子，面積要小一些；而購地段差一些的房子，面積要大一些，難以兩全。還貸期間所有應(yīng)支付的貸款本息可以按照這個公式計算：自己(家庭)月收入的一半×12個月×期望貸款年限。實(shí)際可承受的貸款額度，則可以按照這個公式計算：還貸期間所有應(yīng)支付的貸款本息÷(1＋當(dāng)期利率)。你所能承受的房屋總價為：實(shí)際可承受的貸款額度／銀行房貸比例(目前一般為60%)。

　　“有多大的腳，購多大的鞋?！眲?yīng)忠告訴記者，對于確定在年底前購房的置業(yè)群體，以上公式是較保守的也是較穩(wěn)健的算法，其中還不包含相關(guān)稅費(fèi)。如果購房超出預(yù)算，只有指望臨時籌資、東拼西湊，會使自己十分被動，甚至可能在銀行月供中“斷炊”。舉例來說，一個單身青年月收入為3000元，預(yù)計月還貸額1500元，年還貸1.8萬元，預(yù)計20年還款總額為36萬元，其中包括本金和利息?？少J款額為：36萬元／(1＋0.6)＝22.5萬元；按照現(xiàn)在銀行的放貸比例為60%計算，可購房屋的總價為37.5萬元。如果該房屋稅收按3%計算，則稅收為37.5萬元×3%＝11250元，中介費(fèi)為3750元，商業(yè)貸款居間服務(wù)費(fèi)為2250元，那手頭應(yīng)有15.225萬元的現(xiàn)金，這個數(shù)字是這樣算出來的：(36萬元-22.5萬元)＋11250元＋3750元＋2250元＝15.225萬元。

　　第三步：購二手房

　　歲末之際：哪些環(huán)節(jié)較易出現(xiàn)隱患？

　　根據(jù)世家機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，上周成都二手房住宅成交總量為1598套，較前一周繼續(xù)平穩(wěn)攀升，共增加了44套，環(huán)比增幅為2.8%。隨著新盤現(xiàn)房的短缺，二手房成為了“青睞現(xiàn)房一族”熱捧的對象，導(dǎo)致成都二手房的交易比例不斷攀升，二手房交易出現(xiàn)的問題也在攀升，購賣雙方的糾紛也更為突出。

　　“房產(chǎn)交易動輒數(shù)十萬，涉及的環(huán)節(jié)和相關(guān)政策很多，稍有不慎，就會留下后患?！币恋槌强偨?jīng)理徐萬剛提醒購房者，購房需要不少專業(yè)知識，但大多數(shù)人一生只購一次房，臨到購房時才鉆研房產(chǎn)，“臨時抱佛腳”是容易吃大虧的?，F(xiàn)在不少人都傾向于請專業(yè)房產(chǎn)中介的品牌經(jīng)紀(jì)人替自己打理購房事宜，及時了解手續(xù)、費(fèi)用上的較新信息，因此購二手房一定要選擇美譽(yù)度高的品牌中介，看經(jīng)紀(jì)人較起碼要看是否具備“三證”，即營業(yè)執(zhí)照(工商部門核發(fā))、執(zhí)業(yè)資質(zhì)證書(房產(chǎn)管理部門核發(fā))、收費(fèi)資質(zhì)證書(物價部門核發(fā))，好的中介不但服務(wù)態(tài)度好，而且專業(yè)水準(zhǔn)高，合同規(guī)范，不拖欠房款，不多收傭金，購房者自然更有保障。

　　“歲末購房，應(yīng)提前注意哪些問題？”滿堂紅成都公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，購二手房自己親自采集一下周邊已成交房屋的價格，通過反復(fù)比較，判斷所要購購的房屋價格是否合理，不能過分或單純依賴某家中介公司。較好委托可靠的專業(yè)中介公司或者評估公司進(jìn)行預(yù)測評估。此外，所購房子的產(chǎn)權(quán)關(guān)系弄明白，還要弄清二手房的“身世”。此外，還須注意觀察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修情況、物業(yè)管理問題等。

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