不簽合同發(fā)生糾紛難舉證

　　劉女士反映，今年9月8日，她購(gòu)購(gòu)了鐵西西部一樓盤，當(dāng)天繳納了全部房款30余萬(wàn)元，開發(fā)商卻沒(méi)有與劉女士簽訂購(gòu)房合同。9月9日，在劉女士要求下，開發(fā)商與劉女士簽訂了一份合同，稱將拿去房產(chǎn)局備案。隨后，劉女士多次催問(wèn)開發(fā)商何時(shí)簽訂剩余合同，開發(fā)商稱等到秋季房交會(huì)時(shí)再簽，以便購(gòu)房者可享受補(bǔ)貼政策。但秋季房交會(huì)過(guò)后，開發(fā)商仍未有簽訂合同意向，劉女士再次詢問(wèn)，開發(fā)商又說(shuō)等到冬季房交會(huì)時(shí)再簽。三個(gè)月來(lái)，劉女士未能拿到購(gòu)房合同，也未能在房產(chǎn)局信息網(wǎng)上看到自己購(gòu)房備案的消息，于是向市民熱線投訴。

　　我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)登記制度要求購(gòu)賣雙方簽訂書面的購(gòu)賣合同，雖然在購(gòu)賣雙方?jīng)]有簽訂書面合同的情況下，雙方口頭協(xié)議或者是實(shí)際履行的購(gòu)賣行為可以形成商品房購(gòu)賣法律關(guān)系，但是由于沒(méi)有簽訂書面合同，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者權(quán)益也就很難得到保護(hù)。按照交易習(xí)慣，合同雙方應(yīng)各自留有協(xié)議原本，購(gòu)房者可以要求開發(fā)商為其提供購(gòu)房合同。如果開發(fā)商只簽一本購(gòu)房合同，購(gòu)房者應(yīng)留下復(fù)印件，同時(shí)應(yīng)要求開發(fā)商在復(fù)印件上蓋章或簽字，以保留證據(jù)。

　　不簽日期房子可能“一房二嫁”

　　李先生遭遇的情況更為特殊，他在購(gòu)購(gòu)沈河區(qū)一處房產(chǎn)時(shí)，繳完全款105萬(wàn)元，竟遭遇了開發(fā)商在合同上不寫日期的怪事。李先生今年11月向開發(fā)商繳納了全部105萬(wàn)房款，當(dāng)時(shí)開發(fā)商向他出具了一張收款收據(jù)，但在簽合同時(shí)，卻拒絕簽訂日期。李先生說(shuō)，這么做是為了逃避合同上第24條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向沈陽(yáng)市房產(chǎn)局申請(qǐng)登記備案?！比绻缓炄掌?，則意味著開發(fā)商隨后可以任意填寫日期，不及時(shí)備案。如果不辦理合同備案，不僅可以將此房出售他人，還有可能被查封。

　　購(gòu)房者可以依照收據(jù)的開具日期來(lái)形成事實(shí)證據(jù)，但因?yàn)楹贤性S多條款都與簽訂日期相關(guān)，不簽日期，開發(fā)商一旦將同一套房產(chǎn)出售或者抵押給他人，購(gòu)房者權(quán)益將受到嚴(yán)重侵害。如果開發(fā)商違約，違約日期將從合同中規(guī)定的日期算起，合同簽訂的日期可能就會(huì)成為違約責(zé)任計(jì)算的依據(jù)；如果遇到一房多賣的情況，法院在審理時(shí)，合同簽訂日期也將作為裁判案件的依據(jù)。所以，購(gòu)房者需要在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商簽訂日期。

　　不開發(fā)票購(gòu)賣關(guān)系或無(wú)效

　　錢先生今年初在鐵西購(gòu)置一處房產(chǎn)時(shí)遇到，開發(fā)商在沒(méi)有取得預(yù)售許可證情況下開盤銷售，為了逃避法規(guī)，不簽合同，不開發(fā)票，同時(shí)要求購(gòu)房者繳納頭付，而且只提供借條。待預(yù)售許可證取得后，購(gòu)房者再拿借條前去簽訂購(gòu)房合同，這期間，借條可更名，可更換房主。這種不規(guī)范做法，給炒樓者留下了巨大的利潤(rùn)空間，剛開始僅售2800元/平方米的樓盤，正式銷售時(shí)，已被炒到5000元/平方米以上。真正的購(gòu)房者，卻不得不為炒房者埋單。

　　如果在起訴至法院前，開發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證，則購(gòu)房者可以要求確認(rèn)雙方購(gòu)賣關(guān)系無(wú)效，開發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。在商品房購(gòu)賣過(guò)程中，購(gòu)房者付款購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)后，開發(fā)商有義務(wù)向購(gòu)房者出具蓋有開發(fā)商公章的正式發(fā)票。如果開發(fā)商不出具正式發(fā)票，購(gòu)房者可向法院起訴，也可以向相關(guān)的行政部門舉報(bào)。

　　連日來(lái)，市民熱線接到許多購(gòu)房投訴電話，反映購(gòu)房時(shí)開發(fā)商不簽合同、不簽日期、不開發(fā)票等眾多不規(guī)范行為，購(gòu)房者權(quán)益受到嚴(yán)重侵害。12月7日，記者就購(gòu)房者投訴的問(wèn)題采訪了沈陽(yáng)市中法民二庭法官韓鵬，將購(gòu)房時(shí)的種種陷阱提示給讀者，同時(shí)提醒，購(gòu)房時(shí)應(yīng)遵循先簽合同后付款原則，因?yàn)楹贤?guī)定了雙方的權(quán)利義務(wù)，可以起到有效保護(hù)購(gòu)房者的作用。同時(shí)消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)，應(yīng)有前瞻性，一旦開發(fā)商違約，自己手中必須留有相應(yīng)的證據(jù)。

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