李先生：我的房子馬上要交房了。交房時(shí)開發(fā)商需要提供哪些東西以證明房子質(zhì)量有保證，是否必須出具驗(yàn)收單？

　　相關(guān)解答：購(gòu)房通就此問題咨詢了沈陽維方房產(chǎn)咨詢有限公司驗(yàn)房師盧連元。他表示，交鑰匙驗(yàn)房時(shí)開發(fā)商須出具“兩書一表”，即《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》。

　　一般情況下，開發(fā)商會(huì)出具一張“驗(yàn)收表”，房主在驗(yàn)收合格后填寫此表。如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)任何問題，可以向開發(fā)商提出要求維修。開發(fā)商在交房時(shí)會(huì)提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，但是小區(qū)在整個(gè)園區(qū)沒有完備，如道路、景觀等沒有做完的情況下，是不能發(fā)《竣工驗(yàn)收備案表》的。開發(fā)商一般會(huì)在整個(gè)小區(qū)完善后，經(jīng)國(guó)家相關(guān)部門鑒定后，發(fā)給業(yè)主《竣工驗(yàn)收備案表》。

　　如何辨別原房主提供房產(chǎn)證的真假？

　　李女士：購(gòu)二手房辦理過戶，手續(xù)費(fèi)有哪幾種？需要多少錢？如何辨別原房主提供的房產(chǎn)證的真假？

　　相關(guān)解答：購(gòu)房通咨詢了沈陽市房產(chǎn)局，得到如下答復(fù)：二手房交易過程中除需支付稅款外，過戶手續(xù)費(fèi)用主要由三部分構(gòu)成：一、交易手續(xù)費(fèi)，按建筑面積算，每平6元。二，登記費(fèi)，收取80元。三、查檔費(fèi)，收取100元。其中查檔費(fèi)一項(xiàng)就是為了查明房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)嗡Ц兜馁M(fèi)用。查檔需要賣方（原房主）攜身份證、房屋產(chǎn)權(quán)證到原發(fā)證單位進(jìn)行核對(duì)。

　　賣第三套房，需要繳納什么稅費(fèi)？

　　安先生：我想購(gòu)一套二手房，這套房子是原房主的第三套住房，并且購(gòu)購(gòu)時(shí)間不足5年。我和原房主私下約定所有的稅費(fèi)由我代繳，我想知道自己要繳納哪些稅費(fèi)？

　　相關(guān)解答：購(gòu)房通咨詢了沈陽市地稅局，得到以下答復(fù)：稅費(fèi)的繳納與賣房出售房屋次數(shù)無關(guān)，與購(gòu)方購(gòu)房次數(shù)相關(guān)。具體來講，房子是普通住宅的情況下，購(gòu)方需繳納總房?jī)r(jià)1.5%的契稅，如果是次購(gòu)房，契稅就按1%算。如果是非普通住房，契稅一律為4%。在二手房交易中，賣方需繳納交房?jī)r(jià)差額20%的個(gè)人所得稅，營(yíng)業(yè)稅、附加稅總共為房?jī)r(jià)差額的5.5%，像安先生這種情況需要按房屋類別繳納以上全部款項(xiàng)。

　　李先生：我購(gòu)了一套房子，當(dāng)時(shí)簽訂的是購(gòu)房協(xié)議，面積是125平方米，但是房子實(shí)際交付時(shí)面積變成了137平方米，比原來多了12平方米，開發(fā)商要求補(bǔ)交錢。我覺得很不合理，這樣的錢應(yīng)不應(yīng)該交？

　　相關(guān)解答：購(gòu)房通咨詢了遼寧同方律師事務(wù)所常斌律師，他解答道，較高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，此合同對(duì)商品房的預(yù)售合同廣告、縮水、交付使用及質(zhì)量等方面作出了明確、具體的規(guī)定。

　　他進(jìn)一步解釋道，商品房購(gòu)賣司法解釋第十四條解讀“房屋面積誤差”中，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房購(gòu)賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理。

　　一是面積誤差比完全值在3％以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購(gòu)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；二是面積誤差比完全值超出3％，購(gòu)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。購(gòu)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸購(gòu)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還購(gòu)受人，面積誤差比超過3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還購(gòu)受人。

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