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　　三套房貸突然叫停，讓原本已經(jīng)逐漸平靜的樓市又起波瀾。近日，不少購(gòu)房者向時(shí)報(bào)熱線(xiàn)反映，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商要求簽訂“補(bǔ)充條款”，“銀行不放款的話(huà)，就要我們?nèi)恳淮涡愿肚濉＿@個(gè)事情可怎么辦呢？”

　　補(bǔ)充條款究竟是怎么回事？

　　購(gòu)房合同添多處“附加條款”

　　記者了解到，由于樓市新政的頻繁出臺(tái)，導(dǎo)致了大量的交易糾紛，使得交易雙方對(duì)“違約風(fēng)險(xiǎn)”的關(guān)注，上升到一個(gè)新的高度。

　　實(shí)際上，早在三套房停貸事件之前，就已經(jīng)有部分開(kāi)發(fā)商和二手中介琢磨著在合同里加入“補(bǔ)充條款”。對(duì)房貸辦理過(guò)程中可能出現(xiàn)的不確定因素，都做了詳細(xì)的描述，并提出了違約需承擔(dān)的責(zé)任。

　　這幾項(xiàng)條款分別是：購(gòu)房者如遭遇貸款政策變化而不能獲得銀行貸款的，購(gòu)房者須以其他支付方式完成支付，否則即視為違約；

　　因購(gòu)房者個(gè)人資信原因，或不能提供相關(guān)資信文件，導(dǎo)致不能放款的，購(gòu)房者須以其他支付方式完成支付，否則即視為違約；

　　銀行同意放款，但貸款額度低于申請(qǐng)額度的，購(gòu)房者須補(bǔ)足余款，或以其他支付方式完成支付，否則即視為違約；

　　銀行要求提高頭付比例的，購(gòu)房者需在15天內(nèi)補(bǔ)足余款，否則即視為違約；

　　銀行要求提高利率水平的，購(gòu)房者須按要求履行，或以其他支付方式完成支付，否則即視為違約；

　　經(jīng)銀行審核后，要求增加資信文件的，購(gòu)房者須在7天內(nèi)提供給銀行，否則即視為違約；

　　購(gòu)房者若遭遇公積金政策變化而不能獲得公積金的，購(gòu)房者須在15天內(nèi)轉(zhuǎn)為商業(yè)按揭，或以其他支付方式完成支付，否則即視為違約。

　　“附加條款”為開(kāi)發(fā)商避險(xiǎn)

　　補(bǔ)充條款究竟是不是《商品房購(gòu)賣(mài)合同》中新增加的條款呢？記者就此咨詢(xún)了省建設(shè)廳。省建設(shè)廳房地產(chǎn)處副處長(zhǎng)壽歡林告訴記者，這些補(bǔ)充條款均不是新版購(gòu)賣(mài)合同中的條款，而且浙江省建設(shè)廳和浙江省工商行政管理局在2008年年底至今，并沒(méi)有制定過(guò)新的合同條款?！靶略龅难a(bǔ)充條款應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商自行制定的?！眽蹥g林表示，透明售房網(wǎng)上公示的《商品房購(gòu)賣(mài)合同》是一個(gè)合同范本，開(kāi)發(fā)商有權(quán)利根據(jù)自己的情況再附加部分合同條款。

　　記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，這種附加“補(bǔ)充條款”的合同，在部分樓盤(pán)已經(jīng)存在。丁橋某樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商早在三套房停貸之前就將“補(bǔ)充條款”加入了購(gòu)房合同中?！鞍殉笤?huà)說(shuō)在前頭，畢竟現(xiàn)在政策出得太頻繁了?！币晃婚_(kāi)發(fā)商私下告訴記者。

　　除了新房購(gòu)賣(mài)中涉及“補(bǔ)充條款”，二手房購(gòu)賣(mài)中也是如此。華邦地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在《房屋轉(zhuǎn)讓合同》也有相同的條款，“這些條款會(huì)按照購(gòu)賣(mài)雙方自己的意愿添加的，沒(méi)有強(qiáng)制性的要求每個(gè)合同的后面都有附加條款，具體約定是怎么樣的，要看雙方怎么談。”這位負(fù)責(zé)人表示。

　　購(gòu)房需仔細(xì)閱讀合同文本

　　“實(shí)際上對(duì)這幾個(gè)補(bǔ)充條款還是要仔細(xì)分析的。比如說(shuō)，提高頭付比例、提高利率等這些問(wèn)題，本來(lái)就是購(gòu)房者應(yīng)該承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。” 房產(chǎn)評(píng)論員丁建剛表示，如果因?yàn)橘J款政策的突然變化而要求購(gòu)房者一次性支付全款，那么這種附加條款就是站在開(kāi)發(fā)商這一邊制訂的了。

　　浙江海浩律師事務(wù)所律師李慧表示，從這些附加條款看，開(kāi)發(fā)商對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避是非常有天賦的。

　　李慧認(rèn)為，實(shí)際上這些條款本身并非天然無(wú)效或生效，關(guān)鍵看開(kāi)發(fā)商是否依照法律的規(guī)定簽訂合同。該類(lèi)條款屬于免除或限制開(kāi)發(fā)商自身責(zé)任的情形，據(jù)《合同法》第39條，在訂立合同前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提請(qǐng)購(gòu)房者注意這些條款，并予以必要的解釋說(shuō)明，否則，這些條款不能對(duì)購(gòu)房者生效，即不能制約購(gòu)房者。

　　丁建剛表示，對(duì)于購(gòu)房者而言，應(yīng)當(dāng)充分仔細(xì)閱讀合同文本，雖然合同條款往往繁多，但商品房是特殊重大產(chǎn)品，不可掉以輕心，以免引起糾紛。針對(duì)開(kāi)放商規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的行為，建議相關(guān)管理部門(mén)做好積極引導(dǎo)，避免開(kāi)發(fā)商的不規(guī)范做法。

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