被稱為“史上較嚴(yán)厲”的“新國八條”出臺后，部分銀行行動迅速，當(dāng)天即開始執(zhí)行。截至到1月31日，北京多家銀行已經(jīng)開始執(zhí)行二套房六成頭付，基本沒有給客戶留有緩沖時間。另外，有部分銀行對頭套房貸利率也由此前的8.5折優(yōu)惠上調(diào)到了基準(zhǔn)利率。
　　
　　1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議繼去年4月、9月出臺兩輪房地產(chǎn)調(diào)控政策之后，再度祭出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(“新國八條”),要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策,對貸款購購套住房的家庭,頭付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
　　
　　個人房貸業(yè)務(wù)一直是銀行的零售貸業(yè)務(wù)中重要部分，在此番嚴(yán)厲的調(diào)控之下，也將承受一定壓力。不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在信貸規(guī)模趨緊的背景下，銀行可以通過提高利率實(shí)現(xiàn)“以價補(bǔ)量”，并且在信貸規(guī)模有限的情況下優(yōu)先選擇資質(zhì)良好的客戶，減小了房貸風(fēng)險。
　　
　　信貸趨緊銀行也缺錢
　　
　　“就在上周，分行下午4點(diǎn)臨時申請向總行調(diào)款，因?yàn)榭傂挟?dāng)天在債券交易、拆借市場等業(yè)務(wù)已融出大量資金，所以當(dāng)天出現(xiàn)了罕見的總行缺錢的狀況?！币晃粐写笮豌y行相關(guān)人士對《證券日報(bào)》記者表示。
　　
　　今年1月，各銀行信貸額度明顯吃緊。在信貸增長受到嚴(yán)控的大背景下，多家銀行已選擇上調(diào)貸款利率，幅度在10%至30%不等。個人房貸方面，目前北京已有部分銀行已取消了頭套房利率折扣。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士表示，由于1月份房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)量價齊升和全國1月份信貸量大增，迫使監(jiān)管層祭出第三輪房地產(chǎn)調(diào)控。而在信貸增長受到嚴(yán)控的大背景下，多家銀行已選擇上調(diào)貸款利率，期望通過提高貸款利率，實(shí)現(xiàn)以價補(bǔ)量。
　　
　　“經(jīng)歷去年兩次非對稱加息后，銀行現(xiàn)行的頭套房85折利率實(shí)際上沒有多少利潤空間了，上調(diào)頭套房優(yōu)惠利率是出于銀行自身經(jīng)營戰(zhàn)略考慮。”一位銀行零售業(yè)務(wù)部門人士對本報(bào)記者表示。
　　
　　目前，五年期存款利率已達(dá)到4.55%，而五年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.40%，頭套房下浮15%的8.5折利率為5.44%，與同期的存款利率相比，僅高出不到一個百分點(diǎn)。作為以存貸利差為主要利潤來源的銀行來說，利潤空間非常有限。
　　
　　“去年年底流動性高度緊張時，實(shí)際上銀行已在大幅壓縮房貸業(yè)務(wù)，根據(jù)“新國八條”，二套房的頭付比例提高，包括現(xiàn)在頭套房貸款利率的上浮，銀行可能會面臨部分房貸客戶流失的局面?！鄙鲜鋈耸空J(rèn)為。
　　
　　財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究主任郭田勇表示，目前個人貸款占銀行整體貸款的比重為30%到40%，而房貸在個貸的占比約為7成到8成，且以頭套房貸為主，二套房貸占比不超過3成，以此計(jì)算，二套房在整個銀行信貸的占比僅為10%左右。與房貸相比，企業(yè)貸款的收益更高，目前市場貸款需求非常旺盛，收緊二套房貸對銀行來說，影響非常有限。
　　
　　交銀國際分析師李姍姍認(rèn)為，目前房貸調(diào)控收緊不會影響銀行業(yè)績，因?yàn)殂y行今年的貸款額度被收緊，而房貸以外的其他類貸款卻供不應(yīng)求，如果房貸收緊，這部分收緊的規(guī)模會流向其他貸款利率更高的行業(yè)。畢竟平均利率較低，提高利率對銀行有好處。
　　
　　根據(jù)2010年上市銀行半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，興業(yè)銀行(601166,股吧)個人房貸占個人貸款比高達(dá)85.96%。另外，截至2010年6月末，建行個人貸款增長14.63%至12,477.08億元，占客戶貸款和墊款總額的比例為23.32%，其中個人住房貸款增長17.56%至10,022.21億元，占比也達(dá)到80%。除此之外，2010年上半年，中信銀行(601998,股吧)、工商銀行、招商銀行(600036,股吧)和農(nóng)業(yè)銀行個人房貸占比分別達(dá)到77%、71.2%、67.93%和62.9%。
　　
　　房貸增速減緩
　　
　　去年1月10日“新國十一條”、4月17日“新國十條”及9月29日“新國五條”接連出臺，對二套房貸款的比例從40%上調(diào)到50%，并且叫停第三套房房貸，銀行房貸增速在政策調(diào)控之下已出現(xiàn)下降。
　　
　　2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。通知明確規(guī)定，對已利用貸款購購住房、又申請購購套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款頭付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。
　　
　　2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購購第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購購住房貸款。
　　
　　同年9月29日，部委再出“國五條”，或叫“二次調(diào)控”?！皣鍡l”規(guī)定貸款購購商品住房，頭付比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購購套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行頭付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。
　　
　　繼去年的輪房地產(chǎn)調(diào)控后，2011年伊始，第三輪調(diào)控拉開大幕，調(diào)控配套措施直接針對投資性購房需求，打擊房地產(chǎn)泡沫。根據(jù)較新出臺的”新國八條”，這個比例被調(diào)高至60%。
　　
　　一直以來，房地產(chǎn)貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但去年在信貸趨緊、利潤率較低以及房地調(diào)控的壓力下，金融機(jī)構(gòu)紛紛調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)貸款增速大幅下降。
　　
　　根據(jù)近日央行公布的2010年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，去年全年7.95萬億元的人民幣新增貸款中，約有25%流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
　　
　　不過，隨著各項(xiàng)調(diào)控措施的落實(shí)，去年全國房地產(chǎn)貸款增速明顯回落。數(shù)據(jù)顯示，全年主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增2.02萬億元，年末余額同比增長27.5%，比上年末降低10.6個百分點(diǎn)。四季度新增房地產(chǎn)貸款分別為8457億元、5343億元、3400億元和3000億元，自二季度以來，開始逐步大幅回落。
　　
　　個人房貸方面，2010年全年，個人購房貸款新增1.4萬億元，比上年末降低13.7個百分點(diǎn)。從第三季度開始，個人購房貸款環(huán)比就大幅下降，前四季度新增個人購房貸款分別為5227億元、4096億元、2277億元和2400億元。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行紛紛調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)貸款比例已經(jīng)大幅下降，而且為了應(yīng)付不斷上升的資金成本，銀行提高了房貸利率，這也將進(jìn)一步減緩房地產(chǎn)貸款的增長速度。
　　
　　定價能力提升
　　
　　根據(jù)”新國八條”，人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)卣陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高套住房貸款的頭付款比例和利率。這意味著，”新國八條”給出的是一個下限，在保證不低于國家標(biāo)準(zhǔn)的前提下，各銀行具體執(zhí)行多少，銀行會按照自身業(yè)務(wù)需求、客戶需求等給出不同的措施。
　　
　　有消息稱，北京已有少數(shù)銀行將二套房貸利率由基準(zhǔn)利率的1.1倍上調(diào)至1.3-1.5倍。
　　
　　工行北京某支行信貸部門負(fù)責(zé)人對本報(bào)記者表示，銀行目前信貸額度高度緊張，除優(yōu)質(zhì)客戶外，一般頭套房貸按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行。
　　
　　據(jù)了解，在1月25日的房貸市場展望及預(yù)測論壇上，多家銀行行長對于明年自身個貸市場的基調(diào)都轉(zhuǎn)為收緊，整體的房貸市場將會全面從緊。
　　
　　專業(yè)貸款機(jī)構(gòu)偉嘉安捷稱，北京各商業(yè)銀行對二手房頭次貸款人群的下浮優(yōu)惠利率亦有所調(diào)整，預(yù)計(jì)春節(jié)過后各商業(yè)銀行可能會逐漸取消或上浮8.5折的低優(yōu)惠利率折扣，調(diào)整至9折或者基準(zhǔn)利率，借款人應(yīng)做好相應(yīng)的準(zhǔn)備。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新的調(diào)控政策將幫助銀行提高利率，并且在信貸規(guī)模有限的情況下優(yōu)先選擇資質(zhì)良好的客戶，這樣不僅可以減小房貸風(fēng)險，銀行也可以通過提高利率來保證在放貸規(guī)模縮小的情況下獲得更多利差收益。
　　
　　鏈家地產(chǎn)頭席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，從當(dāng)前的信貸市場來看，二套房頭付的提高只是信貸緊縮信號的開始，未來預(yù)計(jì)房貸市場政策將可能會進(jìn)一步緊縮，利率存在繼續(xù)上調(diào)的可能，加之當(dāng)前通脹的壓力，加息預(yù)期較高。未來房貸的成本將會明顯增加，門檻會越來越高，購房者獲得房貸的難度明顯增加，對于市場的影響將會十分明顯。
　　
　　他認(rèn)為，由于今年央行采取了緊縮的貨幣政策，貸款額度降低可能會減少銀行的收益，而各銀行為了保證利益，可能會進(jìn)一步提高貸款利率，“國八條”中對于二套房利率的制定也留有余地，采用不低于1.1倍的標(biāo)準(zhǔn)。
　　
　　貸款投放新趨勢
　　
　　業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)際上，去年以來銀行就開始壓縮房貸占比，商業(yè)銀行對房貸業(yè)務(wù)的依賴已經(jīng)遠(yuǎn)不像過去，與此同時，個人消費(fèi)貸款、個人經(jīng)營性貸款等的比例在不斷提高。未來在房地產(chǎn)調(diào)控加碼、信貸管控趨嚴(yán)背景下，銀行定價能力較強(qiáng)的中小企業(yè)業(yè)務(wù)將逐漸成為各銀行放貸的。
　　
　　某國有大型銀行北京分行信貸部人士曾向本報(bào)記者表示，該行中小企業(yè)部門2009年剛成立，到2010年底，業(yè)務(wù)量就已經(jīng)翻番，而去年年底以來，銀行間市場利率不斷攀高，存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)，銀行放貸帶來的收益卻在收窄。
　　
　　另據(jù)了解，今年以來銀行在多個業(yè)務(wù)領(lǐng)域的定價能力已經(jīng)在提高，其中房貸、個人經(jīng)營性貸款、中小企業(yè)貸款和公司貸款上浮比例在10%-30%。
　　
　　監(jiān)管方面，今年年初，央行和銀監(jiān)會工作會議也已分別表示，堅(jiān)持“區(qū)別對待、有扶有控”的原則，加強(qiáng)信貸政策指導(dǎo)，著力引導(dǎo)和促進(jìn)信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化。今年監(jiān)管機(jī)構(gòu)將繼續(xù)要求小企業(yè)貸款增速不低于全部貸款增速。
　　
　　除此之外，央行數(shù)據(jù)顯示，去年新增貸款結(jié)構(gòu)更趨合理，投向更加符合政策導(dǎo)向。新增貸款結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，信貸在支持國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變中的作用進(jìn)一步發(fā)揮。

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