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新加坡組屋:撐起島國上的安居夢
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 702 次
[編者按]
“如果提起人民生活,我較為關注的是住房問題?!?007年11月,出訪新加坡的中國國務院總理 帶著建設部部長汪光燾專程前往大巴窯組屋區(qū),了解新加坡提供公共住屋的政策和經驗。
新加坡組屋為什么引發(fā)了總理的興趣?這個國土面積僅600多平方公里的島國,卻在世界上次兌現(xiàn)“居者有其屋”的承諾,以政府的力量實現(xiàn)了絕大多數(shù)國民的安居夢。這一成就是如何達成的?
更重要的是,新加坡的住房模式,對于中國有何借鑒意義?
2007年12月3日,《地產》記者飛赴新加坡開始了為期一周的訪問,期間新加坡建屋發(fā)展局房地行政與產業(yè)處處長葉振銘接受了《地產》雜志專訪,葉處長曾經陪同 總理考察了新加坡的大巴窯組屋區(qū),他為我們詳細講解了組屋制度的興起與完善,以及如何保證大規(guī)模建造組屋的資金來源與土地供應;新加坡組屋中介公司PROPNEXCORPORATION的總裁 Mohamed Ismail和DENNISWEE REALTY的總裁Chris Koh分別為我們介紹了組屋市場的再次分配環(huán)節(jié);新加坡新安建筑設計事務所創(chuàng)辦人、國際建筑師沙龍主席黃哲賢則為中國的新城鎮(zhèn)建設提出了交通大規(guī)劃概念。同時我們深入裕廊(Jurong Point)和大巴窯(Toa Payoh)組屋區(qū),力求從各個層面為讀者呈現(xiàn)出新加坡居民的組屋生活。
居者有其屋:新加坡社會的支柱
在新加坡這個彈丸小島上,新加坡建屋局為超過80%的國民提供了家園,建造了大約90萬間組屋,協(xié)助九成的住戶購購了自己的產業(yè)
經過約50 年的發(fā)展,新加坡的公共住屋制度已經成熟。根據(jù)新加坡建屋發(fā)展局(Housing & Development Board,簡稱 HDB)
提供的資料,目前81% 的新加坡公民居住在由政府設計、建造、分配的“組屋”里,而其中95% 以上的人購購了組屋(其余為租賃居?。???梢哉f,新加坡是世界上先進一個實現(xiàn)了“居者有其屋”的國家,而新加坡的公共住屋制度,也已經超越了“解困房”、“福利房”之類的社會救濟手段,成為新加坡的一項基本國策。
“公共住屋、教育、醫(yī)療、勞動福利,這是新加坡社會的4 大支柱,而公共住屋又是其中的重中之重?!毙录悠陆ㄎ莅l(fā)展局房地行政與產業(yè)處處長葉振銘說。
“居者有其屋”
記者從新加坡建屋發(fā)展局了解到:新加坡曾是英屬殖民地,從20 世紀早期開始,很多人的住家都是在擁擠的陋屋區(qū),房屋大多草草用棕櫚葉、舊箱子或者金屬片搭成,沒有適當?shù)男l(wèi)生、照明或通風設施。1927 年,當時的英國殖民政府設立了新加坡改良信托局,專門負責清理陋屋區(qū),并為從那里搬出來的民眾提供住所。
1959 年,新加坡脫離英國殖民地。新加坡改良信托局在32 年中,一共建造了23000 套房屋,只能為當時不到百分之十的人解決住房問題。
由此,人民行動黨1960 年宣布成立建屋發(fā)展局,以解決當時日益嚴重的屋荒問題。
1961 年,在河水山一帶發(fā)生了新加坡歷史上較為嚴重的火災,造成16000個家庭無家可歸。
建屋局義不容辭地擔當起為災民重新安置家園的重任,它在8 個月中完成了這項工作。
“當時我們的任務就是在以較快的速度蓋較多的房子,”葉振銘笑稱,“當然不可能追求設計、材料、檔次等,關鍵就是要結構簡單,便于大規(guī)模的復制。”HDB 制定了一個全面的建屋計劃,短短幾年間,在河水山、女皇鎮(zhèn)及麥波申等地建造了53000 多個單位的住房。
1965 年,新加坡脫離馬來西亞聯(lián)邦獨立,政府宣布“居者有其屋”政策,正式開啟新加坡的組屋年代。而到1970 年,已經有超過1/3 的人口住進了建屋局的組屋。HDB的效率可見一斑。
“當年的新加坡頗有點國家社會主義的色彩?!毙录悠滦掳步ㄖO計事務所創(chuàng)辦人、國際建筑師沙龍主席黃哲賢發(fā)表了這樣的看法,“每一棟組屋從形式到結構都是一樣的,用數(shù)字標明樓號,家家的門直對走廊,缺乏公共空間與居室的私密性過渡??瓷先ゾ拖褚慌跑姞I。為了表示空間的公共性,我們甚至把每一棟樓的層架空,讓所有居民‘共同擁有’?!?p>在中國人看起來,這樣的“組屋”的確有點“計劃經濟”的味道,而的區(qū)別可能是:新加坡組屋從一開始就鼓勵“住房私有化”,竭盡所能把絕大多數(shù)新加坡公民變成房屋業(yè)主,這又是為什么呢?
讓新加坡人“輸不起”
“為什么要蓋組屋,是為了讓每個新加坡人都輸不起吧?!秉S哲賢略帶幾分調侃地說。
但是,這也許就是新加坡政府較初設立公共住屋制度的初衷。新加坡是個名副其實的小國,國土面積626.4 平方公里,比北京朝陽區(qū)大不了多少。資源極其缺乏,食品無法自給,甚至淡水都靠馬來西亞輸。新加坡前總統(tǒng)李光耀在獨立儀式上曾經動情地流淚,稱離開馬來西亞的新加坡好似脫離了母體的嬰兒。
更頭疼的是,在這彈丸之地,定居著華人、馬來人、印度人和洋人(白種人)4 個種族,從生活習慣到宗教信仰都大相徑庭,建國之初,種族沖突不斷。
面對這種情勢,新加坡政府聰明地找到了“公共住屋”作為社會穩(wěn)定、和諧的基石。
新加坡前副總理吳慶瑞曾在公開場合說,一次動亂期間,在街上看到一名老百姓把自己的摩托車往樓上搬。吳慶瑞當時想,人民對一輛摩托車都想要保護,如果有一棟房子,就不會對動亂有興趣了。從保護自己的產業(yè)到保護自己的家園、祖國,“組屋”成了一個耐人尋味的接口。
而葉振銘談到“居者有其屋”的意義時,所說的如出一轍:“新加坡組屋制度的意義是多方面的:頭先,它可以增加人民的歸屬感,房子的價值將隨著國家的繁榮而增值,你購了新加坡的組屋,就會希望新加坡好;,房子是你的產業(yè),因此、你也會特別留意去照顧它,這與租賃的心態(tài)大不一樣;第三,購一套組屋通常需要貸款,而固定的工作是有能力付清房貸的基本保證,我們用這種方式鼓勵人民積極工作,自力更生;第四,房產有保值增值的作用,甚至可以抵消通脹帶來的壓力,是人民積聚財富的重要手段?!?p>組屋制度同樣也承擔了彌合種族沖突的任務。以前,不同種族居住在不同的地域,而從上世紀60 年代興建組屋之初,建屋發(fā)展局已經刻意按照各種族在總人口中的比例來安排他們入住組屋。到了1989 年,政府更是用立法來規(guī)定各個種族在組屋區(qū)內的比例。
“如果一棟房子的華人比例已經達到70%,HDB 就不會再批準華人居住到這里來,獲得許可的只會是其他種族?!币晃唤M屋的住戶如此說。這種以組屋促進各族融合的管治方式,的確緩解了新加坡的種族沖突問題。
如今,新加坡已經成為世界上治安較好的國家之一,“道不拾遺,夜不閉戶”在這里并非神話,究其原因,組屋制度功不可沒?!坝泻惝a者有恒心”,新加坡組屋制度似乎是這種東方智慧的現(xiàn)實版本。
人民“負擔得起”的住房
“我們提供人民負擔得起的優(yōu)質住屋?!边@是HDB 的條宗旨。近幾年,經歷了房價狂飆的中國人,恐怕能深深理解,“負擔得起的住房”是怎樣的艱難。
“新加坡人基本上不會覺得購組屋會帶來多大的經濟壓力,他們只是埋怨蓋得太慢?!毙录悠陆M屋中介公司DENNIS WEEREALTY 的總裁Chris Koh 說。
“ 從1997 年亞洲金融風暴到今天, 組屋的價格僅僅上漲了10%—20%?!盋hrisKoh 說,“HDB 對于房價的控制是非常成功的?!倍录悠陆M屋中介公司PROPNEXCORPORATION 的總裁 Mohamed Ismail 告訴記者:HDB 出售的一手組屋價格往往只是私人公寓的兩成到3 成,而且,當市場上房屋的價格跟隨物價、跟隨全球趨勢而上漲時,組屋價格的變動卻受制于建屋局,甚至可以跟市場價脫鉤?!敖M屋的價格并非沒有漲落,但其波動很小?!?p>在合理的價格之外,HDB 還為符合條件的組屋購主提供兩次優(yōu)惠貸款,業(yè)主頭付僅需10%,整個還款期限長達30 年,利率為2.6%, 比銀行貸款利率低了1 個多百分點。
目前, 新加坡一套四房式的組屋, 在HDB 的售價約為16 萬新元,相當于人民幣80萬元。而家庭月收入為3700 元新幣,一個兩口之家,負擔這樣的房屋完全沒有問題。葉振銘表示:“多數(shù)人都以本身的公積金儲蓄來購購租屋,平均而言,他們只需要動用薪金的20% 償還組屋貸款。這應該是不存在什么壓力的?!?p> 為什么“組屋”的價格如此“平易近人”?
組屋的房價又是怎樣決定的呢?葉振銘表示:HDB 自己決定自己建造的組屋價格,“頭先,我們會以二手市場的房屋價格作為一個衡量標準,新加坡的二手市場已經發(fā)展得很成熟健全,有大量的交易量,我們建造的一手組屋是以市場上的二手房價格作為參考;另外一點更為重要,就是我們始終在考慮居民能否負擔得起。我們的國民收入是多少,按照既定的房屋價格,給予一定的津貼之后,居民們需要拿出收入的多少來償還房貸。一般來說,如果房貸占家庭總收入的30% 以下,就可以認為是‘負擔得起’,而現(xiàn)在我們的比例是20%?!?p>以政府為后臺
政府“包辦”了絕大部分人民的住房問題,新加坡可謂未有,那么,這一制度成功的根源在哪里?
葉振銘認為:較重要的是政府的決心?!罢诮▏蹙蜎Q定了建屋制度,決定承擔起這一重任,建屋發(fā)展局作為新加坡先進的公共住屋機構,全方位承擔起組屋從規(guī)劃、設計、建造到分配、銷售、貸款、租賃、維護、翻新等一系列工作,而政府在財政和法律方面給予我們一切協(xié)助?!?p>從法律方面說,政府頒布了《建屋發(fā)展局法令》,這部法令規(guī)定了建屋發(fā)展局的職責,它可以行使的權力,包括什么樣的人可以購組屋,購購組屋的人需要遵守哪些規(guī)定,“這一切都從法的意義上得到肯定。”
另外一部非常重要的法律就是《土地征用法令》,“在新加坡,土地的歸屬權是政府,政府如果需要征用土地,可以強制執(zhí)行,在原土地上的居民是無法反對的。他們僅僅可以就補償?shù)念~度提出意見甚至上訴?!比~振銘這樣說。就是這條法律讓HDB 獲得了用以發(fā)展組屋區(qū)的大量土地,而且,所有的征地成本由政府掏錢,HDB 獲得的土地完全是免費的。這無疑大大降低了組屋成本。
有了地,還需要錢,新加坡建屋局是一個不以盈利為目的的機構,事實上,它是一個常年“虧本”的單位,然而,它從來不為錢擔心,因為背后有政府在撐腰。
政府給予HDB 的財政援助頭先是提供貸款。根據(jù)HDB 財務簡報,政府為HDB 提供的貸款有三種:是抵押融資貸款,用以資助由建屋
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