在信貸緊縮政策及美國次貸危機的影響下，英國房地產(chǎn)價格自2007年9月開始出現(xiàn)大幅下跌，至2008年一季度這種樓市萎縮狀況尤其嚴重。為此，據(jù)《金融時報》報道，英國主要商業(yè)銀行都已取消了購房貸款零頭付，試圖通過調(diào)整貸款政策化解風(fēng)險。

這是1989年房地產(chǎn)市場泡沫破裂18年后，英國房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)泡沫。

低利率信貸政策催生樓市泡沫

阿比國民銀行是英國較早取消零頭付政策的銀行之一。這家銀行表示：退出房屋零頭付按揭貸款業(yè)務(wù)是在對市場條件進行充分調(diào)研后做出的決定。

據(jù)悉，目前絕大多數(shù)銀行現(xiàn)在都要求購房者必須支付至少為總價5%的頭付款，除非這些人能獲得父母擔(dān)?；蚣尤胍粋€專門為頭次購房者提供的擔(dān)保計劃。有些銀行還要求購房較低頭付款比例為10%。為此，英國銀行界新的變化將使得不少年輕人購購住房的計劃擱淺。

造成此輪房地產(chǎn)市場泡沫較主要的原因是低利率政策導(dǎo)致的流動性泛濫。1992年英國政府為擺脫房地產(chǎn)泡沫破裂帶來的經(jīng)濟衰退，在5個月內(nèi)大降利率400個基點，從10%下降到6.0%，隨后幾年都是利率小幅升降，房價終于在1996年走出谷底。2001年為進一步刺激經(jīng)濟增長，英國政府頻繁地調(diào)低利率，利率從6.0%一路下調(diào)到2003年的3.5%，為1995年以來的較低利率。2004年利率開始小幅逐步調(diào)升，至2007年7月利率達到5.75%。

與此同時，美國、日本也在實行低利率政策，全球資本市場開始出現(xiàn)流動性過剩。流動性過剩導(dǎo)致資產(chǎn)價格的重估，推高包括房產(chǎn)在內(nèi)的一切可以定價的資產(chǎn)價格。

充裕的流動性的背景下，商業(yè)銀行、投資銀行、保險公司等商業(yè)性金融機構(gòu)有條件都參與到了居民的住房抵押貸款中，進一步推動樓市走熱。

英國住房金融機構(gòu)創(chuàng)造條件降低購房頭付款，一般購房者在專業(yè)性的非營利住房金融機構(gòu)可以貸到房價款的90%，有的住房甚至可以貸到100%的房價款。

信貸緊縮政策引爆樓市下行

雖然布朗內(nèi)閣2007年8月推出的公屋沖擊計劃成為樓市逆轉(zhuǎn)的導(dǎo)火索，但是樓市逆轉(zhuǎn)的真正原因卻是信貸緊縮。

為抑制過熱的房地產(chǎn)市場，英國央行自2006年8月起先后5次提高基準(zhǔn)利率，房地產(chǎn)市場開始逐漸降溫。從2007年9月起，英國房價開始大幅下滑。英國貸款機構(gòu)哈利法斯(Halifax)公布的數(shù)據(jù)顯示，英國今年3月份的房屋價格下跌了2.5%，為1992年9月以來的月度跌幅。房價的大幅下跌，使得金融機構(gòu)紛紛取消購房按揭貸款零頭付，收縮貸款發(fā)放規(guī)模。英國央行表示，3月份抵押貸款許可數(shù)量從2月份的7.2萬個下降至6.4萬個，2008年一季度抵押貸款許可數(shù)量創(chuàng)1992年英國擺脫經(jīng)濟衰退以來的較低水平。

隨著全球市場利率不斷提高，以資本市場為主要融資渠道的英國抵押貸款供應(yīng)商面臨融資成本大幅上漲。2008年3月，倫敦銀行同業(yè)拆借利率已經(jīng)升至6%。

房價更是從2007年較高峰的每套19.98萬英鎊，下降到2008年4月的18.9萬英鎊，跌幅達5%。抵押貸款總量增速也在下降。3月份英國抵押貸款總額為263億英鎊，比去年同期減少了17%。

繼續(xù)調(diào)整不可避免

次貸危機的影響依然存在，銀行業(yè)流動性依然匱乏，從而抵押貸款來源將繼續(xù)吃緊。

英國央行4月21日推出500億英鎊計劃向國內(nèi)銀行體系注資，此舉被視為拯救房地產(chǎn)市場的一大舉措，但是預(yù)計能給抵押貸款市場帶來的好處非常有限，因為在一致預(yù)期房價下跌的情況下無法保證那些避險意愿強烈的貸款機構(gòu)會再度大幅放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)。

從利率來看，英國央行要在抑制通貨膨脹和防止經(jīng)濟衰退之間做出艱難平衡。雖然從2007年12月以來，英國央行連續(xù)三次降低利率25個基點，但是通貨膨脹的持續(xù)則抑制了央行降息的動作。利率下調(diào)空間的限制，在根本上仍然給房地產(chǎn)市場價格企穩(wěn)帶來負面影響。

從實體經(jīng)濟來看，英國經(jīng)濟增長率可能出現(xiàn)大幅降低。隨著房地產(chǎn)市場進一步低迷和金融市場流動性緊張局面持續(xù)，相關(guān)機構(gòu)紛紛下調(diào)英國經(jīng)濟增長預(yù)期。

在此背景下，英國諸多房貸機構(gòu)取消零頭付的政策，正是其意識到這種住宅市場風(fēng)險在短期內(nèi)仍將難以化解，而采取的更加保守的預(yù)防措施。從這個市場跡象可見，未來英國住房及金融市場仍將面臨一個相對漫長的寒冬。

（作者為上海五合智庫（WISENOVA）總經(jīng)理）

鏈接

次級債危機已傷及美樓市元氣

相對于2006年，美國的2007年住宅市場發(fā)生了顯著下滑，這一點不論在房屋銷量和單棟住宅房價上都有所體現(xiàn)。美國住房與城市發(fā)展部的數(shù)據(jù)表明，2007年，新屋建造量為135.35萬棟，比2006年下降24.8%。

房屋建造商在2007年賣掉77.4萬棟新房，比2006年降低26.4%，同時還有49.5萬棟新房沒有售出。房屋均價在23.22萬美元（約合162.5萬元人民幣）左右，比2006年下降5.4%。

現(xiàn)存二手房在2007年第四季度的銷量比2006年下降了20.9%，均價為20.8萬美元（約合145.6萬元人民幣），同樣比2006年下降了5.9%。而根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，在北京，一個面積在1640平方英尺（合152平方米）的獨戶西式公寓售價已經(jīng)達到40萬美元，合280萬元人民幣。

在2007年第四季度，多戶公寓的走勢也下滑了2.8%，租房空置率在9.6%左右，平均租房價格在1071美元/月左右，合人民幣7497元。

房屋持有者的比例從2006年的68.9%下降到67.8%，主要的下降原因是次級債危機，讓貸款難度加大。但聯(lián)邦住宅署仍然允許頭付3%即可貸款，這讓很多經(jīng)濟條件尚未準(zhǔn)備好的家庭仍然可以購房，因聯(lián)邦政府現(xiàn)在奉行增加房屋持有者比例的政策。

2006年，喪失抵押品贖回權(quán)利的人群比例增加至70%，不過僅占所有種類貸款的1%，次級債可調(diào)利率貸款的4.72%。

正因為讓人們自由購進并再融資的次級債出現(xiàn)危機，才讓已經(jīng)過熱了5年的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下滑。

（來自Joseph W. DeCarlo；MBA, CPM, CRE, CCIM，Professor, Author；Consultant to REMM~China，劉辰譯）

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！