2009年，全球金融市場動蕩不安，資本市場黯淡無光，反常的是，中國房地產(chǎn)業(yè)卻走出一波大幅反彈行情，2010年中國房地產(chǎn)投資市場將如何發(fā)展，上海本土開發(fā)商景瑞地產(chǎn)營銷總監(jiān)楊子江認為，經(jīng)歷了2009年的快速發(fā)展后，今年的房價將進入一個穩(wěn)定階段。

理財一周報：請您盤點近一年來投資客進入一線城市房地產(chǎn)市場的具體情況，共分幾個時間節(jié)點?

楊子江：頭先，要注意投資客中其實還是有很多是中長期投資的，2年以下的短線投資客戶數(shù)量其實并不多。同時，我的觀點是：不要把投資需求和剛性的自住需求完全地對立起來。

至于一年多來投資客戶進入市場的情況，就上海、北京等一線城市來看，大致分為3-4個階段：

階段開始是2009年初，伴隨著政府的一系列產(chǎn)業(yè)支持政策出臺和充裕的資金釋放，而市場當時也處于低位，確實有相當一批投資客戶進場，其中包括一些由于實體經(jīng)濟形勢不明朗而將資金轉移到不動產(chǎn)領域的，這一階段一直持續(xù)到3-4月份。4月份后，受壓抑了一年多的剛性需求客戶(主要是頭次置業(yè)客戶)入市，與投資客戶共同發(fā)生作用。此時，剛性需求是以頭次置業(yè)為主，而投資需求的動因更多的是資金渠道的轉移，包括其他實體經(jīng)濟領域過來的資金。

階段是在2009年中期，就是5月份開始，當這一輪行情基本確立之后，剛性需求的客戶群體也發(fā)生變化，改善型的客戶大量涌入，市場快速發(fā)展。而此時投資客的信心也更加明確，市場是較好的老師，它教育了廣大投資者，中長線投資物業(yè)的收獲是無可辯駁的。

自住需求中包含了改善型需求，而投資需求中也有改善型的需求，包括投資產(chǎn)品自身結構的改善，值得注意的是，這一階段也是二手交易重新活躍的階段。

第三階段是在2009年的8-9月，此時一個非常重要的特征是一線城市的豪宅市場開始快速發(fā)展，以上海為例，5萬元/平方米以上的豪宅供應和成交在這一時期明顯增長，2009年也成為上海市場的豪宅元年。而相對這批產(chǎn)品來說，聚集了大量的長線投資客戶，他們的資金實力強，對樓市的中長期景氣預期相當好。

第四階段則在2009年底的11-12月，這一階段的情況有年底的固有行情因素，也有政府政策調(diào)整之前的"末班車"因素影響。有不少人趕在政策調(diào)整之前完成自己的購房安排，此時很多投資者的實際收益經(jīng)過近一年的發(fā)展已經(jīng)較為滿意，而且心態(tài)也較為平和，并沒有完全受到影響，末班車也是階段性的，市場還會繼續(xù)發(fā)展。

2009年這一年里走出了四輪行情，確實是很驚人的。但本質(zhì)上還是"貨幣多+需求旺"，這對于投資和自住道理是一樣的。

理財一周報：投資客關注的產(chǎn)品主要有哪些?商辦類型物業(yè)還有沒有機會?

楊子江：商辦類產(chǎn)品現(xiàn)在基本上是被邊緣化了，簡單說來，2009年的投資物業(yè)對象主要集中在住宅。其中根據(jù)投資者自身資金實力的不同，對市場觀察選擇的角度不同，也有不同的分類?；旧弦韵氯愂禽^為明顯的：

1.市一線地段的豪宅。

2.交通條件(以軌道交通為突出)較為便捷的中高端產(chǎn)品。

3.有重大城市建設利好的新區(qū)域(如大浦東、迪士尼、崇明島等)。

但是要注意的是，并非所有人都是在高位入市的，很多眼光不錯的投資客早在市場明確上漲之前，就已經(jīng)有所布局，至于在高漲階段出現(xiàn)人山人海瘋搶新房的情況，其實已經(jīng)是波投資客入市高峰了。

理財一周報：現(xiàn)在，上海樓市房價已突破2萬元/平方米大關，內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)的房價儼然呈現(xiàn)"6、4、2"格局，即內(nèi)環(huán)6萬元/平方米，中環(huán)4萬元/平方米，外環(huán)2萬元/平方米，請您判斷一下2010年的房價走勢。

楊子江：對于這個說法是要具體地段具體分析的。

所謂內(nèi)、中、外環(huán)，本來只是市政道路建設帶來的區(qū)域劃分，但是房地產(chǎn)市場的價格分布并不是完全按照這一同心圓的情況，這其中存在一定的差異性。

隨便舉個例子，如果說內(nèi)環(huán)內(nèi)的房價達到了6萬元/平方米，但是這6萬元/平方米的房子大多是指一手豪宅，內(nèi)環(huán)內(nèi)的一些二手房價格可能還不到3萬元/平方米。此外，即使同是內(nèi)環(huán)，浦東和浦西，城南和城北的房價會相差很大。

再者，如果說中環(huán)內(nèi)都是4萬元/平方米的房價，也有些一刀切的傾向。相當一部分北中環(huán)的房價還在3萬元/平方米上下波動，但是部分郊環(huán)的房價已經(jīng)飆升到2萬元/平方米的水準了。

2010年的房價總體來說會保持相對平穩(wěn)，經(jīng)歷了2009年的快速發(fā)展后，市場也需要一個消化的過程，而且這一個消化的過程也許會需要9-10個月的時間。

理財一周報：商辦物業(yè)門檻較高，但二三線城市的商辦市場仍在價值低估，它們是不是一種很好的投資商品?如何選擇?

楊子江：實事求是地說，如果實體經(jīng)濟還沒有出現(xiàn)較為明顯的好轉的話，那么商辦物業(yè)的投資形勢要出現(xiàn)根本性的改觀，是件比較困難的事情，因此商辦物業(yè)的復蘇確實有賴于其他行業(yè)市場的復蘇和發(fā)展。

理財一周報：海南規(guī)劃剛剛落定，您認為旅游地產(chǎn)的投資前景怎么樣?

楊子江：至于旅游地產(chǎn)，其投資前景長期還是可以的，但是應該注意相關的配套建設和軟件服務。國外很多旅游地產(chǎn)發(fā)達的區(qū)域，都經(jīng)過幾十年甚至是上百年的發(fā)展積累，在區(qū)域城市、配套、管理、服務、環(huán)境保護、人文等多方面都已經(jīng)相當成熟，因此類似海南這樣的情況，可以說勢頭很好，但是也確實任重道遠，需要完善的地方還很多。

理財一周報：請您談談近幾年自身的投資經(jīng)驗與成果。

楊子江：心態(tài)平和，目光長遠，從小做起，量力而行，積小勝為大勝。

頭先要克服短線炒作思想，房地產(chǎn)是一個以時間來成就的行業(yè)，無論是對企業(yè)還是個人都是如此。從2000年以來的10年里，上海市場的平均價值增長了7-8倍。發(fā)展快的地方上升了有10倍多。這是市場對于我們較好的回報。

再者，也不要老是抱著"購房置業(yè)要一步到位"的想法。市場在發(fā)展，城市在發(fā)展，人的需求也在不斷變化，所以不要老是貪大求全，可以采取逐步改善，逐步升級的做法，適當時候積小勝為大勝，是較為穩(wěn)健的辦法。

(作者：董琳霞)

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