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楊子江:房?jī)r(jià)要盤整9到10個(gè)月
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 439 次
2009年,全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩不安,資本市場(chǎng)黯淡無光,反常的是,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)卻走出一波大幅反彈行情,2010年中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)將如何發(fā)展,上海本土開發(fā)商景瑞地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)楊子江認(rèn)為,經(jīng)歷了2009年的快速發(fā)展后,今年的房?jī)r(jià)將進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定階段。
理財(cái)一周報(bào):請(qǐng)您盤點(diǎn)近一年來投資客進(jìn)入一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況,共分幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)?
楊子江:頭先,要注意投資客中其實(shí)還是有很多是中長(zhǎng)期投資的,2年以下的短線投資客戶數(shù)量其實(shí)并不多。同時(shí),我的觀點(diǎn)是:不要把投資需求和剛性的自住需求完全地對(duì)立起來。
至于一年多來投資客戶進(jìn)入市場(chǎng)的情況,就上海、北京等一線城市來看,大致分為3-4個(gè)階段:
階段開始是2009年初,伴隨著政府的一系列產(chǎn)業(yè)支持政策出臺(tái)和充裕的資金釋放,而市場(chǎng)當(dāng)時(shí)也處于低位,確實(shí)有相當(dāng)一批投資客戶進(jìn)場(chǎng),其中包括一些由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗而將資金轉(zhuǎn)移到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的,這一階段一直持續(xù)到3-4月份。4月份后,受壓抑了一年多的剛性需求客戶(主要是頭次置業(yè)客戶)入市,與投資客戶共同發(fā)生作用。此時(shí),剛性需求是以頭次置業(yè)為主,而投資需求的動(dòng)因更多的是資金渠道的轉(zhuǎn)移,包括其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域過來的資金。
階段是在2009年中期,就是5月份開始,當(dāng)這一輪行情基本確立之后,剛性需求的客戶群體也發(fā)生變化,改善型的客戶大量涌入,市場(chǎng)快速發(fā)展。而此時(shí)投資客的信心也更加明確,市場(chǎng)是較好的老師,它教育了廣大投資者,中長(zhǎng)線投資物業(yè)的收獲是無可辯駁的。
自住需求中包含了改善型需求,而投資需求中也有改善型的需求,包括投資產(chǎn)品自身結(jié)構(gòu)的改善,值得注意的是,這一階段也是二手交易重新活躍的階段。
第三階段是在2009年的8-9月,此時(shí)一個(gè)非常重要的特征是一線城市的豪宅市場(chǎng)開始快速發(fā)展,以上海為例,5萬元/平方米以上的豪宅供應(yīng)和成交在這一時(shí)期明顯增長(zhǎng),2009年也成為上海市場(chǎng)的豪宅元年。而相對(duì)這批產(chǎn)品來說,聚集了大量的長(zhǎng)線投資客戶,他們的資金實(shí)力強(qiáng),對(duì)樓市的中長(zhǎng)期景氣預(yù)期相當(dāng)好。
第四階段則在2009年底的11-12月,這一階段的情況有年底的固有行情因素,也有政府政策調(diào)整之前的"末班車"因素影響。有不少人趕在政策調(diào)整之前完成自己的購(gòu)房安排,此時(shí)很多投資者的實(shí)際收益經(jīng)過近一年的發(fā)展已經(jīng)較為滿意,而且心態(tài)也較為平和,并沒有完全受到影響,末班車也是階段性的,市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)發(fā)展。
2009年這一年里走出了四輪行情,確實(shí)是很驚人的。但本質(zhì)上還是"貨幣多+需求旺",這對(duì)于投資和自住道理是一樣的。
理財(cái)一周報(bào):投資客關(guān)注的產(chǎn)品主要有哪些?商辦類型物業(yè)還有沒有機(jī)會(huì)?
楊子江:商辦類產(chǎn)品現(xiàn)在基本上是被邊緣化了,簡(jiǎn)單說來,2009年的投資物業(yè)對(duì)象主要集中在住宅。其中根據(jù)投資者自身資金實(shí)力的不同,對(duì)市場(chǎng)觀察選擇的角度不同,也有不同的分類?;旧弦韵氯愂禽^為明顯的:
1.市一線地段的豪宅。
2.交通條件(以軌道交通為突出)較為便捷的中高端產(chǎn)品。
3.有重大城市建設(shè)利好的新區(qū)域(如大浦東、迪士尼、崇明島等)。
但是要注意的是,并非所有人都是在高位入市的,很多眼光不錯(cuò)的投資客早在市場(chǎng)明確上漲之前,就已經(jīng)有所布局,至于在高漲階段出現(xiàn)人山人海瘋搶新房的情況,其實(shí)已經(jīng)是波投資客入市高峰了。
理財(cái)一周報(bào):現(xiàn)在,上海樓市房?jī)r(jià)已突破2萬元/平方米大關(guān),內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)的房?jī)r(jià)儼然呈現(xiàn)"6、4、2"格局,即內(nèi)環(huán)6萬元/平方米,中環(huán)4萬元/平方米,外環(huán)2萬元/平方米,請(qǐng)您判斷一下2010年的房?jī)r(jià)走勢(shì)。
楊子江:對(duì)于這個(gè)說法是要具體地段具體分析的。
所謂內(nèi)、中、外環(huán),本來只是市政道路建設(shè)帶來的區(qū)域劃分,但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格分布并不是完全按照這一同心圓的情況,這其中存在一定的差異性。
隨便舉個(gè)例子,如果說內(nèi)環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)達(dá)到了6萬元/平方米,但是這6萬元/平方米的房子大多是指一手豪宅,內(nèi)環(huán)內(nèi)的一些二手房?jī)r(jià)格可能還不到3萬元/平方米。此外,即使同是內(nèi)環(huán),浦東和浦西,城南和城北的房?jī)r(jià)會(huì)相差很大。
再者,如果說中環(huán)內(nèi)都是4萬元/平方米的房?jī)r(jià),也有些一刀切的傾向。相當(dāng)一部分北中環(huán)的房?jī)r(jià)還在3萬元/平方米上下波動(dòng),但是部分郊環(huán)的房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升到2萬元/平方米的水準(zhǔn)了。
2010年的房?jī)r(jià)總體來說會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn),經(jīng)歷了2009年的快速發(fā)展后,市場(chǎng)也需要一個(gè)消化的過程,而且這一個(gè)消化的過程也許會(huì)需要9-10個(gè)月的時(shí)間。
理財(cái)一周報(bào):商辦物業(yè)門檻較高,但二三線城市的商辦市場(chǎng)仍在價(jià)值低估,它們是不是一種很好的投資商品?如何選擇?
楊子江:實(shí)事求是地說,如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)還沒有出現(xiàn)較為明顯的好轉(zhuǎn)的話,那么商辦物業(yè)的投資形勢(shì)要出現(xiàn)根本性的改觀,是件比較困難的事情,因此商辦物業(yè)的復(fù)蘇確實(shí)有賴于其他行業(yè)市場(chǎng)的復(fù)蘇和發(fā)展。
理財(cái)一周報(bào):海南規(guī)劃剛剛落定,您認(rèn)為旅游地產(chǎn)的投資前景怎么樣?
楊子江:至于旅游地產(chǎn),其投資前景長(zhǎng)期還是可以的,但是應(yīng)該注意相關(guān)的配套建設(shè)和軟件服務(wù)。國(guó)外很多旅游地產(chǎn)發(fā)達(dá)的區(qū)域,都經(jīng)過幾十年甚至是上百年的發(fā)展積累,在區(qū)域城市、配套、管理、服務(wù)、環(huán)境保護(hù)、人文等多方面都已經(jīng)相當(dāng)成熟,因此類似海南這樣的情況,可以說勢(shì)頭很好,但是也確實(shí)任重道遠(yuǎn),需要完善的地方還很多。
理財(cái)一周報(bào):請(qǐng)您談?wù)劷鼛啄曜陨淼耐顿Y經(jīng)驗(yàn)與成果。
楊子江:心態(tài)平和,目光長(zhǎng)遠(yuǎn),從小做起,量力而行,積小勝為大勝。
頭先要克服短線炒作思想,房地產(chǎn)是一個(gè)以時(shí)間來成就的行業(yè),無論是對(duì)企業(yè)還是個(gè)人都是如此。從2000年以來的10年里,上海市場(chǎng)的平均價(jià)值增長(zhǎng)了7-8倍。發(fā)展快的地方上升了有10倍多。這是市場(chǎng)對(duì)于我們較好的回報(bào)。
再者,也不要老是抱著"購(gòu)房置業(yè)要一步到位"的想法。市場(chǎng)在發(fā)展,城市在發(fā)展,人的需求也在不斷變化,所以不要老是貪大求全,可以采取逐步改善,逐步升級(jí)的做法,適當(dāng)時(shí)候積小勝為大勝,是較為穩(wěn)健的辦法。
(作者:董琳霞)
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