如果顧及經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度而使房地產(chǎn)調(diào)控中途停止的話，將不僅使中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)不會(huì)實(shí)現(xiàn)，而且使中國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的努力前功盡棄，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)將成為一個(gè)疑問。

此次房地產(chǎn)調(diào)控不僅關(guān)系到一個(gè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展問題，還關(guān)系到整個(gè)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展問題。如果說以前的房地產(chǎn)調(diào)控都是揚(yáng)湯止沸的話，那么此次房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該是釜底抽薪。不僅注重短期的市場(chǎng)供給與需求的調(diào)節(jié)，而且涉及到行業(yè)制度與規(guī)則的較大改革。

□中國(guó)社科院金融所房地產(chǎn)金融研究副主任 尹中立

4月17日國(guó)務(wù)院出臺(tái)的有關(guān)遏制房?jī)r(jià)的新“國(guó)十條”之后，在國(guó)內(nèi)外引起極大反響。但不少人預(yù)言，一旦房?jī)r(jià)回落影響到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這些政策的執(zhí)行力度就會(huì)作出相應(yīng)的調(diào)整，這些政策雖然力度很大，但都屬于短期行為。

筆者認(rèn)為，不能用短期的眼光來看待房地產(chǎn)新政，應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的高度，從經(jīng)濟(jì)全局的高度認(rèn)識(shí)如今的房地產(chǎn)調(diào)控。

控制房?jī)r(jià)

是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要

控制房?jī)r(jià)與調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)之間到底是什么關(guān)系？

此次金融危機(jī)警示我們，我國(guó)一直實(shí)行的出口導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式是難以持續(xù)的，中國(guó)經(jīng)濟(jì)必須走內(nèi)需為主的道路。

從我國(guó)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)部情況看，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)已經(jīng)扭曲到了非調(diào)不可的時(shí)候了。從需求看，2003年之后消費(fèi)需求占總需求的比重從50%以上迅速下跌到目前的40%以下。在不到十年的時(shí)間里消費(fèi)需求占比下降了13個(gè)百分點(diǎn)。與之對(duì)應(yīng)的是儲(chǔ)蓄率大幅度上升，2003年之前的儲(chǔ)蓄率一直在40%以下波動(dòng)，2003年儲(chǔ)蓄率突破40%后一路上升，2007年的儲(chǔ)蓄率達(dá)到了51%，為世界少見。

2003年之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)之所以出現(xiàn)嚴(yán)重扭曲的情況，與當(dāng)年的房地產(chǎn)政策調(diào)整密切相關(guān)。2003年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了18號(hào)文件，該文件確立了房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位。隨后的土地出讓制度及住房分配制度都是圍繞這個(gè)定位而展開。土地實(shí)行“招、拍、掛”方式轉(zhuǎn)讓，而住房分配上主要強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化，將保障性住房壓縮到較低水平。

在住房市場(chǎng)化改革及房?jī)r(jià)不斷上漲過程中，房地產(chǎn)事實(shí)上充當(dāng)了社會(huì)財(cái)富再分配的載體。居民通過購(gòu)購(gòu)住房的方式將自己的財(cái)富轉(zhuǎn)移到開發(fā)商手里，而開發(fā)商通過購(gòu)購(gòu)?fù)恋睾蜕侠U稅收的方式將來自居民的部分財(cái)富轉(zhuǎn)移給了地方政府。地方政府和企業(yè)是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的受益者。

簡(jiǎn)單計(jì)算一下就可以知道房改后的十年間有多少財(cái)富從居民手里轉(zhuǎn)移到了地方政府和企業(yè)帳下。從行業(yè)內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)看，建筑成本大約占住房銷售收入的30%，將每年的住宅銷售收入減去建筑成本得到的“住宅開發(fā)毛收入”就是地方政府與企業(yè)通過出讓土地及房地產(chǎn)開發(fā)獲得的收益。1999年至2009年，住宅銷售收入共計(jì)14.31萬億元，將此數(shù)乘70%得10.02萬億，即房改后的11年里地方政府和企業(yè)通過住房從居民手里拿走了10萬億財(cái)富。

正是這10萬億導(dǎo)致了中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡。為了更進(jìn)一步說明住房制度改革帶來財(cái)富重新分配的事實(shí)，筆者將數(shù)據(jù)進(jìn)行還原，將每年的商品住宅的“住宅開發(fā)毛收入”從政府儲(chǔ)蓄與企業(yè)儲(chǔ)蓄里減掉，在將“住宅開發(fā)毛收入”加到居民儲(chǔ)蓄結(jié)果發(fā)現(xiàn)，修正后的居民儲(chǔ)蓄占總儲(chǔ)蓄的比例在1999年前后基本上保持不變。1999年之前的居民儲(chǔ)蓄占總儲(chǔ)蓄的比例的七年算數(shù)平均數(shù)是50.1%，1999之后的七年算術(shù)平均數(shù)是51.0%，幾乎完全相等。

此項(xiàng)研究足以表明，導(dǎo)致2003年前后居民儲(chǔ)蓄占總儲(chǔ)蓄的比例下降的較主要原因是住房分配制度改革及房?jī)r(jià)的上漲。如果住房分配制度沒有改變或房?jī)r(jià)沒有出現(xiàn)上漲，則中國(guó)的財(cái)富分配結(jié)構(gòu)不會(huì)發(fā)生大的變化，就不會(huì)出現(xiàn)消費(fèi)占比迅速下降的問題。

既然導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)失衡的關(guān)鍵是住房制度改革和房?jī)r(jià)上漲過快，那么，要解決中國(guó)經(jīng)濟(jì)失衡問題就應(yīng)該在這兩個(gè)方面上做文章。新“國(guó)十條”在調(diào)整住房分配制度及控制房?jī)r(jià)方面都有重大的突破，點(diǎn)到了問題的要害。

控制房?jī)r(jià)

是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的需要

我們轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的障礙也出在房地產(chǎn)上。

當(dāng)房?jī)r(jià)不斷上漲，土地出讓收入不斷攀升，地方財(cái)政則日漸豐盈，投資沖動(dòng)必然越來越高漲。更值得一提的是，在土地收入大幅度上升的背景下，地方政府不僅將已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的收入一次性揮霍，而且將潛在的土地收入通過銀行貸款的方式提前透支，2009年的信貸井噴使這種透支行為發(fā)揮到了有效。

10萬億信貸加上居民口袋里轉(zhuǎn)移的10萬億財(cái)富共計(jì)20萬億資本構(gòu)成了各級(jí)政府這幾年大干快上的額外本錢。假如房?jī)r(jià)、地價(jià)保持上漲勢(shì)頭，更多的資本還將從居民和銀行轉(zhuǎn)移到地方政府的手里，其投資豪情就不會(huì)降溫，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式就是一句空話。

當(dāng)然，房?jī)r(jià)、地價(jià)一旦下跌，地方投資增長(zhǎng)將會(huì)受到較大影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度暫時(shí)會(huì)受到影響。但這是中國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式必須付出的短期代價(jià)。任何重大的改革措施都一定是在逆境才能推行。當(dāng)前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)惟有將房?jī)r(jià)控制住，才能使轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式取得實(shí)質(zhì)性成效。

如果顧及經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度而使房地產(chǎn)調(diào)控中途停止的話，將不僅使中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)不會(huì)實(shí)現(xiàn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)將成為一個(gè)疑問。

總之，此次房地產(chǎn)調(diào)控不僅關(guān)系到一個(gè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展問題，還關(guān)系到整個(gè)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展問題。如果說以前的房地產(chǎn)調(diào)控都是揚(yáng)湯止沸的話，那么此次房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該是釜底抽薪。不僅注重短期的市場(chǎng)供給與需求的調(diào)節(jié)，而且涉及到行業(yè)制度與規(guī)則的較大改革。

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