如何轉(zhuǎn)證期房
　　近日，一位高先生來(lái)電詢(xún)問(wèn)，他想把剛購(gòu)不久的期房轉(zhuǎn)讓給別人，該如何操作？為此，記者到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行了走訪。

　　據(jù)介紹，期房的權(quán)益轉(zhuǎn)讓是指預(yù)售商品房的預(yù)購(gòu)人將其所預(yù)購(gòu)的商品房的期權(quán)，轉(zhuǎn)讓給受讓人的法律行為，其操作流程有別于普通的二手房交易，操作流程如下。

　　具備權(quán)益轉(zhuǎn)讓條件

　　權(quán)益轉(zhuǎn)讓必須在其轉(zhuǎn)讓的房屋尚處在期房階段方能實(shí)現(xiàn)。期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房在實(shí)踐中有兩個(gè)條件：一是預(yù)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)商簽署了房屋交接書(shū)，二是開(kāi)發(fā)商辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）。當(dāng)前述兩個(gè)條件中的任何一個(gè)成就時(shí)，期房概念消失，權(quán)益轉(zhuǎn)讓受到阻礙，預(yù)購(gòu)人可以待取得該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）后，以二手房過(guò)戶的形式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。

　　須征得開(kāi)發(fā)商同意

　　預(yù)購(gòu)人必需取得開(kāi)發(fā)商的同意，方能實(shí)現(xiàn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓。開(kāi)發(fā)商通常采用在預(yù)購(gòu)人與受讓人簽訂的《權(quán)益轉(zhuǎn)讓書(shū)》上加蓋公章的形式，表明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)同意該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

　　購(gòu)賣(mài)雙方繳納契稅

　　轉(zhuǎn)讓期房的預(yù)購(gòu)人既是向開(kāi)發(fā)商預(yù)購(gòu)期房的購(gòu)方，又是向受讓人轉(zhuǎn)讓房屋期權(quán)的賣(mài)方，因此在開(kāi)發(fā)商、預(yù)購(gòu)人和受讓人之間形成了連續(xù)的兩次交易行為。根據(jù)規(guī)定，權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的預(yù)購(gòu)人必須繳納他與開(kāi)發(fā)商形成的預(yù)售合同關(guān)系所產(chǎn)生的契稅，而受讓人則應(yīng)當(dāng)在申領(lǐng)自己的小產(chǎn)證時(shí)繳納權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議關(guān)系所產(chǎn)生的契稅。

　　權(quán)益轉(zhuǎn)讓的法律后果

　　當(dāng)預(yù)購(gòu)人實(shí)現(xiàn)了期房的權(quán)益轉(zhuǎn)讓后，他就從法律上解除了在預(yù)售合同中與開(kāi)發(fā)商形成的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，而由受讓人繼受。受讓人日后可以直接與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房屋交接、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等手續(xù)，并以合同向?qū)Ψ街苯幼肪窟`反預(yù)售合同的法律責(zé)任。

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