1月12日,在上海市第十三屆人民代表大會次會議預備會后,上海展覽東一館二樓,上海各委辦局的專業(yè)現場處理人大代表議案、建議。

新成立的上海住房保障和房屋管理局臺前,人頭接踵。保障性住房問題,成為上海今年“兩會”的關鍵詞。剛上任三個月不到的劉海生局長始終面帶微笑,傾聽人大代表的想法,并不時與代表輕言商議。

房管和住房保障工作對劉海生來說并不陌生。他此前曾擔任上海規(guī)劃局副局長。在加入規(guī)劃部門之前,曾是上海某區(qū)房地局的負責人。

不過,接手上海市住房保障房屋管理局,劉海生面臨著更大的挑戰(zhàn):上海市房地產市場發(fā)展正步入轉折期,觀望情緒彌漫,成交量逐步暗淡。而劉海生此時卻擔負著另外一項重任,確保完成年內的400萬平方米的經濟適用房建設,并盤算未來新時期龐大的住房保障體系。

“有地產商擔心每年開建的400萬經適房沖擊樓市,我們判斷不會有太大沖擊。”1月12日,劉海生在接受本報記者采訪時表示,經濟適用房解決的是中低收入群體的住房困難,而商品房市場主要是為中等收入或高收入的群體改善住房提供資源?！捌髽I(yè)不能打著經適房的牌子進行經營性的操作”

《21世紀》:目前上海在經濟適用房建設資金途徑、建設模式的具體操作方式如何?

劉海生:上海經濟適用房建設主要是政府主導,國有企業(yè)參與建設。前期的資金,有政府的財力投入也有來自于銀行的貸款,目前還在研究新的籌資渠道,但是具體文件還沒有下來,上海2008年建設的資金主要由政府籌劃,但是如果要長期保證穩(wěn)定的資金,也需要進行新的開拓。

在市區(qū)協(xié)調分工上,上海市級部門進行統(tǒng)籌安排,規(guī)劃選址。建設則以區(qū)為主,例如2008年推進項目浦東三林基地,規(guī)劃經濟適用住房建筑面積約174萬平方米,共分為5個建設地塊:各由黃浦、浦東、靜安、盧灣及市住宅組織開發(fā)建設,今后還是以區(qū)為主。2009年的建設,上海市政府已經有個初步的計劃,希望再開工建設400萬平方米,目前國土規(guī)劃部門正在做前期的選址,由于每個地塊的情況比較復雜,還有用地指標,基礎設施配套的問題,具體推進還要看我們的工作節(jié)奏。

由于城區(qū)黃浦、盧灣、靜安地價較高,資源有限,每平方米售價兩三萬甚至更高,難以適合建設成規(guī)模的經適房小區(qū),未來集中建設項目的選址多數會圍繞上海外環(huán)附近。經濟適用房的郊區(qū)化已經是國際上的趨勢。

另外,今后收購一些老房子也將是上海經適房的房源之一。

《21世紀》:房地產企業(yè)如何參與到上海經濟適用房建設當中?

劉海生:如果有房地產企業(yè)愿意按照上海的相關規(guī)定,參與經濟適用房建設,我們政府肯定支持,但是企業(yè)不能打著這個牌子進行其它經營性的操作,其所造房子定價及利潤一定要經過物價部門和房屋管理部門的審核。

若地產商愿意拿出自己的地投入運作,我們支持,但是要按政府的規(guī)定講好條件,政府規(guī)劃部門在規(guī)劃指標上也會給予相應的支持,但必須限制只能搞經濟適用房,不允許有商品房的成分在里頭。我們限定經濟適用房的利潤在3%,因為經濟適用房畢竟不是以盈利為目的,這與企業(yè)追求利益化的天性不符合,當然也有市政協(xié)委員也是房地產商,他們有資金有管理能力有實力,也愿意在賺錢之后,為社會做些貢獻,從政府的角度來說我們也會全力進行支持。

關于經濟適用房的建設管理,我們主要也是由國有企業(yè)執(zhí)行,管理中就有1%的利潤,我們也要讓給百姓。當然在政策設計上,上海也鼓勵有實力的企業(yè)幫助企業(yè)職工出資購購經濟適用房,解決他們的住房困難?！罢峁┙洕m用房不能賺,但也不能虧”

《21世紀》:上海經濟適用房的建設目前主要在郊區(qū)推進,但這對交通、就業(yè)等各項功能的配套建設上有不小挑戰(zhàn),上海如何解決這些問題?

劉海生:房子不僅要考慮居住等條件,原來生活在市區(qū)的居民一旦搬到郊區(qū),這些中低收入的家庭隨之而來就要面對交通成本、就業(yè)等種種困難。

目前上海集中建設的經濟適用房基地,包括顧村等在建的以及規(guī)劃中的項目,凡是地處近郊的都會聯通**等軌道交通,但是建成使用會有時間差,這需要一個磨合期。比如浦東三林基地西側,在建的軌道交通8號線正在加緊施工。另外,小區(qū)除了有**之外,目前還在和交通港口局協(xié)調,除8號線外再開四條公共交通線路。

除了交通外,上海還將保證完善學校、醫(yī)院等市民關心的生活配套設施,把市的品牌學校納入其中,經濟適用房集中地區(qū),未來還將有其它高校進駐。但根據歷史經驗,剛建成的小區(qū)住戶太少,學校等設施投入使用也會有磨合期。

真正住房困難的人也是收入比較低的人,收入低的人往往較需要的問題是就業(yè),住得太遠,對其交通成本會有很大壓力,但是,政府提供經濟適用房不能賺,但也不能虧,因為這也是財政的二次分配,要兼顧社會的方方面面,需要找到平衡點,這樣政府也可建設更多的經濟適用房。

《21世紀》:上海廉租房建設2008年也取得了一定成效,在擴大廉租受益面之時,實物配租比例試點也繼續(xù)推進,目前的進展情況如何?

劉海生:在上海住房保障體系建設中,廉租房的工作有特殊的意義。2009年我們定的目標叫應保盡保,就是凡是符合市政府規(guī)定的條件的市民家庭,我們都要全力解決。

從數據上看,到2008年10月底時,上海廉租受益家庭累計達到3.98萬戶,較2007年同期相比增長了52%。也就是在10月27日,上海擴大了廉租住房受益面,將家庭申請標準從人均月收入600元調整800元,目的就是讓更多的困難家庭納入廉租保障體系。

而在廉租保障體系建設之中,徐匯等區(qū)也開展了廉租實物配租新機制試點工作,這項工作需要更多區(qū)縣協(xié)調推進,目前具體操作辦法已基本形成,并在各區(qū)縣試行。租賃房源主要是由政府提供,租金按照市場租金的一定比例收取,家庭拿出月總收入的5%承擔自負租金,其余租金由政府直接補貼給住房出租人,在補貼方式上,我們改變了以往老公房的“暗貼”而為“明貼”。

廉租房中,實物配租比例需要擴大,但關鍵是要籌措到足量的適用房源。去年以來,上海市公積金和各區(qū)縣住房保障機構通過收購、轉化、配建、改建、代理經租等多種渠道,已籌措或初步落實房源3300套左右,這也為后續(xù)的工作創(chuàng)造了條件。

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