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二套房貸從緊 公積金貸款優(yōu)勢明顯
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 479 次
“較近一段時(shí)間,監(jiān)管部門重申要求二套房貸從緊,這無疑會增加我們的購房成本。我現(xiàn)在較關(guān)心的就是購購二套房,選擇什么樣的貸款方式較劃算。”家住北京西三環(huán)外的劉先生接受記者采訪時(shí)說。
記者發(fā)現(xiàn),隨著二套房貸從緊執(zhí)行,選擇什么樣的貸款方式能否節(jié)省利息支出成了多數(shù)打算購購二套房消費(fèi)者較為關(guān)心的問題。對此,業(yè)內(nèi)人士指出,公積金貸款較適用套住房,對于有公積金貸款資格的人來說,應(yīng)該很好地加以利用;對于只能選擇商業(yè)貸款的人而言“減壓”也有竅門。
基準(zhǔn)利率上浮1.1倍購房成本增加
近日,銀監(jiān)會召開“第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通氣會”時(shí)強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)防房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款頭付款比例和貸款利率。而在此前,銀監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》?!岸追抠J從緊”再次成為樓市關(guān)注的焦點(diǎn)。
北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場總監(jiān)常淑娟告訴記者,7月中旬以來,不少地方的銀監(jiān)局都重申,對已利用貸款購購住房、又申請購購套(含)以上住房的,貸款頭付款比例不得低于40%,且不能享受貸款利率優(yōu)惠,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。
二套房貸從緊后,消費(fèi)者的購房成本將發(fā)生怎樣的變化?京城專業(yè)貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷的企劃主管吳昊給記者詳細(xì)算了一筆賬。以貸款60萬元20年為例,按照2007年出臺的二套房貸政策,基準(zhǔn)利率上浮1.1倍,利率是6.53%,借款人月還款額4484.04元,利息總額476170.14元。與之相比,以前各家銀行利率都在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有一定的折扣優(yōu)惠,其中,基準(zhǔn)利率9折,利率是5.34%,每月可節(jié)省410.75元,總利息節(jié)省近10萬元;基準(zhǔn)利率8折,利率是4.75%,每月節(jié)省606.70元,總利息節(jié)省14萬元左右;基準(zhǔn)利率7.5折,利率是4.45%,每月節(jié)省704.32元,總利息節(jié)省近17萬元。
活用公積金貸款頭套房不妨用商貸
面對二套房貸從緊可能增加的利息支出,購房者應(yīng)該選擇什么樣的貸款方式,接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,公積金貸款比較適用套住房,對于有公積金貸款資格的人來說,應(yīng)該很好地利用。
常淑娟說,如果你是頭次置業(yè),且購的房子面積較小,僅作過渡性使用,那么建議你先用商貸,把公積金貸款的優(yōu)勢留作下次進(jìn)行改善性住房時(shí),因?yàn)槿绻鬃》渴沁x擇商業(yè)貸款的,無需考慮是否還清就可以利用公積金再次申請?zhí)鬃》抠J款。更何況當(dāng)前頭次購房商貸優(yōu)惠利率僅為4.15%,這與公積金貸款3.87%的利率相差已不明顯。如30萬元20年期貸款,按等額本息還款方式計(jì)算,商業(yè)貸款月還款額為1843元,公積金貸款月還款額為1797元,前者比后者每月僅多46元。20年下來,利息相差才11040元。
“當(dāng)然如果你有能力再升級置業(yè)時(shí)將原來的公積金貸款一次性提前還清,那么購套房時(shí)還是可以利用公積金貸款,因?yàn)檫€清后再申請公積金,目前不受‘套房需提高頭付和利率’新政的限制。但如果套住房選擇公積金貸款未還清的,在購購套及以上住房時(shí),只能選擇商業(yè)貸款。這時(shí)購套房的貸款,也得從嚴(yán)執(zhí)行。因此購房者還是要綜合衡量一下自己及今后幾年的財(cái)務(wù)狀況,作出理性的選擇?!背J缇晏嵝颜f。
對此,吳昊表示贊同。偉嘉安捷調(diào)查顯示,金融危機(jī)下,頭次貸款置業(yè)人群中約有60%的人群愿意選擇公積金貸款,而怎樣將公積金貸款程度地進(jìn)行靈活運(yùn)用是他們較為關(guān)心的問題。
吳昊告訴記者,借款人如有繳納公積金,使用公積金貸款可避免二套房的“尷尬”處境。根據(jù)銀行政策,借款人如套房是公積金貸款,套房使用商貸會被算作二套房,即頭付四成,利率上浮1.1倍即6.53%。借款人如套房是商貸,套房用公積金貸款則不會被算成二套房,頭付仍是二成,利率按現(xiàn)行基準(zhǔn)利率3.87%貸款。另外,如果借款人套房的公積金貸款已結(jié)清,若再次使用公積金貸款購房也是按套住房政策執(zhí)行,不受二套房的限制。綜合來看,借款人利用公積金貸款的優(yōu)勢滿足購購套房的意愿再好不過了。
二套房商貸“減壓”有竅門
對于沒有公積金貸款資格,套住房只能選擇商業(yè)貸款的客戶,業(yè)內(nèi)人士也給出了具體的“減壓”技巧。
常淑娟建議消費(fèi)者可以考慮從兩方面入手。一方面是多咨詢幾家銀行,看有沒有哪家銀行的政策較為寬松,雖然我國銀行還未完全走上市場化道路,但各家銀行之間還是存在競爭,比如有些銀行在政策允許的范圍內(nèi),對于前一套貸款已還清的購房者,也可給予一定的優(yōu)惠。
另一方面,可以通過還款方式的選擇節(jié)省資金。一般常見的還款方式為兩種:一種是等額本息還款法;一種是等額本金還款法。這兩種還款方式,在利息方面就存在一定的區(qū)別。常淑娟舉例子說,以貸款50萬元15年為例,如果采用銀行等額本息還款法,15年要還的總利息為331388.57元,而采用等額本金還款法,15年要還的總利息為285808.05元,兩者相差45580.52元。
常淑娟特別指出,具體選擇什么樣的還款方式,購房者應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,量體裁衣。其中,等額本金還款法在整個(gè)還款期內(nèi)每期還款額中的本金都相同,償還的利息逐月減少,本息合計(jì)逐月遞減,這種還款方式前期還款壓力較大,適合收入較高或想提前還款的人群。而等額本息還款法每期還款額中的本金都不相同,前期還款金額較少,本息合計(jì)每月相等。這種還款方式由于本金歸還速度相對較慢,占用資金時(shí)間較長,還款總利息較相同期限的等額本金還款法高。但這種還款方式便于借款人合理安排每月的生活和進(jìn)行理財(cái),對于精通投資、擅長于“以錢生錢”的人來說,也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
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