近日，福州市頭批推出的394套限價房進入選房程序后，認購率僅為57.9%；安排300名候補選房人對剩余房源進行挑選后，還剩余74套——

當前，福州市“在沒有任何預(yù)兆的情況下”頭批推出的金山桔園二期限價商品房(簡稱限價房)，以每平方米4200元的均價面市，成了福州社會關(guān)注的熱點。

5月31日，是桔園二期商品房的候補選房人選房的較后。此次推出的限價房有394套，一共售出320套。據(jù)悉，當頭批推出的限價房進入正式選房程序后，一共只有228套被認購，尚余166套，認購率為57.9%。接下來只好安排300名候補選房人對剩余房源進行挑選，較后還剩余74套，占總量的18%。

頭批限價房銷售為何遇冷？它能否有效平抑居高不下的房價？

價格：能低多少？

金山桔園二期限價房是國有房地產(chǎn)企業(yè)福州市住宅發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)的項目，政府此次推出限價房的初衷在于平抑周邊房價。但一些網(wǎng)友在網(wǎng)上發(fā)帖子說：“金山桔園二期限價房地理位置算是福州市遠郊。其周邊是海潤尊品、融信西班牙等高端住宅，限價房每平方米僅比高端住宅價格低600元，沒有太大吸引力。即使在2005年房價不斷上漲的時候，桔園二期同類商品房的均價也僅在每平方米3000元左右，比其低多了。不少市民也議論說，此次推出的限價房，沒有對購房者已有住房面積作出規(guī)定，按這樣的供應(yīng)方式，限價房該建多少才能滿足需要？

業(yè)內(nèi)人士指出：限價房政策定位不清晰，必然導(dǎo)致目前限價房供應(yīng)的尷尬。頭先是價格限定的問題。限價房的價格制定是技術(shù)性很強的工作，要考慮地價、建造成本、周邊市場價格、當?shù)刂械褪杖胧杖胨降纫蛩?，進行綜合定價。其次是面積限定問題。“雙限”中的一限，就是限價房的面積只能在90平方米以下。而此次推出房屋面積卻多在110平方米到180平方米之間，按每平方米4200元計算，180平方米總價高達75.6萬，加上物業(yè)管理專項基金、契稅、裝修，總額將近100萬元，遠遠超出了限價房定位的中低收入申購者的購購力。

規(guī)則：是否公平？

目前，福州限價房對購購對象界定為：被拆遷戶和具有福州城區(qū)常住戶口、未享受房改優(yōu)惠政策的緊房戶和無房戶，這與應(yīng)享受經(jīng)濟適用房的對象在政策待遇上存在雷同與模糊。

同時，由于限價房的價格與市場價格之間，存在著較大的利益空間，加上此次限價房政策沒有任何的收入要求和人均居住面積的限制，因此，發(fā)生在經(jīng)濟適用房領(lǐng)域的倒號、騙購問題可能也會在限價房領(lǐng)域應(yīng)“利”而生。而事后的監(jiān)管措施，如“申購人在交房一年內(nèi)必須入住，未在規(guī)定時間內(nèi)入住，由福州市住宅發(fā)展有限公司收回已售的住房，原價退還購房款；購購該項目商品房住宅后5年內(nèi)不得上市出售”等，能否落實到位尚難定論。

質(zhì)量：能保證否？

限價房既不能算作保障性經(jīng)濟適用住房，也不能算作商品房，是對現(xiàn)行住房供應(yīng)體系的扭曲。限價房與經(jīng)濟適用房的區(qū)別在于：經(jīng)濟適用房在建造與銷售過程中得到政府供地、稅費等多個環(huán)節(jié)減免和優(yōu)惠，促使房價成本下降，并通過銷售基準定價，承擔經(jīng)濟適用房建設(shè)的特定企業(yè)獲取事先限定好的3%利潤，從而使房價低于市場價格。而限價房實則是對商品房銷售較高價格進行人為限制，其他環(huán)節(jié)則與商品房無異。這必然使得企業(yè)在建設(shè)中對投入的成本、管理等環(huán)節(jié)上進行精打細算，如此限價的結(jié)果，有可能實際上造成了“限質(zhì)房”。

期望：完善相關(guān)制度

從公共政策學(xué)的角度來看，實施限價房政策的目的是通過調(diào)整開發(fā)商與消費者之間的利益關(guān)系，從而達到社會公平與效率的較優(yōu)配置。既然是經(jīng)濟利益調(diào)整，那么就需要指定特定的受益人群，而如果限定政策不到位，就難免會重蹈經(jīng)濟適用房的覆轍。在個人信用制度和收入監(jiān)管制度沒有完善之前，購購人群的篩選是一個繞不開的"陷阱"?；诖耍嘘P(guān)部門應(yīng)該進一步研究更加科學(xué)、更具可操作性的實施辦法，保證住房社會保障政策更為準確有效地落到實處。

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