隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的不斷深入，開發(fā)商真差錢的事態(tài)已經(jīng)開始蔓延。加息、限購、信貸緊縮，無疑都觸動(dòng)著開發(fā)商資金鏈較緊張的神經(jīng)，除此之外，2010年全國2.7萬億元土地出讓金中一半土地款須在今年支付，于是，發(fā)債、房地產(chǎn)信托、海外融資、民間借貸拆借，有門路的開發(fā)商們無所不用其極。但與此同時(shí)，讓開發(fā)商真正來錢的銷售卻在樓市調(diào)控的大背景下陷入了觀望的氣氛中。

開發(fā)商真差錢

從去年年底到今年春節(jié)的三次連續(xù)加息，已經(jīng)讓開發(fā)商們開始傷腦筋了。在上一波加息之后，SOHO中國董事長潘石屹在博客中就表示，這會(huì)增加開發(fā)商2%的財(cái)務(wù)成本。

另外，根據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，2010年房地產(chǎn)企業(yè)拿地瘋狂，全年土地出讓金達(dá)到2.7萬億元，而其中一半的土地款須在2011年支付，開發(fā)商資金支出壓力將繼續(xù)加大。

不僅如此，加息之后的資金緊張預(yù)期也增加了開發(fā)商海外融資的欲望。目前，國內(nèi)1年期貸款利率已經(jīng)高達(dá)6.06%，5年期貸款達(dá)6.6%，這與開發(fā)商發(fā)行海外債券的成本進(jìn)一步拉近。今年1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%。

事實(shí)也正是如此。就在央行宣布加息的前，2月7日，也就是大年初五，碧桂園表示將發(fā)行7年期的優(yōu)先票據(jù)。具體募集金額以及票面利息將視市場(chǎng)行情及投資者興趣再行確定。其中，高盛（亞洲）以及摩根大通為擬定票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人，高盛（亞洲）、摩根大通以及德意志銀行為票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席賬簿管理人。

而在此前，佳兆業(yè)、中駿、瑞安等房地產(chǎn)商均宣布發(fā)行債券。數(shù)據(jù)顯示，2011年的頭兩個(gè)月內(nèi)，房企通過境外發(fā)行高息債融資總額約200億元。

房企急著發(fā)債融資，正是房企資金鏈逐漸緊繃的真實(shí)寫照。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2010年三季度，超過50%的房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金比率小于2，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這充分顯示公司短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大。

中信證券分析師丁勇文表示：今年情況與原來貸款容易的時(shí)候不同，一旦舊貸款已還而新貸款不能獲得，企業(yè)將立即面臨巨大的現(xiàn)金流壓力，甚至有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

從融資渠道看，開發(fā)商A股IPO、借殼上市等直接融資渠道已叫停，定向增發(fā)融資去年僅有兩家公司獲批；而信托融資的資金成本已超過15%，間接顯示開發(fā)商已很難從銀行獲得增量資金。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的不斷深入，開發(fā)商真差錢的事態(tài)已經(jīng)開始蔓延。加息、限購、信貸緊縮，無疑都觸動(dòng)著開發(fā)商資金鏈較緊張的神經(jīng)，除此之外，2010年全國2.7萬億元土地出讓金中一半土地款須在今年支付，于是，發(fā)債、房地產(chǎn)信托、海外融資、民間借貸拆借，有門路的開發(fā)商們無所不用其極。但與此同時(shí)，讓開發(fā)商真正來錢的銷售卻在樓市調(diào)控的大背景下陷入了觀望的氣氛中。

開發(fā)商真差錢

從去年年底到今年春節(jié)的三次連續(xù)加息，已經(jīng)讓開發(fā)商們開始傷腦筋了。在上一波加息之后，SOHO中國董事長潘石屹在博客中就表示，這會(huì)增加開發(fā)商2%的財(cái)務(wù)成本。

另外，根據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，2010年房地產(chǎn)企業(yè)拿地瘋狂，全年土地出讓金達(dá)到2.7萬億元，而其中一半的土地款須在2011年支付，開發(fā)商資金支出壓力將繼續(xù)加大。

不僅如此，加息之后的資金緊張預(yù)期也增加了開發(fā)商海外融資的欲望。目前，國內(nèi)1年期貸款利率已經(jīng)高達(dá)6.06%，5年期貸款達(dá)6.6%，這與開發(fā)商發(fā)行海外債券的成本進(jìn)一步拉近。今年1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%。

事實(shí)也正是如此。就在央行宣布加息的前，2月7日，也就是大年初五，碧桂園表示將發(fā)行7年期的優(yōu)先票據(jù)。具體募集金額以及票面利息將視市場(chǎng)行情及投資者興趣再行確定。其中，高盛（亞洲）以及摩根大通為擬定票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人，高盛（亞洲）、摩根大通以及德意志銀行為票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席賬簿管理人。

而在此前，佳兆業(yè)、中駿、瑞安等房地產(chǎn)商均宣布發(fā)行債券。數(shù)據(jù)顯示，2011年的頭兩個(gè)月內(nèi)，房企通過境外發(fā)行高息債融資總額約200億元。

房企急著發(fā)債融資，正是房企資金鏈逐漸緊繃的真實(shí)寫照。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2010年三季度，超過50%的房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金比率小于2，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這充分顯示公司短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大。

中信證券分析師丁勇文表示：今年情況與原來貸款容易的時(shí)候不同，一旦舊貸款已還而新貸款不能獲得，企業(yè)將立即面臨巨大的現(xiàn)金流壓力，甚至有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

從融資渠道看，開發(fā)商A股IPO、借殼上市等直接融資渠道已叫停，定向增發(fā)融資去年僅有兩家公司獲批；而信托融資的資金成本已超過15%，間接顯示開發(fā)商已很難從銀行獲得增量資金。

房企研究銷售對(duì)策

顯然，面對(duì)如此嚴(yán)峻的資金支出形勢(shì)，和一波未平又起一波的房地產(chǎn)調(diào)控，2011年開發(fā)商們的銷售壓力越來越大。對(duì)此，地產(chǎn)商們卻顯得有點(diǎn)低調(diào)。

與2月初高調(diào)宣布1月銷售超過200億相比，萬科在政策連番出臺(tái)之下顯得十分謹(jǐn)慎。記者電話聯(lián)系了北京萬科營銷總監(jiān)肖勁，他在接受記者采訪時(shí)表示，目前國八條、京十五條對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的影響很大，他們還需要研究對(duì)策，目前并不會(huì)對(duì)銷售策略進(jìn)行調(diào)整。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，大型知名開發(fā)商基本上都與萬科抱有相似的態(tài)度。陽光100常務(wù)副總裁范小沖表示，從目前的市場(chǎng)情況來看，至少在三四月份，整個(gè)市場(chǎng)還是處于一種觀望的心態(tài)，陽光100目前的市場(chǎng)主要是在二三線城市，銷售策略暫時(shí)不會(huì)有太大變化。

當(dāng)然，也有開發(fā)商已經(jīng)對(duì)政策出臺(tái)進(jìn)行了預(yù)判，早在年初就已經(jīng)調(diào)整了開發(fā)計(jì)劃。綠地集團(tuán)一位投資部負(fù)責(zé)人向記者表示，在政策調(diào)控繼續(xù)從緊的背景下，自住性購房需求將重新回歸為市場(chǎng)主導(dǎo)性需求，因此，在2011年，綠地將產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要定位于中小戶型，并繼續(xù)挖掘二三線城市的開發(fā)潛力。

事實(shí)上，開發(fā)商如此表態(tài)的背后仍是觀望。不僅全年的銷售策略需要研究再定，開發(fā)商們當(dāng)下的推盤計(jì)劃也受到了限購的影響，有點(diǎn)無所適從了。推盤預(yù)計(jì)在3月之后了。2月17日，京東一樓盤售樓處經(jīng)理告訴記者，項(xiàng)目原來預(yù)計(jì)今年初開盤，但是受限購等政策影響，大約有50%的購房者想購也購不了了。

而北京一售價(jià)預(yù)計(jì)超過3萬元/平米的樓盤營銷負(fù)責(zé)人也告訴記者，現(xiàn)在政府對(duì)高價(jià)樓盤查得更嚴(yán)，尤其京十五條又明確要實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率，所以高價(jià)項(xiàng)目定價(jià)和入市尤須謹(jǐn)慎。

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