“非典”改變了我們的生活，但是，“非典”是否也改變了與我們聯(lián)系越來越密切的二手房市場呢？且聽島城幾家中介公司各自的觀點。


　　市場影響不大發(fā)展趨于平穩(wěn)


　　“非典”的突然到來，影響了人們的正常生活，但對二手房市場來說，“非典”的影響并不大，房屋的交易量無明顯變化，與往年基本持平。


　　或者說，同去年二手房市場的超級紅火相比較，近期二手房市場的發(fā)展已經(jīng)逐步趨于平穩(wěn)。其原因主要有以下幾個方面：去年，島城二手房交易市場異?；鸨饕怯捎趰u城基礎設施的大規(guī)模建設以及舊城改造步伐的加快，出現(xiàn)了很多需要過渡性或長期性居住的拆遷戶，由于當時市場上可提供的一手房數(shù)量極其有限，因而導致這部分購購力轉(zhuǎn)向二手房市場；另外固有的二手房需求群并沒有隨著市場的變化而減少，從而出現(xiàn)了市場供求關系的失衡，導致了房價上漲，市場活躍；而今年大量新盤相繼推出，商品房與經(jīng)濟適用房大量投入市場，大大彌補了住宅供應的缺口，加大了二手房未來市場的供應量，無疑也對購房者提供了更多的選擇余地，購房者可以根據(jù)自身的需求，更加仔細地選擇適合的住房。與此同時，原本打算購購二手房的人，可能被新推出的商品房或經(jīng)濟適用房所吸引，二手房需求量就會下降。但因為二手房市場具有一定的滯后性，一般在新盤開始銷售后的三到六個月才會出現(xiàn)二手房，所以新盤的推出對二手房市場并不能起到快速直接的影響作用，但是由于現(xiàn)在的二手房并不便宜，而新推出的商品房就會吸引一些原本打算購又不急著購二手房的人，而經(jīng)濟適用房讓一些拆遷戶和中低收入者也有了盼頭，這對于原本供求緊張的二手房市場來講，減少了對二手房的需求，起到了釋放壓力的作用。需求量的下降與供應量的增多意味著供求接近平衡，二手房價上升的空間也就相對縮小很多，因此，今年的二手房價已經(jīng)開始日趨穩(wěn)定，并在局部地區(qū)出現(xiàn)小幅回落。

　　對市場的影響正在逐步顯現(xiàn)


　　“非典”對旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、交通運輸業(yè)等造成了影響，對二手房市場也同樣產(chǎn)生了一定程度的影響，這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：外來投資購房人員數(shù)量的明顯減少。另外，二手房交易形式也開始呈現(xiàn)兩極分化的趨勢：一方面二手房購賣客戶入市人流趨淡，4月、5月客流量比3月降低50％。另一方面，電話和上網(wǎng)查詢房源的人數(shù)顯著增加，購房者的購房方式正在發(fā)生變化。更為重要的是，從二手房的成交量來看，總體開始呈下降趨勢；與3月份相比，4月份和5月份上半月成交量下降30％，5月份下半月略有回升。但總的說來，這段時期，對一直上升的二手房房價產(chǎn)生了很大影響，二手房價格升勢開始減緩，交易速度放慢。


　　同購賣市場相比，二手房的租賃業(yè)務影響更為明顯，由于我市對外地務工者的暫行控制措施，四方區(qū)、李滄區(qū)房屋租賃受影響，從各分店及總部統(tǒng)計數(shù)字來看，房屋租賃成交量明顯下降；4月、5月兩個月的成交量只達到3月份成交量的80％，同時房屋租賃價格也呈現(xiàn)下滑趨勢。


　　可以說，“非典”對島城的二手房市場造成的影響，正在逐步顯現(xiàn)出來。


　　市場變化的導火索

　　近來，島城二手房市場發(fā)生了系列微妙變化：一、二手房價位漲幅下降，房價總體趨于平穩(wěn)：今年1－3月份，房價平均每月以5％的速度增長，而4－5月份則不到2％；二、中介企業(yè)面臨整合：5月份總體中介交易量下降；大公司停止擴張，開始進行內(nèi)部裁員與調(diào)整；某某公司關門倒閉；某些個體中介“多業(yè)并舉”或準備改行。三、銀行二手房信貸條件提高：3月份之前，1980年的房子可以貸款，而4月份開始1986年以后才可以貸；等等。


　　以上變化，表面看來，是非典狀態(tài)下的市場反應。仔細分析，“非典”只不過是這種變化的導火索而已，根本原因則是中介市場自身發(fā)展的必然結(jié)果，其中包括一個行業(yè)由無序到有序的發(fā)展規(guī)律；行業(yè)內(nèi)部優(yōu)勝劣汰的競爭規(guī)律以及二手房作為商品遵循的價格必然要回歸價值的價值規(guī)律，等等原因造成目前市場的變化。


　　市場結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快


　　據(jù)廣宇房產(chǎn)統(tǒng)計顯示，自4月下旬以來，島城二手房交易也因“非典”而受到一定程度的影響。較明顯的是，看房的外地人數(shù)的減少和本地購房者看房次數(shù)的減少，使得近期內(nèi)二手房成交量受到了一定影響。市場中二手房供應量增多，委托價格略有下降，而同時，“非典”對消費者心理產(chǎn)生了較大影響，尤其對外籍購房人士的沖擊較大，從而使青島市的高端市場受到較大的沖擊，促使市場結(jié)構(gòu)調(diào)整進一步加快。


　　應該清楚的是，由于“非典”的原因，不少外省市、海外人士暫時無法來青購房，住房的即期消費會變成中遠期消費，樓市會有一個滯后的反應，但“非典”過后，這些消費需求還會釋放出來。由于島城樓市中約70％的住宅消費對象是本地居民，在宏觀經(jīng)濟方面沒有較大受挫的情況下，“非典”對樓市不會構(gòu)成太大威脅。自進入5月下旬以來，島城二手房交易數(shù)量呈現(xiàn)緩慢增長態(tài)勢，交易成交價格平穩(wěn)，因此，我們完全有理由相信，經(jīng)過這場無硝煙戰(zhàn)爭洗禮后的青島樓市必然更加成熟健康。


　　成交量保持平穩(wěn)市場沖擊不大


　　從青房置換各分公司綜合的交易數(shù)字分析，二手房置換行業(yè)受“非典”的沖擊不大，成交量保持平穩(wěn)發(fā)展。


　　之所以如此，與以下幾點有密切聯(lián)系。是市政建設的發(fā)展帶動了二手房市場的發(fā)展，如2008年青島奧運場館、商務區(qū)域等規(guī)劃和建設，為二手房市場投資居住形成新點。，購購二手房的觀念越來越被市民接受，特別是目前大量商品房價格未見松動，而二手房交易相對集中的多在城區(qū)，房價低于臨近商品房，基礎設施和公共服務比較完善，從而導致二手房市場的平穩(wěn)發(fā)展。較后，政府相繼推出的系列政策也為二手房市場發(fā)展提供了有力環(huán)境。如青島市住房貸款擔保推出的公積金貸款擔保業(yè)務，使公積金貸款辦理流程相對縮短，金融行業(yè)也在今年開展了按揭轉(zhuǎn)移等有關二手房的新業(yè)務。 本報記者鞠培霞

來源：青島新聞網(wǎng)

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