已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓（購賣），是當(dāng)前二手房交易中非常典型的模式。通常，房東（抵押人）通過向銀行申請貸款購進(jìn)房屋，并將該房屋抵押給銀行（抵押權(quán)人），作為償還貸款的擔(dān)保。而在抵押權(quán)存續(xù)期間，如果房東欲將該房屋轉(zhuǎn)讓，在交易方式上同沒有設(shè)定抵押的完全產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓存在較大差異。

根據(jù)《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》的有關(guān)規(guī)定，“抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物的，應(yīng)當(dāng)事先以書面形式通知抵押權(quán)人，并將已抵押的事實告知受讓人”，“轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，抵押人可以與抵押權(quán)人協(xié)商提前清償?shù)盅核鶕?dān)保的債權(quán)”。房地產(chǎn)交易會根據(jù)抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物或抵押登記是否已經(jīng)注銷，來判斷交易的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓過戶，從而保護(hù)抵押權(quán)人（銀行）的合法權(quán)益，進(jìn)而保障整個房地產(chǎn)交易體系的安全。

一般而言，實踐中有以下三種既符合法律規(guī)范、又具有可操作性的交易模式，供二手房交易雙方選用：

一是雙方簽訂房地產(chǎn)購賣合同之后，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，而后銀行釋放抵押權(quán)，由房地產(chǎn)交易注銷抵押登記。如此，房東取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，接下來，雙方即可按照一般的二手房交易流程完成房屋購賣。這種方法的優(yōu)點是，在房東取得完全產(chǎn)權(quán)之前，購方?jīng)]有支付房款，因此購方資金的安全性高；缺點是，完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強(qiáng)的資金實力或融資能力，且沒有充分利用購方的頭期房款參與還貸，不是較為經(jīng)濟(jì)的解決方案。

二是雙方簽訂房地產(chǎn)購賣合同之后，購方將應(yīng)當(dāng)支付的頭期房款專項用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優(yōu)點是，充分利用了資金的流動價值，盤活了購方的頭期房款，雙方合力解決了交易的障礙；缺點是，購方的頭期房款存在一定風(fēng)險，如果遇到惡劣的房東，利用購方的資金幫他還貸，進(jìn)而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán)，再將該房屋轉(zhuǎn)賣他人后逃匿，購方既不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，又讓頭期房款血本無歸，到那時，只能通過其他法律途徑追討，形勢就非常被動了。因此，運(yùn)用這種方法的關(guān)鍵，是要找到一個雙方都信任的第三方（如信譽(yù)良好的中介公司、律師事務(wù)所或其他擔(dān)保機(jī)構(gòu)等），全程控制每一個環(huán)節(jié)，消除由于雙方互不信任或房東缺乏誠信而可能導(dǎo)致的交易風(fēng)險。如果購方頭期房款不足以全部償還房東的貸款余額，房東還可以委托一家擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供墊資的服務(wù)，補(bǔ)足差額。如此，僅需支付一筆合理的墊資服務(wù)費(fèi)，就可以實現(xiàn)融資，進(jìn)而完成交易。

三是雙方簽訂房地產(chǎn)購賣合同之后，共同向房東的原貸款銀行申請辦理轉(zhuǎn)貸款（轉(zhuǎn)按揭）手續(xù)。這種方法的優(yōu)點是，無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務(wù)轉(zhuǎn)由購方承受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為購方；缺點是，轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為復(fù)雜，且不是所有銀行都有這項業(yè)務(wù)，而如果購方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問題，兩家銀行之間是否能順暢的配合，將是交易成敗的關(guān)鍵。因此，購賣雙方在準(zhǔn)備采取轉(zhuǎn)按揭方式解決上家的抵押問題之前，必須向相關(guān)方進(jìn)行充分咨詢，明確銀行的具體要求和辦理流程，切不可草率為之。

羅亞東

來源：解放日報

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