已設定抵押的房屋進行轉讓（購賣），是當前二手房交易中非常典型的模式。通常，房東（抵押人）通過向銀行申請貸款購進房屋，并將該房屋抵押給銀行（抵押權人），作為償還貸款的擔保。而在抵押權存續(xù)期間，如果房東欲將該房屋轉讓，在交易方式上同沒有設定抵押的完全產權的房屋轉讓存在較大差異。

根據(jù)《上海市房地產抵押辦法》的有關規(guī)定，“抵押人在抵押期間轉讓抵押物的，應當事先以書面形式通知抵押權人，并將已抵押的事實告知受讓人”，“轉讓抵押物所得的價款，抵押人可以與抵押權人協(xié)商提前清償?shù)盅核鶕５膫鶛唷?。房地產交易會根據(jù)抵押權人是否同意轉讓抵押物或抵押登記是否已經注銷，來判斷交易的房屋是否可以轉讓過戶，從而保護抵押權人（銀行）的合法權益，進而保障整個房地產交易體系的安全。

一般而言，實踐中有以下三種既符合法律規(guī)范、又具有可操作性的交易模式，供二手房交易雙方選用：

一是雙方簽訂房地產購賣合同之后，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，而后銀行釋放抵押權，由房地產交易注銷抵押登記。如此，房東取得了該房屋的完全產權，接下來，雙方即可按照一般的二手房交易流程完成房屋購賣。這種方法的優(yōu)點是，在房東取得完全產權之前，購方沒有支付房款，因此購方資金的安全性高；缺點是，完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強的資金實力或融資能力，且沒有充分利用購方的頭期房款參與還貸，不是較為經濟的解決方案。

二是雙方簽訂房地產購賣合同之后，購方將應當支付的頭期房款專項用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優(yōu)點是，充分利用了資金的流動價值，盤活了購方的頭期房款，雙方合力解決了交易的障礙；缺點是，購方的頭期房款存在一定風險，如果遇到惡劣的房東，利用購方的資金幫他還貸，進而取得房屋的完全產權，再將該房屋轉賣他人后逃匿，購方既不能取得房屋產權，又讓頭期房款血本無歸，到那時，只能通過其他法律途徑追討，形勢就非常被動了。因此，運用這種方法的關鍵，是要找到一個雙方都信任的第三方（如信譽良好的中介公司、律師事務所或其他擔保機構等），全程控制每一個環(huán)節(jié)，消除由于雙方互不信任或房東缺乏誠信而可能導致的交易風險。如果購方頭期房款不足以全部償還房東的貸款余額，房東還可以委托一家擔保機構提供墊資的服務，補足差額。如此，僅需支付一筆合理的墊資服務費，就可以實現(xiàn)融資，進而完成交易。

三是雙方簽訂房地產購賣合同之后，共同向房東的原貸款銀行申請辦理轉貸款（轉按揭）手續(xù)。這種方法的優(yōu)點是，無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務轉由購方承受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為購方；缺點是，轉按揭手續(xù)較為復雜，且不是所有銀行都有這項業(yè)務，而如果購方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現(xiàn)跨行轉按揭的問題，兩家銀行之間是否能順暢的配合，將是交易成敗的關鍵。因此，購賣雙方在準備采取轉按揭方式解決上家的抵押問題之前，必須向相關方進行充分咨詢，明確銀行的具體要求和辦理流程，切不可草率為之。

羅亞東

來源：解放日報

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