購(gòu)二手房光看表面是不夠的!
　　到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)、當(dāng)?shù)嘏沙鏊樵?xún)房屋是否會(huì)拆遷
　　到小區(qū)物業(yè)管理部門(mén)了解所購(gòu)房屋的維修歷史
　　留心被改動(dòng)的房間結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備，并詢(xún)問(wèn)當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)是否知道改動(dòng)情況

　　曾多次接到購(gòu)房人投訴其所購(gòu)購(gòu)二手房在住了不久就遇到了這樣、那樣的設(shè)施、結(jié)構(gòu)問(wèn)題。其實(shí)，設(shè)施老化、結(jié)構(gòu)變更在購(gòu)房者實(shí)地看房時(shí)是能夠發(fā)現(xiàn)的，如果購(gòu)房者不滿(mǎn)意房產(chǎn)的現(xiàn)狀，大可以放棄購(gòu)這套房產(chǎn)的計(jì)劃。當(dāng)然，還有一些房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題不易被購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，或者說(shuō)購(gòu)房者忽略了某些情況。這些問(wèn)題會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失和安全隱患。

　　剛購(gòu)的二手房遇到拆遷花四五十萬(wàn)元或七八十萬(wàn)元購(gòu)套二手房，沒(méi)住幾年，房子就要拆遷了，且不說(shuō)再次置業(yè)、搬家有多么的不便，就是拆遷補(bǔ)償款能否與當(dāng)年的購(gòu)房款持平，也是個(gè)未知數(shù)。

　　記得年前，記者曾經(jīng)見(jiàn)到有幾家房地產(chǎn)中介公司正在代理一套位于中興路附近的老式物業(yè)(總建筑面積是128平方米)，房主要價(jià)72萬(wàn)元。而據(jù)記者了解，這—地區(qū)這兩年都將要拆遷，如果有人購(gòu)了這套房子，將來(lái)新房主會(huì)損失一大筆錢(qián)，因?yàn)橹信d路地區(qū)拆遷時(shí)，補(bǔ)償款還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)達(dá)到這樣的單價(jià)。

　　許多人認(rèn)為，僅有老式平房才會(huì)拆遷，不購(gòu)平房就能避免這一問(wèn)題了。其實(shí)不然，現(xiàn)在社會(huì)的快速發(fā)展使很多多層、高層的樓房也存在拆遷的可能。例如：大家都知道，鄰近共和新路兩邊的小區(qū)，因?yàn)樘幱诎倜拙G化帶的規(guī)劃范圍內(nèi)，在前不久就遇到了拆遷問(wèn)題。所以，二手房的購(gòu)主在購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)，一定要考慮房產(chǎn)是否面臨著拆遷的問(wèn)題。

　　那么，如何避免購(gòu)置有拆遷可能性的二手房呢？頭先，在一兩年內(nèi)會(huì)被拆遷的房子，一般在各區(qū)的房地產(chǎn)交易所()能夠查到，而已列入拆迂公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門(mén)將不予辦理過(guò)戶(hù)。另外，購(gòu)房者還可以向所在區(qū)縣房地局的拆遷科咨詢(xún)相關(guān)情況。其次，有些地方5年，甚至lo年前就被列入規(guī)劃，但是因?yàn)榉N種原因，至今未拆遷。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，房地產(chǎn)交易中是允許這種情況房子進(jìn)行購(gòu)賣(mài)的。而為了避免購(gòu)到這樣的房子，購(gòu)房者不妨到當(dāng)?shù)嘏沙鏊?xún)問(wèn)一下這里的戶(hù)口是否已被凍結(jié)，要知道，凍結(jié)戶(hù)口的房屋早晚是要被拆的。另外，還有一些規(guī)劃中要拆遷的房子在房地局沒(méi)有記錄，當(dāng)?shù)氐膽?hù)口也沒(méi)被凍結(jié)，那么就需購(gòu)房者關(guān)注一下上海的整體規(guī)劃了，有機(jī)會(huì)參觀一些規(guī)劃展。購(gòu)舊房前，了解它的修繕歷史。

　　許多購(gòu)房者在看房過(guò)程中，都會(huì)發(fā)現(xiàn)房屋剛被簡(jiǎn)單裝修過(guò)。這當(dāng)中有些是房主粉刷的，有些則是房屋中介派人修繕的，目的就是盡快地促成交易，并能賣(mài)個(gè)好價(jià)。其實(shí)，這種粉刷往往掩蓋了房屋本身的一些瑕疵或缺陷，比如，墻壁上的裂縫、天花板滲水的水印和返潮發(fā)霉的痕跡。再比如，頂層房屋是否發(fā)生過(guò)漏雨現(xiàn)象，底層住戶(hù)是否多次出現(xiàn)下水道淤堵，都是無(wú)法通過(guò)簡(jiǎn)單看房得知的。一位中介公司的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，有些購(gòu)房者在交易達(dá)成并在房中居住了一段時(shí)間以后，才發(fā)現(xiàn)房子存在類(lèi)似毛病，隨后才想要找代理的中介要求賠償，那時(shí)就晚了。

　　購(gòu)房者應(yīng)該在交易前，知道房屋的真實(shí)情況。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有責(zé)任向購(gòu)房者明示房子的瑕疵。據(jù)了解，目前上海一些大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司一般都要求業(yè)務(wù)員在代理一套房子時(shí)，先要到物業(yè)地點(diǎn)去做實(shí)地勘查，這種實(shí)地勘查絕非走馬觀花，走個(gè)形式，而是詳細(xì)地檢查核實(shí)房屋的每一個(gè)細(xì)節(jié)，并填寫(xiě)一份實(shí)勘登記表。記者見(jiàn)到過(guò)一份實(shí)勘登記表，其中一部分為“個(gè)別因素”，包括建筑結(jié)構(gòu)有無(wú)地基、墻體承重能力、不均勻沉降、墻體裂縫、墻面滲水等現(xiàn)象，屋面、衛(wèi)生間、廚房的防水功能如何，房間的門(mén)窗、上下水、供暖、煤氣、熱水器、電源、電梯、消防情況。此外，還要調(diào)查房屋是否有有線電視、電話、保安監(jiān)控及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)。業(yè)務(wù)員在考查房屋后，要與房主坐下來(lái)，一邊核對(duì)這些情況，一邊填寫(xiě)表格，以后尋找到購(gòu)房者時(shí)，要如實(shí)把這些情況告訴購(gòu)主。

　　采用這種實(shí)勘的方式固然好，但是如果業(yè)務(wù)員的專(zhuān)業(yè)水平有限怎么辦，房主不說(shuō)真話怎么辦?這時(shí)，購(gòu)房者可以到當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理部門(mén)了解情況。類(lèi)似頂層漏雨的現(xiàn)象對(duì)于物業(yè)管理公司而言，是一個(gè)重大問(wèn)題，維修組一般都會(huì)保留相關(guān)記錄。當(dāng)然，像某一居民家曾發(fā)生過(guò)幾次下水道淤堵的問(wèn)題，維修部門(mén)就沒(méi)有記錄了。留心被改動(dòng)的房間結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備。

　　有些房主以前裝修時(shí)，對(duì)房間的結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了一些改造，賣(mài)房時(shí)，還把它作為抬高價(jià)格的籌碼，其實(shí)這些改造就是不安全隱患，或是被小區(qū)物業(yè)管理部門(mén)明令禁止的。有位房主裝修時(shí)，把主臥與陽(yáng)臺(tái)之間的窗戶(hù)、窗下的坎墻都拆除了，取而代之的是一個(gè)擺放工藝品的陳列拒。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，這堵墻雖然不是承重墻，但是也起到一個(gè)杠桿支點(diǎn)的作用，房主這么一改，陽(yáng)臺(tái)的承重能力就降低了。還有一些底層的住戶(hù)把院子改為一個(gè)房間，并把一些管道接了出去，賣(mài)房時(shí)，房主會(huì)對(duì)購(gòu)主說(shuō)：“你看，多了一間房，還可以住人?！笔獠恢?，這些改造是當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)不準(zhǔn)許的。物業(yè)管理公司的有關(guān)人士表示，公司禁止改造房屋的承重結(jié)構(gòu)和暖氣、燃?xì)?、上下水、供電設(shè)施；非承重的墻體要改造時(shí)，需房東向所在物業(yè)管理部門(mén)打報(bào)告，物業(yè)審批同意了，才可以施工。但是，許多居民不這樣做，他們做了哪些不合規(guī)范的改動(dòng)，物業(yè)管理公司也不得而知。

　　因此，購(gòu)房者遇到諸如此類(lèi)的問(wèn)題，一定要到物業(yè)管理部門(mén)反映一下，問(wèn)問(wèn)物業(yè)公司是否知道這些改動(dòng)的情況，否則，一旦達(dá)成交易，待將來(lái)物業(yè)管理部門(mén)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，追究起來(lái)，責(zé)任就難以區(qū)分了。

來(lái)源：上海樓市周刊

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