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二手房購賣中不得不看的三大法則
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 464 次
4月7日至9日,一場大型的二手房展將在上海東亞展覽館舉行。此次房展將圍繞動(dòng)遷、置換、結(jié)婚等剛性購房需求,力推百萬元以下的二手房。經(jīng)歷了2005年一年的調(diào)整之后,目前的上海樓市又出現(xiàn)了回暖的跡象,與新房相比,二手房雖然價(jià)格相對較便宜,但其中需要關(guān)注更多的細(xì)節(jié),如果把握不好,不僅會(huì)發(fā)生損失,甚至可能連房產(chǎn)證也辦不出來。
要點(diǎn)一:目的決定策略
綜觀目前的二手房市場,主要存在著自住型和投資型兩類人。當(dāng)你準(zhǔn)備購購二手房的時(shí)候,頭先就應(yīng)該明確自己為何要購二手房,不同的目的應(yīng)采取不同的策略。
婚房需求是今年樓市的亮點(diǎn)。由于今年是結(jié)婚的大年,不少青年人擠進(jìn)購婚房之列,這成為了今年房產(chǎn)市場的一大亮點(diǎn)。其實(shí)不僅是婚房,對于動(dòng)遷以及希望通過置換來改善居住環(huán)境的人來說,都應(yīng)該從自己的實(shí)際情況來選擇二手房。其中應(yīng)該選擇那些交通方便、配套完善、面積適中的二手房,或是二手次新商品房。交通、環(huán)境、面積以及價(jià)格等因素,應(yīng)該成為普通購房者應(yīng)該關(guān)心的幾大因素,并根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行取舍。
相比高峰時(shí)期的房價(jià),目前二手房的投資潛力正越來越展現(xiàn)出來,特別是房價(jià)與房租之間的“剪刀差”,已使得不少投資者蠢蠢欲動(dòng)。對于這些投資者來說,在選擇二手房的時(shí)候,較需要關(guān)心的就是信價(jià)比。這不僅是指房價(jià)與租金之間的比例,在差不多房價(jià)的情況下,追求租金高的二手房。同時(shí)也要關(guān)心你所投資二手房的房屋狀況,較好購下之后,馬上就能租出去,而不需要太多的裝修費(fèi)用。
要點(diǎn)二:當(dāng)心重重陷阱
相對于高峰時(shí)期的樓市,目前上海的樓市理性了許多,這也使得購賣雙方更多活躍,但如果不關(guān)注交易中的細(xì)節(jié),就有可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn),甚至是“大出血”。
對于許多急于出售二手房的賣家來說,往往認(rèn)為只要拿到了錢,自己的房子就出售了,殊不知一些不法中介公司,利用收購的形式賺取不正當(dāng)差價(jià)。業(yè)主名義上已經(jīng)出售了房屋,獲得房款,實(shí)際上如果經(jīng)紀(jì)公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)從事不法活動(dòng),業(yè)主仍然拖不了干系。因此,房產(chǎn)過戶才是出售房屋的關(guān)鍵步驟,提醒業(yè)主不要做一手交錢一手交房的快速交易,避免個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)并且不給不法中介創(chuàng)造收取不正當(dāng)差價(jià)的機(jī)會(huì)。
值得注意的是,一些房產(chǎn)中介代理交易不透明,賺取不正當(dāng)差價(jià)。簽定協(xié)議后,業(yè)主不再面對購房者,對于具體的銷售價(jià)格及銷售期限無從得知,只是會(huì)按照協(xié)議獲得約定的售房價(jià)款。經(jīng)紀(jì)公司利用購賣雙方不見面的機(jī)會(huì)賺取差價(jià)。作為賣主來說,一定要購賣雙方見面簽定正式的《購賣合同》,為自己爭取獲得陽光操作的機(jī)會(huì)。
對于二手房購家來說,同樣有許多需要注意的。在購賣交易過程中,大部分情況下,所有的費(fèi)用都由購方承擔(dān),不法中介不明確告知購方在交易過程中需要交納的費(fèi)用,只告知購方全部購下標(biāo)的房產(chǎn)需要的價(jià)款,實(shí)際上所謂的全包價(jià)比經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該收取的服務(wù)費(fèi)用及代收的稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用高的多。作為購家來說,一定要將經(jīng)紀(jì)公司收取的費(fèi)用及需要向相關(guān)部門交納的費(fèi)用了解清楚,較好在合同后附《費(fèi)用清單》詳細(xì)計(jì)算相關(guān)收費(fèi),避免不正當(dāng)差價(jià)。
在購購二手房的時(shí)候,一定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰,有無糾紛問題,防止一房兩賣。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符,有無抵押或共有人等。特別要仔細(xì)關(guān)注二手房是否多人共有,如果共有,一定要有共有人同意出賣的證明書,才能簽訂有關(guān)協(xié)議,否則就會(huì)遇到不能辦理產(chǎn)權(quán)證的窘境。
對于購家來說,還要注意房屋購賣合同成立與房屋購賣關(guān)系成立并不是一回事,房屋購賣合同成立是房屋購賣關(guān)系成立的基本前提條件,房屋購賣關(guān)系成立是房屋購賣合同所追求的法律后果。作為房屋購賣合同來說,一般只要出賣人是房屋所有權(quán)人,雙方自愿訂立合同的,房屋購賣合同就成立。而房屋購賣關(guān)系否成立,雖然也要看出賣人是否具有產(chǎn)權(quán)證,雙方是否自愿,但主要看房屋購賣合同約定的條件的履行情況,以及在辦理契稅、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是否已經(jīng)落實(shí)產(chǎn)權(quán)所有人是否過戶給購入人。購賣雙方雖然訂立房屋購賣合同,已經(jīng)交房、交款,但如果房屋已被查封,或者賣方不能處分房屋的,那購賣關(guān)系就不能成立,購賣合同就是無效的,過錯(cuò)方應(yīng)承擔(dān)由此造成的損失。
要點(diǎn)三:關(guān)注驗(yàn)房細(xì)節(jié)
二手房購賣不僅要在房價(jià)上滿意,更需要在交易后的細(xì)節(jié)上多留意。購賣雙方通常都會(huì)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式,但有時(shí)約定過于籠統(tǒng),只寫“”或者“不”。事實(shí)上,房屋交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況,即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于購賣合同中約定不明確,賣方可以認(rèn)為維修基金是“”的,未繳部分或不足部分當(dāng)然由購方自行繳付;而購方也可以認(rèn)為,賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后,再將維修基金移至購方名下。因此,交易雙方在簽訂合同時(shí),應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。
除了房屋維修基金之外,水、電、物業(yè)管理等費(fèi)用也要關(guān)注。由于購賣雙方疏忽,沒有在房屋交接時(shí)對日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算,等購方入住后,收到上述賬單時(shí),才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用,再回頭找其結(jié)算時(shí),房東早已音訊全無,只好自認(rèn)晦氣,補(bǔ)繳欠款。其實(shí),這種情況完全可以避免,只要在交房當(dāng)日結(jié)清上述款項(xiàng)即可。
在購二手房的時(shí)候,還需要在房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附家電、家具的驗(yàn)收。一般來講,購方在交房時(shí)都會(huì)對上述事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收,其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收,建議在合同中明確所家具、家電的數(shù)量和品牌,亦或者采用圖像資料作為合同附件。
來源:東方網(wǎng)
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