文/本刊記者 甄愛軍

文前提要：二手房購賣過程中，價格是購賣雙方關(guān)注的焦點(diǎn)所在，因而房屋質(zhì)量問題往往不受關(guān)注。不過對于購家來說，因為涉及到日后的居住舒適性以及安全性，則有必要引起充分注意。如何檢驗?zāi)?？專家建議掌握一些簡單實(shí)用的土辦法便可做到。

如何了解二手房的質(zhì)量問題，除了請專業(yè)人士幫忙檢測之外，也可以借助一些簡單實(shí)用的土辦法。

據(jù)了解，上海將從今年10月1日起對新房實(shí)行分戶驗收，即所謂一房一驗，由此新房的質(zhì)量問題有望得到徹底解決。但由于一房一驗并未將二手房包括進(jìn)去，因此其質(zhì)量的好壞與否還得靠購房者自己來把握。

有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，對于二手房而言，購賣雙方關(guān)注的焦點(diǎn)問題在于住宅價格，因此在有意無意之間忽略了房屋質(zhì)量問題。但對于購方來說，可能在未來十余年甚至數(shù)十年里都要居住在其中，如果房屋質(zhì)量上有缺陷，無疑會對居住產(chǎn)生影響。對此，業(yè)內(nèi)人士建議購房者不妨采用一些簡單實(shí)用的辦法來輔助看房，幫助自己更進(jìn)一步了解房屋質(zhì)量。

二手房質(zhì)量檢測難

此前，不管是購新房還是二手房，如果碰到質(zhì)量問題，可能都無法得到很好的解決。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，就國內(nèi)目前相關(guān)法律規(guī)定來說，除非出現(xiàn)房屋建筑結(jié)構(gòu)方面的重大質(zhì)量問題，退房的主張才能得到法院的同意，而一般的質(zhì)量問題只需由開發(fā)商出面維修即可。如今年4月份，國內(nèi)某知名開發(fā)商在上海浦東三林板塊上的樓盤出現(xiàn)漏水、隔音效果不佳等多種質(zhì)量問題而被要求退房，但較終卻無果而終。

小業(yè)主苦啊。不少業(yè)主曾發(fā)出這樣的感嘆。記者曾采訪過不少房屋質(zhì)量問題的糾紛，業(yè)主在與開發(fā)商的較量過程中，因為雙方力量的懸殊，業(yè)主總是會敗下陣來。但這種情形卻很有可能隨著上海一房一驗制度的實(shí)施而得到徹底扭轉(zhuǎn)。

根據(jù)新規(guī)定，一房一驗是住宅工程竣工驗收前，依據(jù)《上海市住宅工程套內(nèi)質(zhì)量驗收評價導(dǎo)則》和現(xiàn)行相關(guān)工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，對每戶套內(nèi)的觀感質(zhì)量和使用功能所進(jìn)行的質(zhì)量驗收，并出具住宅工程質(zhì)量驗房證明，如未做到分戶驗收，則無法得到質(zhì)量監(jiān)督報告。這改變了此前抽樣驗收的做法，從而避免漏檢的可能，使得所有住宅質(zhì)量都能得到保障。

不過二手房沒有納入一房一驗范疇。這使得二手房的質(zhì)量問題更大程度上依賴購家自行解決。雖然從道義上來說，賣家有如實(shí)告知的義務(wù)，但因為并未對此進(jìn)行強(qiáng)制要求，因此出于自身利益考慮，賣家往往不會將一些對自己不利的信息和盤托出。因此，購家如果想要了解房屋的質(zhì)量問題，除了向賣家詳細(xì)詢問之外，還有必要通過自己的努力來了解更多的情況。

看房巧用土辦法

與專業(yè)驗房相比，雖然土方法充其量只能算是偏方，不過作用卻不小。

購房自住，如果存在質(zhì)量方面的問題，難免會影響到居住，因此很有必要對此進(jìn)行提前了解。滬上一位從事專業(yè)驗房的金先生告訴記者，購房者可以在使用功能、安全性以及外觀等三個方面著手進(jìn)行考察。

金先生表示，土辦法看房當(dāng)然也要借助一些簡單的工具，這些工具都是平時生活中能夠找得到的，如小木槌、電筆、直尺、卷尺、手電等，甚至包括衛(wèi)生紙、廢紙等。金先生給記者介紹了一些實(shí)用的方法，供購房者參考。不過需要特別說明的是，采用土辦法看房并不能包打天下，有些還是需要借助專業(yè)儀器來檢測，如室內(nèi)質(zhì)量空氣等。

使用功能

住宅的使用功能較為重要，因此在看房過程中對此要注意。如何考察住宅的使用功能，專家表示借助土辦法可以考察通風(fēng)、滲漏、門窗密封度等方面。

煙霧測通風(fēng)：衛(wèi)生間的除了如廁作用之外，同時還兼具洗浴等功能，因此這里可以稱得上重災(zāi)區(qū)，除了異味之外，同時還比較潮濕，因此衛(wèi)生間通風(fēng)性能是一個考察內(nèi)容。

除了要查看通風(fēng)口是否存有建筑垃圾之外，還應(yīng)該用煙霧來檢測排風(fēng)裝置的抽力。具體辦法就是利用廢報紙點(diǎn)燃之后放置在排風(fēng)口下方約10公分處，觀察所產(chǎn)生的煙氣是否能夠在極短的時間內(nèi)排出。如果排氣效果不佳，則有可能是排氣管與排氣口連接不緊密，造成排氣不暢，也有可能是排氣裝置抽力不足，需更換新設(shè)備。

衛(wèi)生紙測滲漏：馬桶、管道接頭處是否存在滲漏情況，也可以通過一些簡單的辦法檢測出來。馬桶是否漏水，只需找來幾張衛(wèi)生紙，沿著馬桶底部擦拭一遍，如衛(wèi)生紙上沒有吸水，則水平馬桶密封性能良好。對于管道來說也是同樣的道理，用衛(wèi)生紙擦拭之后如發(fā)現(xiàn)吸水情況，則說明管道出現(xiàn)滲漏，需進(jìn)行維修或者更換，以免管道進(jìn)一步老化導(dǎo)致管道爆裂而造成更為惡劣的后果，如木質(zhì)地板被浸泡等。

紙條查門窗：門窗經(jīng)過長時間使用之后會變形，嚴(yán)重者會影響到使用。檢查門窗的密封是否良好，可用一長紙條放在密封點(diǎn)上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，多點(diǎn)試驗看密封條的壓力是否均勻。如發(fā)現(xiàn)各個受力點(diǎn)并不均勻，說明已經(jīng)變形，需要進(jìn)行修理。

水表空轉(zhuǎn)有問題：在看房時，一定要查看一下水表，并在保證房內(nèi)所有水龍頭在緊閉的情況下，查看水表是否走動，如有走動，則表明水管出現(xiàn)漏水。為了美觀，水管鋪設(shè)已成為隱蔽工程，有些水管會通過客廳或者臥室連接到陽臺，如果這些地方漏水，日積月累，后果自然很嚴(yán)重。

衛(wèi)生間蓄水：在衛(wèi)生間蓄水，專業(yè)上叫做衛(wèi)生間閉存水實(shí)驗，主要是檢查衛(wèi)生間是否存在漏水情形。即在衛(wèi)生間地面蓄上水，24公里之后到樓下住戶的衛(wèi)生間進(jìn)行觀察，查看是否有漏水情形。陽臺上同樣也要蓄水，以查看是否漏水。

安全性能不容忽視

居住的安全性能同樣不是小事，因此在看房時，對這方面的問題也要特別留意。

據(jù)金先生介紹，涉及到居住安全的主要有漏電、煤氣管道漏氣以及墻皮脫落等，因此他建議購房者需要在這三個方面多加小心。

空氣開關(guān)是信號：關(guān)于居民樓漏電而造成人員傷亡的報道并不少見，如在今年年初，上海松江區(qū)一出租屋內(nèi)就因漏電而致使一位男性租客死亡，所以購房者一定要檢查是否存在漏電現(xiàn)象?？諝忾_關(guān)都帶有保護(hù)裝置，如果發(fā)生漏電會出現(xiàn)無故跳閘現(xiàn)象，因此購房者不妨將空氣開關(guān)全部打開，看看是否會出現(xiàn)這種情形，如果跳閘并反復(fù)多次，很有可能漏電。

肥皂泡沫試漏氣：一般情況下，煤氣管道不會出現(xiàn)漏氣情形，但為了保險起見，購房者可用肥皂泡沫來檢查是否煤氣管道是否存在漏氣情形。只需在接頭處涂抹上肥皂泡沫，如管道接口處冒氣泡，則情況不妙，應(yīng)及時報修。當(dāng)然，也可用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關(guān)閉進(jìn)氣電磁閥。如果不能動作，需及時修復(fù)。

外觀也要考察

記者的一位熟人就碰到過這樣的情形。朋友家的空調(diào)安裝好像裝得并不平整，如以屋頂為參照，有些傾斜。朋友向記者解釋說，這并不是空調(diào)安裝的問題，只因為屋頂南高北低所致。試想，如果屋頂并不平整，門框看起來有些肯定會有些歪斜不正，這難免會讓人看起來有些不舒服。

因此購房者可以帶上一把卷尺(5米)，測量房屋尺寸。因為房屋在尺寸、高度、寬度上較容易出問題，因此需要特別檢查。如在房間內(nèi)任意選擇五個點(diǎn)，然后測量其屋頂?shù)降孛娴母叨?，看看是否相同?/p>

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