文/本刊記者 甄愛軍

文前提要：二手房購(gòu)賣過程中，價(jià)格是購(gòu)賣雙方關(guān)注的焦點(diǎn)所在，因而房屋質(zhì)量問題往往不受關(guān)注。不過對(duì)于購(gòu)家來說，因?yàn)樯婕暗饺蘸蟮木幼∈孢m性以及安全性，則有必要引起充分注意。如何檢驗(yàn)?zāi)?？專家建議掌握一些簡(jiǎn)單實(shí)用的土辦法便可做到。

如何了解二手房的質(zhì)量問題，除了請(qǐng)專業(yè)人士幫忙檢測(cè)之外，也可以借助一些簡(jiǎn)單實(shí)用的土辦法。

據(jù)了解，上海將從今年10月1日起對(duì)新房實(shí)行分戶驗(yàn)收，即所謂一房一驗(yàn)，由此新房的質(zhì)量問題有望得到徹底解決。但由于一房一驗(yàn)并未將二手房包括進(jìn)去，因此其質(zhì)量的好壞與否還得靠購(gòu)房者自己來把握。

有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，對(duì)于二手房而言，購(gòu)賣雙方關(guān)注的焦點(diǎn)問題在于住宅價(jià)格，因此在有意無意之間忽略了房屋質(zhì)量問題。但對(duì)于購(gòu)方來說，可能在未來十余年甚至數(shù)十年里都要居住在其中，如果房屋質(zhì)量上有缺陷，無疑會(huì)對(duì)居住產(chǎn)生影響。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士建議購(gòu)房者不妨采用一些簡(jiǎn)單實(shí)用的辦法來輔助看房，幫助自己更進(jìn)一步了解房屋質(zhì)量。

二手房質(zhì)量檢測(cè)難

此前，不管是購(gòu)新房還是二手房，如果碰到質(zhì)量問題，可能都無法得到很好的解決。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，就國(guó)內(nèi)目前相關(guān)法律規(guī)定來說，除非出現(xiàn)房屋建筑結(jié)構(gòu)方面的重大質(zhì)量問題，退房的主張才能得到法院的同意，而一般的質(zhì)量問題只需由開發(fā)商出面維修即可。如今年4月份，國(guó)內(nèi)某知名開發(fā)商在上海浦東三林板塊上的樓盤出現(xiàn)漏水、隔音效果不佳等多種質(zhì)量問題而被要求退房，但較終卻無果而終。

小業(yè)主苦啊。不少業(yè)主曾發(fā)出這樣的感嘆。記者曾采訪過不少房屋質(zhì)量問題的糾紛，業(yè)主在與開發(fā)商的較量過程中，因?yàn)殡p方力量的懸殊，業(yè)主總是會(huì)敗下陣來。但這種情形卻很有可能隨著上海一房一驗(yàn)制度的實(shí)施而得到徹底扭轉(zhuǎn)。

根據(jù)新規(guī)定，一房一驗(yàn)是住宅工程竣工驗(yàn)收前，依據(jù)《上海市住宅工程套內(nèi)質(zhì)量驗(yàn)收評(píng)價(jià)導(dǎo)則》和現(xiàn)行相關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，對(duì)每戶套內(nèi)的觀感質(zhì)量和使用功能所進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收，并出具住宅工程質(zhì)量驗(yàn)房證明，如未做到分戶驗(yàn)收，則無法得到質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。這改變了此前抽樣驗(yàn)收的做法，從而避免漏檢的可能，使得所有住宅質(zhì)量都能得到保障。

不過二手房沒有納入一房一驗(yàn)范疇。這使得二手房的質(zhì)量問題更大程度上依賴購(gòu)家自行解決。雖然從道義上來說，賣家有如實(shí)告知的義務(wù)，但因?yàn)椴⑽磳?duì)此進(jìn)行強(qiáng)制要求，因此出于自身利益考慮，賣家往往不會(huì)將一些對(duì)自己不利的信息和盤托出。因此，購(gòu)家如果想要了解房屋的質(zhì)量問題，除了向賣家詳細(xì)詢問之外，還有必要通過自己的努力來了解更多的情況。

看房巧用土辦法

與專業(yè)驗(yàn)房相比，雖然土方法充其量只能算是偏方，不過作用卻不小。

購(gòu)房自住，如果存在質(zhì)量方面的問題，難免會(huì)影響到居住，因此很有必要對(duì)此進(jìn)行提前了解。滬上一位從事專業(yè)驗(yàn)房的金先生告訴記者，購(gòu)房者可以在使用功能、安全性以及外觀等三個(gè)方面著手進(jìn)行考察。

金先生表示，土辦法看房當(dāng)然也要借助一些簡(jiǎn)單的工具，這些工具都是平時(shí)生活中能夠找得到的，如小木槌、電筆、直尺、卷尺、手電等，甚至包括衛(wèi)生紙、廢紙等。金先生給記者介紹了一些實(shí)用的方法，供購(gòu)房者參考。不過需要特別說明的是，采用土辦法看房并不能包打天下，有些還是需要借助專業(yè)儀器來檢測(cè)，如室內(nèi)質(zhì)量空氣等。

使用功能

住宅的使用功能較為重要，因此在看房過程中對(duì)此要注意。如何考察住宅的使用功能，專家表示借助土辦法可以考察通風(fēng)、滲漏、門窗密封度等方面。

煙霧測(cè)通風(fēng)：衛(wèi)生間的除了如廁作用之外，同時(shí)還兼具洗浴等功能，因此這里可以稱得上重災(zāi)區(qū)，除了異味之外，同時(shí)還比較潮濕，因此衛(wèi)生間通風(fēng)性能是一個(gè)考察內(nèi)容。

除了要查看通風(fēng)口是否存有建筑垃圾之外，還應(yīng)該用煙霧來檢測(cè)排風(fēng)裝置的抽力。具體辦法就是利用廢報(bào)紙點(diǎn)燃之后放置在排風(fēng)口下方約10公分處，觀察所產(chǎn)生的煙氣是否能夠在極短的時(shí)間內(nèi)排出。如果排氣效果不佳，則有可能是排氣管與排氣口連接不緊密，造成排氣不暢，也有可能是排氣裝置抽力不足，需更換新設(shè)備。

衛(wèi)生紙測(cè)滲漏：馬桶、管道接頭處是否存在滲漏情況，也可以通過一些簡(jiǎn)單的辦法檢測(cè)出來。馬桶是否漏水，只需找來幾張衛(wèi)生紙，沿著馬桶底部擦拭一遍，如衛(wèi)生紙上沒有吸水，則水平馬桶密封性能良好。對(duì)于管道來說也是同樣的道理，用衛(wèi)生紙擦拭之后如發(fā)現(xiàn)吸水情況，則說明管道出現(xiàn)滲漏，需進(jìn)行維修或者更換，以免管道進(jìn)一步老化導(dǎo)致管道爆裂而造成更為惡劣的后果，如木質(zhì)地板被浸泡等。

紙條查門窗：門窗經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間使用之后會(huì)變形，嚴(yán)重者會(huì)影響到使用。檢查門窗的密封是否良好，可用一長(zhǎng)紙條放在密封點(diǎn)上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，多點(diǎn)試驗(yàn)看密封條的壓力是否均勻。如發(fā)現(xiàn)各個(gè)受力點(diǎn)并不均勻，說明已經(jīng)變形，需要進(jìn)行修理。

水表空轉(zhuǎn)有問題：在看房時(shí)，一定要查看一下水表，并在保證房?jī)?nèi)所有水龍頭在緊閉的情況下，查看水表是否走動(dòng)，如有走動(dòng)，則表明水管出現(xiàn)漏水。為了美觀，水管鋪設(shè)已成為隱蔽工程，有些水管會(huì)通過客廳或者臥室連接到陽臺(tái)，如果這些地方漏水，日積月累，后果自然很嚴(yán)重。

衛(wèi)生間蓄水：在衛(wèi)生間蓄水，專業(yè)上叫做衛(wèi)生間閉存水實(shí)驗(yàn)，主要是檢查衛(wèi)生間是否存在漏水情形。即在衛(wèi)生間地面蓄上水，24公里之后到樓下住戶的衛(wèi)生間進(jìn)行觀察，查看是否有漏水情形。陽臺(tái)上同樣也要蓄水，以查看是否漏水。

安全性能不容忽視

居住的安全性能同樣不是小事，因此在看房時(shí)，對(duì)這方面的問題也要特別留意。

據(jù)金先生介紹，涉及到居住安全的主要有漏電、煤氣管道漏氣以及墻皮脫落等，因此他建議購(gòu)房者需要在這三個(gè)方面多加小心。

空氣開關(guān)是信號(hào)：關(guān)于居民樓漏電而造成人員傷亡的報(bào)道并不少見，如在今年年初，上海松江區(qū)一出租屋內(nèi)就因漏電而致使一位男性租客死亡，所以購(gòu)房者一定要檢查是否存在漏電現(xiàn)象。空氣開關(guān)都帶有保護(hù)裝置，如果發(fā)生漏電會(huì)出現(xiàn)無故跳閘現(xiàn)象，因此購(gòu)房者不妨將空氣開關(guān)全部打開，看看是否會(huì)出現(xiàn)這種情形，如果跳閘并反復(fù)多次，很有可能漏電。

肥皂泡沫試漏氣：一般情況下，煤氣管道不會(huì)出現(xiàn)漏氣情形，但為了保險(xiǎn)起見，購(gòu)房者可用肥皂泡沫來檢查是否煤氣管道是否存在漏氣情形。只需在接頭處涂抹上肥皂泡沫，如管道接口處冒氣泡，則情況不妙，應(yīng)及時(shí)報(bào)修。當(dāng)然，也可用冒煙的紙卷放到報(bào)警裝置附近，看報(bào)警裝置是否靈敏動(dòng)作，報(bào)警聲光提示同時(shí)關(guān)閉進(jìn)氣電磁閥。如果不能動(dòng)作，需及時(shí)修復(fù)。

外觀也要考察

記者的一位熟人就碰到過這樣的情形。朋友家的空調(diào)安裝好像裝得并不平整，如以屋頂為參照，有些傾斜。朋友向記者解釋說，這并不是空調(diào)安裝的問題，只因?yàn)槲蓓斈细弑钡退?。試想，如果屋頂并不平整，門框看起來有些肯定會(huì)有些歪斜不正，這難免會(huì)讓人看起來有些不舒服。

因此購(gòu)房者可以帶上一把卷尺(5米)，測(cè)量房屋尺寸。因?yàn)榉课菰诔叽纭⒏叨?、寬度上較容易出問題，因此需要特別檢查。如在房間內(nèi)任意選擇五個(gè)點(diǎn)，然后測(cè)量其屋頂?shù)降孛娴母叨?，看看是否相同?/p>

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