2009年房地產市場走勢的成因分析

2009年房地產市場運行的基本情況，主要有如下幾個特征：商品住房市場由回暖轉向火暴異常；房地產開發(fā)投資增速呈現逐步回升的態(tài)勢；住房價格快速回升，一些城市漲幅過大；年末房地產調控政策陸續(xù)出臺。

綜合來看，2009年房地產市場出現量價齊升的亢奮形勢，是由多種因素導致的。

，鼓勵住房消費需求政策激活了自住型住房需求。

2008年下半年開始，從到地方，各級政府集中出臺了一系列力度較大的鼓勵居民住房消費、活躍房地產市場的政策，據測算，這些政策綜合作用的效果可降低居民購房成本10%—15%，自住型需求在房價有所回調、政策大力度刺激之下顯著提升，2009年初，小戶型、低價位的市場開始啟動，使房地產市場一季度呈現回暖的跡象。

，大量投資者購房，推動了住房需求的擴張。

政府為了應對全球金融危機，采用了多項措施刺激國內消費，放寬了對于房地產市場的金融調控限制，特別是大規(guī)模新增信貸的投放，使得住房信貸環(huán)境相當寬松，更多資本投入到房地產市場中。在下半年通貨膨脹預期增強的情況下，更多人選擇了投資住房保值、投機炒房獲利。從二季度開始，大戶型的中高端住房市場開始活躍，二手房市場交易火暴，住房市場需求結構發(fā)生明顯變化。據美聯物業(yè)調查顯示，在2009年三季度，北京購房人群中，購房人主要用來投資保值或自住兼投資的比例達65%。

第三，恐慌性心理透支了商品住房消費的需求。

2009年下半年，在房價持續(xù)快速上漲的刺激下，加上貨幣放量供應，新增信貸大規(guī)模投放，導致市場上通脹預期增強，恐慌性心態(tài)激發(fā)了更多的入市行為，房價不斷走高又加劇了人們的恐慌性購房。到年末，對優(yōu)惠政策調整的擔心又強化了人們爭搭末班車的心理，大大推動了商品房交易規(guī)模，不少城市甚至出現了“搶房”的極不正常現象。

第四，開發(fā)商捂盤行為加劇了市場的供求矛盾。

在2008年房地產市場低迷期，開發(fā)商拿地、開發(fā)的意愿不高，房地產投資大幅下降，導致2009年商品房供給量出現不足。而諸多需求成分的疊加則放大了市場需求，使供求矛盾加大。2009年房地產市場火暴，開發(fā)商資金較為寬裕，并預期未來房價仍會繼續(xù)上漲，因此，許多房產項目或以各種理由延遲開盤，或采取分批領證分批推盤的方式放緩銷售進度。開發(fā)商捂盤行為無異于“火上澆油”，人為制造“房荒”，加劇了市場供需緊張局面，在“供不應求”的環(huán)境中開發(fā)商不斷抬高房價。

第五，土地價格上升過快，地價、房價相互推高。

2009年貨幣供應量相當寬松，通貨膨脹預期再現，一些房地產企業(yè)拿地熱情較高，一線城市出現了土地競拍火暴、土地溢價過大和“地王”頻現的情況。土地價格不斷創(chuàng)新高，影響了周邊房價的快速上漲，并不斷推高整個市場的房價水平。

2010年房地產市場展望及政策建議

2010年房地產的走勢取決于市場供求狀況，更取決于房地產政策調整落實情況。

，住房供給將有所增加。

頭先，保障性住房建設規(guī)模將增長。住房和城鄉(xiāng)建設部提出，2010年要進一步加大保障性住房建設，其開工建設的套(戶)數比2009年增加三分之一，以加快解決中低收入住房困難家庭的住房問題。安排建設的限價房、公共租賃住房和安置住房規(guī)模將比2009年增加一倍，以逐步解決中等偏下收入家庭住房困難問題。其次，要求在保證質量的前提下，大力增加中低價位、中小套型普通商品住房的建設和供應。第三，2009年下半年，房地產土地購置面積、開發(fā)土地面積和新開工面積增長速度逐步回升，1—11月新開工面積同比增長15.8%。2009年開發(fā)商盈利豐厚，資金寬裕，新建商品房供給將保持繼續(xù)增長態(tài)勢。

，住房銷售將趨于平穩(wěn)。

金融危機中出臺的鼓勵住房消費的政策，使一部分住房剛性需求在2009年得以釋放；2009年末房地產市場的火暴，促使一部分潛在需求進入“”行列，購購力被提前預支；高企的房價，超過了普通居民的購購能力，加之年末房地產調控政策的變化，有實際需求者將會暫時選擇觀望。2009年末國家出臺的一系列調控房地產市場的政策，表明了遏制房價過快上漲的決心，政策調整加大了炒房成本，炒房投機行為將受到一定程度的抑制。二手房市場受到營業(yè)稅調整的影響，銷售平淡。2010年年初，住房需求將有所減少，住房銷售將趨于平穩(wěn)。

第三，住房價格將由高位盤整轉向回落。

2010年初，雖然大部分需求持幣觀望，但開發(fā)商手中資金寬裕，并不急于銷售，供需雙方將呈僵持和膠著狀態(tài)，房價將在高位盤整。隨著調控政策進一步落實，普通住房供應增加，投機需求被進一步抑制，房價漲幅將回落。

第四，房地產開發(fā)投資將保持穩(wěn)步增長。

繼續(xù)向好的宏觀經濟，增強了開發(fā)商對未來的信心；繼續(xù)寬松的貨幣政策、活躍的房地產市場，使開發(fā)商有較大的投資積極性和再投資的資金實力；房地產開發(fā)投資速度將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。

那么在2010年，如何確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展？一方面應注重房地產調控政策落到實處，抑制市場炒作和房價的過快上漲；另一方面，應注重政策的連續(xù)性和有效性，正確處理防泡沫和促消費的關系，促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。

建議主要采取如下措施：

，針對市場上存在的局部地區(qū)市場過熱、房價上漲過快的問題，2010年房地產政策調控目標應該是：保障低收入群體的住房，鼓勵購購自住型和改善型住房，遏制投機炒房，以促進房地產市場健康發(fā)展。

，根據調控目標，應清理、調整現行的房地產調控政策，包括和地方出臺的一系列政策，對有利于鼓勵自住型和改善型消費的政策要保留，對有些政策要進行調整甚至取消。對政策的延續(xù)和調整都應及時、明確地公布，避免市場因過多猜測而引起恐慌。在調控政策出臺后，還應督促認真貫徹落實，切實發(fā)揮政策的效力。

第三，實施“有保有壓”的住房消費政策，對頭次置業(yè)的優(yōu)惠政策要保持不變；明確改善型住房的界定標準并給予一定的政策優(yōu)惠；通過稅收和信貸政策嚴格限制投機型購房。金融監(jiān)管部門應強化信貸審查和監(jiān)管，防范金融風險。

第四，物業(yè)稅有利于遏制投機炒房和提高存量房的使用效率，應加快物業(yè)稅改革進程，通過擴大試點，總結經驗，探索由空轉到實轉的有效途徑。

第五，支持和培育租賃房市場。隨著房地產業(yè)的發(fā)展，社會的住房存量資源越來越多，應該給予稅收等優(yōu)惠政策，吸引這部分資源進入租賃市場，解決部分居民尤其是剛就業(yè)的年輕人住房難的問題。同時，應利用信貸、稅收優(yōu)惠政策，鼓勵社會資金發(fā)展公共租賃事業(yè)，逐步形成規(guī)范的房屋租賃市場。

(廖英敏 作者單位：國務院發(fā)展研究)

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