“國十條”出臺近一個月，房價咋還出現(xiàn)上漲？業(yè)內(nèi)人士認為，主要是由于2009年同期數(shù)據(jù)基數(shù)較低和政策存在時滯效應(yīng)，并建議加大政策執(zhí)行力度。

“有價無市”持續(xù)

9日下午，記者走訪了北京通州區(qū)的多家二手房中介，不少中介門上都寫著“急甩”的字樣，屋里卻門可羅雀，很少有顧客光顧，銷售員們互相聊天逗樂。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，從3月開始到5月6日晚，京城有57個商品房項目取得預售許可，而在房地產(chǎn)新政全面實施的4月26日-5月5日的10天內(nèi)，有20個項目成交量為零，57個項目一共賣出房子1844套(簽約量)，累計房源簽約率僅為12%，創(chuàng)歷史新低。

來自二手房中介機構(gòu)市場研究的統(tǒng)計分析顯示：二手房價從4月18日開始已經(jīng)停止了上漲，且產(chǎn)生了議價空間。“京12條”出臺后，雖然房源量再次增加了30%，但新增客戶委托則下降了28%，二手房的掛牌價開始出現(xiàn)略微松動。

業(yè)內(nèi)人士分析，購賣雙方的觀望情緒還會持續(xù)一段時間，但隨著樓市新政的深入實施，房源供應(yīng)的增加，尤其是二手房源的增加，新房房價出現(xiàn)松動的可能性很大，未來成交量將大幅萎縮

盡管如此，房價仍在高位徘徊。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，漲幅的5個城市分別為：?？?4.3%、三亞58.2%、溫州26.1%、金華23.8%、北京21.5%。

中國社科院金融研究所研究員易憲容告訴記者，中國目前的問題仍然是房價居高不下，房價數(shù)據(jù)顯示了在4月中旬開始的政策作用仍未顯現(xiàn)，預計還要兩三個月甚至更長的時間才能顯現(xiàn)。

謹防報復性反彈

“新政實施之后，房價在短期內(nèi)回落是肯定的。在房價去年以來上漲過快的地區(qū)，未來1到2個月左右，可能出現(xiàn)大約20%到30%的調(diào)整。當然，這個房價水平遠遠沒有調(diào)整到位，仍要提防房價出現(xiàn)反彈的因素?！敝袊缈圃汗I(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海接受記者采訪時說。

事實上，這種“報復性”的上漲已經(jīng)數(shù)次發(fā)生。2003年下半年以來，國家先后出臺了121號文、新老國八條、國六條、國十五條等政策，實施了包括推行招拍掛、控制土地供應(yīng)和推進經(jīng)適房與廉租房建設(shè)、取消提高購房頭付比例、加息，以及對二手房交易征收交易稅等行政、金融、財稅手段，結(jié)果卻是越調(diào)越漲。特別是從2006年年底開始，隨著流動性增加，加上招拍掛大規(guī)模推行，各地不斷刷新“地王”紀錄，出現(xiàn)了地價房價追漲的局面。盡管央行2007年前后連續(xù)四次加息，但均未遏制房價急速上漲之勢。

2007年9月，央行出臺新政，要求購購二套房頭付比例不得低于40%，貸款利率不低于央行基準利率的1.1倍，這被市場認為是收緊房貸的開始。至2008年，央行先后10次上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率，5次提高存貸款利率，持續(xù)回籠貨幣，控制貸款條件。之后，2007年以來樓市“高燒”的局面出現(xiàn)明顯降溫。

當時，以萬科為代表的開發(fā)商率先發(fā)出“拐點”之論，加大促銷力度，加緊回籠資金，準備“過冬”。然而，2008年下半年，受金融危機影響，宏觀政策反轉(zhuǎn)。頭先是二套房貸政策出現(xiàn)松動。2009年初，北京甚至取消了二套房貸政策，二套房貸比照頭套房執(zhí)行。

2009年，除了“4萬億”刺激計劃，銀行在一年中發(fā)放了近10萬億元信貸，這使得很多在2008年瀕于破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司起死回生，重操泡沫游戲。上一輪“擠泡沫”的緊縮調(diào)控功虧一簣。

曹建海說，現(xiàn)在看來有三項政策存在導致房價反彈的可能：是寬松信貸政策。今年一季房地產(chǎn)貸款新增8457億元，其中個人購房貸款新增5227億元，占房地產(chǎn)貸款的62%，并達到當季貸款總量的20%，顯示信貸資金大部分流入房地產(chǎn)市場，這是推動房價上漲的一個直接因素。

是有關(guān)部門的政策。如《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》，表面上是加強對開發(fā)商房屋預售制度的監(jiān)管，本質(zhì)上是力保公眾長期呼吁取消的預售制。

第三是關(guān)于地方政府的土地經(jīng)營政策。作為近期高房價推手的政策，在“新國10條”和國土資源部出臺的2010年土地供應(yīng)計劃當中，沒有得到實質(zhì)性體現(xiàn)。

應(yīng)加大政策執(zhí)行力度

業(yè)內(nèi)人士表示，需要注意的是目前住房聯(lián)網(wǎng)制度還不完善，曾經(jīng)使用貸款購購的房產(chǎn)可以從銀行征信系統(tǒng)查詢，但是難以確定家庭名下的未貸款房產(chǎn)?！耙苑繛橄蕖钡淖饔镁烤褂卸啻筮€要看政策細則出臺后的實施效果。

“抑制投資性需求，光靠短期政策可能難以見效，要有長期制度上的設(shè)計?！苯?jīng)濟學家王小廣認為，目前的政策短期內(nèi)會有一個比較好的效果，但能不能持續(xù)，會不會再一次反彈，還要看是否有后續(xù)的系列措施。

有專家認為，重拳之下，開發(fā)商調(diào)整戰(zhàn)略，收縮開發(fā)投資，導致開工量下降，會引發(fā)新的一輪供應(yīng)不足。一旦價格調(diào)整到了人們的心理價位后，被壓抑的需求還是會釋放，如果那時候土地供應(yīng)跟不上，房價可能反彈。

2010年3月10日，國土資源部明確規(guī)定“保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%”。“但是，大規(guī)模的保障房住房用地的供給與地方政府土地財政之間的博弈卻是不可避免的問題。如果沒有強有力的監(jiān)管、問責，被抑制的剛性需求可能造成價格反彈?！币晃煌恋貙＜艺J為。

“房地產(chǎn)調(diào)控要取得顯著效果，恐怕還得加大政策執(zhí)行力度?！北本┐髮W副教授、中國民營經(jīng)濟研究所執(zhí)行所長黃俊立告訴記者，“比如，究竟會有多少經(jīng)濟適用房、廉租房投入市場？當前土地轉(zhuǎn)讓收入成為一些地方政府的主要收入來源，他們會拿出多少地，完不成任務(wù)有沒有問責，這些需要明確。”

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