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商品房開發(fā)資本金“松綁” 傳遞什么“信號”?
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 555 次
開發(fā)項目資本金比例降低?
2004年9月,銀監(jiān)會頒布的《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》第十六條規(guī)定,商業(yè)銀行對申請貸款的房地產開發(fā)企業(yè),應要求其開發(fā)項目資本金比例不低于35%。
這一比例限定至今,5年未動。其間,在2006年8月,隨著樓市持續(xù)高溫,為防范金融風險,銀監(jiān)會還再次公開發(fā)布《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》,重申嚴禁向項目資本金比例達不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。
在房地產這一資金高度依賴的行業(yè),很多開發(fā)商幾乎視銀行貸款為“生命線”。尤其是經歷了2007年的飛漲和2008年的低迷之后,開發(fā)商愈加明白“手中有錢”才能做到“心中不慌”。而在政府這邊,作為宏觀調整的手段之一,項目資本金比例的控制一直是遏制樓市過熱的關鍵“按鈕”之一。
2008年底,中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《廉租住房建設貸款管理辦法》,將企業(yè)建設廉租房貸款利率在基準利率水平上下浮一成,并將其資本金率下調至20%,但不涉及商品住房。
此次國務院常務會議雖然只是作出相關決定,具體調整幅度并未公布,但已引起市場足夠遐想。易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說,2004年上述資本金比例由30%提高至35%,背景是投資偏熱,所以要通過緊縮信貸政策來降溫。現(xiàn)在調整資本金比例,一方面是國家“保增長”統(tǒng)一部署的需要,另一方面目前樓市處于調整期,房地產開發(fā)貸款政策應相應放松,這是很合理的。
“信號意義”大于“實質意義”?
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示,今年1至3月,全國完成房地產開發(fā)投資4880億元,同比增長4.1%,但比去年同期回落28.2個百分點。其中,占房地產開發(fā)投資比重超過7成的商品住宅完成投資3422億元,比去年同期回落31.5個百分點。與此相關的數據是:一季度全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4742萬平方米,同比下降40.1%;完成土地開發(fā)面積5223萬平方米,同比下降11.3%。
投資回落的背后,是不少開發(fā)商遭遇的資金危機。上海 房地產專業(yè)律師羅建榮說,一方面,2008年市場的低迷對房地產企業(yè)帶來的資金壓力還是相當大的,尤其是一些中小開發(fā)商,不得不“拆東墻補西墻”。一些房地產投資公司甚至出現(xiàn)了“主動違約”的情況:由于地價偏高,資金不足,不惜放棄幾千萬元的保證金也要退出投標。另一方面,一季度至今市場形勢好轉,存量房消化速度加快,供應不足的問題也隨即顯露出來。
羅建榮說,去年年底“國六條”明確提出“開展房地產信托投資基金試點”,到現(xiàn)在調整商品房開發(fā)項目資本金比例,這些政策動向都傳遞出信貸有所松綁的“信號”。上海市人大代表、上海望源房地產開發(fā)有限公司董事長季寶紅說,不少開發(fā)商通過一季度的銷售已經回籠了一部分資金,這次信貸政策有所松動,相信對房地產投資會有推進作用。
不過,季寶紅還認為,由于大的房產開發(fā)商自有資金比較充分,銀行授信額度很高,資金問題相對較好;而中小開發(fā)商的貸款依然較緊縮,所以對他們來說,此次資本金比例調整的“信號意義”大于“實質意義”。
門檻降低房貸風險是否可控?
也有人士擔心,項目資本金比例下調,固然解了房企資金之渴,但會不會放大銀行貸款風險?
盡管一季度信貸巨量增長,但很多商業(yè)銀行的房地產開發(fā)貸款所占比例持續(xù)萎縮。上海銀監(jiān)局提供的數據表明,3月末,上海銀行業(yè)金融機構房地產貸款余額為6149億元,比上月增加79.65億元;其中地產開發(fā)貸款當月增加46.8億元,同比多增61億元。但房產開發(fā)貸款繼續(xù)回落,余額較上月減少3.3億元,同比多減22.4億元。
同時,房地產貸款質量也呈現(xiàn)平穩(wěn)可控態(tài)勢。3月末,上海銀行業(yè)金融機構房地產不良貸款余額比上月減少2.1億元,不良貸款率為1.03%,較上月下降0.05個百分點,低于同期銀行業(yè)機構總體不良貸款率1.54%的水平。其中,房地產開發(fā)貸款不良貸款率為1.63%,比上月下降0.08個百分點。
交通銀行頭席經濟學家連平表示,房地產開發(fā)貸款持續(xù)萎縮不利于宏觀經濟回暖,降低商品住宅資本金比例有利于“保增長”。它對商業(yè)銀行的信貸風險確實會產生一定的影響,但幅度不會大。持續(xù)監(jiān)測表明,房貸質量總體比較平穩(wěn),風險總體可控,商業(yè)銀行可根據不同房地產開發(fā)企業(yè)的資質、信用狀況,具體把握。
(作者:葉鋒 姚玉潔)
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