日前，中原地產研究對10家標桿上市房企跟蹤監(jiān)測發(fā)現(xiàn)：5月底，10家房企已領預售證而未銷售的庫存面積總量達1247萬平方米，若按從去年下半年至今的平均月銷量計算，以上存量僅可消化6個月。

就在半年前，諸多機構還在報告中一再強調，當時各大城市的新盤存量至少需要消化2年以上。在樓市“小陽春”開始僅兩個月有余后，這一數(shù)字已變?yōu)?個月。顯然，樓市成交恢復的速度有些驚人。

“輕存貨”時代來臨？

據(jù)了解，中原地產研究跟蹤監(jiān)測的10家公司包括萬科A(000002.SZ)、保利地產(600048.SH)、金地集團（600383.SH）、中海發(fā)展(00688.HK)、富力地產（02777.HK）、雅居樂(03383.HK)等，監(jiān)測項目包括土地儲備、在建項目、在售項目。

今年5月，10家標桿房企銷量達329萬平方米，創(chuàng)下去年6月以來的銷量新高。據(jù)中原地產研究監(jiān)測，5月10家房企全國一共有8個新項目開盤，新增預售許可證49個（4月為38個），新增供應量達123萬平方米，環(huán)比上月增14%。

按照供應與需求的相關數(shù)據(jù)計算，5月底，10家標桿房企已領預售證而未銷售的庫存面積總量達1247萬平方米，環(huán)比繼續(xù)下降14%，比2008年10月底下降39%。而5月標桿房企總銷售量達329萬平方米，占總庫存面積的26.3%。

如果以去年下半年至今的平均月銷量計算，以上存量約需6個月的消化時間。與之形成對比的是，就在今年4月份，該指標為8個月；2008年底，該指標為12個月（按2008年下半年銷售速度計算）。這一組數(shù)據(jù)表明，今年以來房企庫存壓力已大為減少。

事實上，或許是開發(fā)商對后市仍缺乏信心，包括北京、上海和廣州在內的一線城市今年前5個月的住宅新開工面積仍出現(xiàn)大幅下滑，其中北京1~5月住宅新開工面積為339.6萬平方米，同比下降54.5%，住宅新開工面積已經連續(xù)4個月降幅超過50%。上海1~5月的商品住宅新開工面積僅544.71萬平方米，亦下降25.4%。這也是新盤存量消化時間急劇減少的原因之一。

去年曾公開表態(tài)“不降價”的綠城中國（03900.HK）今年也調整了銷售策略，公司執(zhí)行總經理曹舟南表示，以消化存量為主是公司今年的指導方針之一，綠城這一年“不等待、不惜售，力爭銷售化”。

漲價沖動重現(xiàn)

在“輕存貨”的背景下，多數(shù)開發(fā)商都已按捺不住漲價的沖動。5月，10家房企成交均價達10006元/平方米，環(huán)比大增6%，其中漲價的項目約占全部在售項目數(shù)的25%。成交均價增幅較高的被監(jiān)測房企為綠城中國和華潤置地（01109.HK），分別達35%和29%。

開發(fā)商急迫的漲價行為也引起了業(yè)界的擔憂。克而瑞（中國）頭席研究員陳嘯天表示，成交量繼續(xù)維持高位的可能性不會太大。一方面各城市的成交量經過數(shù)月的增長后，市場需求已經得到一定釋放；另一方面，資本金比例下調及市場熱度上升，導致開發(fā)商態(tài)度樂觀起來，“捂盤”現(xiàn)象出現(xiàn)。價格的上漲也會導致剛性需求的減少，同時隨著三季度供求矛盾的緩解，預計成交價格會隨著成交量的調整受到考驗。

(作者：葉國靖)