本報記者獲得一份上海涉嫌捂盤的幾家開發(fā)商出具的類似“澄清說明書”，這些說明書是開發(fā)商在此前有媒體披露其捂盤情形后緊急作出的，并遞交給了相關(guān)分管房地產(chǎn)主管部門和部分相關(guān)機構(gòu)。

令記者疑惑的是，這些“澄清說明書”解釋，恰恰是在默認某些違規(guī)行為的前提下進行未捂盤澄清，如用樓盤已經(jīng)多次開盤銷售的情況來證明并未捂盤，而開盤銷售量往往每次不足百套，遠遠達不到一次推盤量不得低于3萬平方米的上海市房管局明文規(guī)定要求。

一位經(jīng)常接觸開發(fā)商營銷決策層并熟知營銷運作的業(yè)內(nèi)分析人士坦言，開發(fā)商捂盤的策略很多，擦邊球很多，真正要找拿了預(yù)售證而長期不銷售這種理論上真正的“捂盤”個案，幾乎是不可能的。

易居克而瑞披露的上半年上海樓盤銷售情況顯示，銷售均價二季度比一季度環(huán)比漲幅超過10％的樓盤已超過40個，漲幅在20％以上的樓盤達到13個。上半年環(huán)比漲幅較高的樓盤“綠地威廉公寓”項目，銷售均價從一季度的11121元/平方米飆升至二季度的17387元/平方米，增幅達56.34％。

特別是，在銷售價格快速上漲的季度，上海漲幅前十的樓盤中，沒有一個樓盤的新增供應(yīng)量達到上海市房管局規(guī)定的3萬平方米，甚至僅有兩個樓盤有新增供應(yīng)量，其余8個樓盤無新房源供應(yīng)。

這些樓盤的開發(fā)商中，包括綠地、大華、合生、萬業(yè)企業(yè)、金地、嘉里建設(shè)等眾多知名房企及眾多背景各異的中小開發(fā)商。

上海全市，上半年在售的共236個樓盤中，二季度僅有14個樓盤的新增供應(yīng)量超過3萬平方米，超過半數(shù)樓盤新增供應(yīng)量甚至為零，整體捂盤跡象盡顯。

主管部門調(diào)查捂盤項目

記者獲得的相關(guān)澄清說明書，包括英郡別苑項目開發(fā)商上海英之倫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱“英之倫公司”）、安天紅墅項目開發(fā)商上海安裕置業(yè)有限公司（以下簡稱“安裕公司”）的兩份書面說明材料。

對于此前有媒體披露項目涉嫌捂盤，英之倫公司的書面說明，根據(jù)規(guī)劃許可證和施工許可證的要求，同時因施工許可條件的限制，公司對西園工程陸續(xù)分批開始建造。2008年10月上旬，有14321.48平方米的工程主體結(jié)構(gòu)完成，達到預(yù)售條件，因資金運轉(zhuǎn)困難，故向市房地局申請預(yù)售，在當(dāng)月28日取得預(yù)售證，并在11月8日正式預(yù)售。另有剩余工程“有部分是樣板房和 ”，故暫不申請預(yù)售。

可以發(fā)現(xiàn)，這個總建筑面積約5.4萬平方米的項目，分成至少4批銷售，每次的推盤量均達不到上海市明確規(guī)定的3萬平方米下限要求。而對于其中的原因，則是施工許可條件、資金運轉(zhuǎn)困難等模糊的解釋。而對于施工進度緩慢，該公司解釋為“去年整體市場不景氣，資金回籠不太樂觀”。

另一份安裕公司遞交至松江區(qū)房屋土地管理局的說明材料則顯示，該項目低層批計44套房源于2009年5月正式銷售，批計73套目前正申請預(yù)售，“其余低層住宅將視現(xiàn)場工程實際進度，擬于今年三季度末四季度初再推一批?！?p>據(jù)記者了解，進入7月份，隨著開發(fā)商普遍采取捂盤惜售及變向捂盤抬價，上海市各級房地產(chǎn)主管部門在緊急出臺針對性文件，重申并嚴格執(zhí)行相關(guān)政策的同時，正在展開對眾多涉嫌捂盤的項目進行調(diào)查。

此外，對于新開盤項目的銷售情況，有關(guān)部門將派出專員到現(xiàn)場監(jiān)督抽查。

穿著各式“馬甲”捂盤

易居中國分析師薛建雄直言，“結(jié)構(gòu)封頂遲遲不申請預(yù)售、拿了預(yù)售證遲遲不開盤，是典型的捂盤表現(xiàn)，但實際上，開發(fā)商不會這么做，給人以把柄?！?p>據(jù)記者了解，在結(jié)構(gòu)進程階段，由于工程進度由開發(fā)商自己掌控，在達到結(jié)構(gòu)封頂這一階段之前，開發(fā)商有足夠的空間調(diào)整較終封頂?shù)臅r間，達到捂盤的效果。即使已結(jié)構(gòu)封頂?shù)臉潜P，開發(fā)商也會在提出申請預(yù)售、領(lǐng)取預(yù)售證等環(huán)節(jié)，通過有意拖延時間、不交齊材料、拖延取證等方式，一樣達到捂盤的效果。

更有甚者，越來越多開發(fā)商，通過將原規(guī)劃毛坯的項目，臨近申請預(yù)售前，提出改建 的申請，在拖延入市時間的同時，通過裝修包裝，獲得進一步提高售價的理由。而目前鼓勵 入市是各地政府部門的基調(diào)，這樣的申請往往能夠獲得通過。

此外，即使獲得預(yù)售許可證的項目，眾多開發(fā)商也通過每次推出少量房源，分多批放盤，在營造人為供求緊張的同時，逐批漲價。

以萬科等主流房企的銷售策略為例，萬科在逐步落實從規(guī)模增長向利潤增長，以反映股東利益化目標，以利潤作為考核體系的核心后，其執(zhí)行層對于利潤化的貫徹更加徹底，具體表現(xiàn)為當(dāng)市場上行時，及時上調(diào)銷售價格，確保項目的利潤，增加企業(yè)的利潤。

“以目前的監(jiān)管措施和實際執(zhí)行情況看，主動權(quán)依然在開發(fā)商手中，花樣繁多的變向捂盤手段，主管部門防不勝防，消費者更是難以辨別?！毖ㄐ郾硎?。

監(jiān)管須擺脫被動

經(jīng)過上半年的快速消化和回籠資金，有不少開發(fā)商目前的資金狀況，已足以應(yīng)付像去年那樣的長期低迷，開發(fā)商有了捂盤的資本，這恰恰是較危險的。

對個體樓盤和開發(fā)商而言，通過各種辦法捂盤，目的即在于追求利潤化，但在整體市場面上，這樣的行為危害巨大。

21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場的較新門店調(diào)查顯示，7月上海大部分區(qū)域二手房成交量較6月同期普降1—2成，其中浦東降幅，約達3成，主要原因就在于二手房掛牌價格居高不下直接導(dǎo)致下家接盤熱情不足。

這種一手向二手市場傳導(dǎo)的變向捂盤行為，正在對當(dāng)?shù)卣^為關(guān)注的成交量以及房價形成猛烈沖擊，量跌價升甚至有價無市，是各地政府部門較不愿意看到的。

目前而言，在花樣繁雜的變向捂盤方式面前，監(jiān)管有些被動。

上海市房管局在7月緊急重申“嚴格執(zhí)行‘3萬平方米’規(guī)定，防止‘少量多批’”，但出于實際需要，“凡達到預(yù)售標準不足3萬平方米的或者‘尾盤’等情況，經(jīng)房管部門審核后，將視實際情況才能‘放行’”，依然成了不少開發(fā)商鉆空子的機會。

這一點，從預(yù)售量達不到3萬平方米的樓盤超過90％的實際情況，就可見一斑。

另據(jù)從7月1日開始實行的較新《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》，明確商品房預(yù)售和限售，其銷售方案須經(jīng)備案，要求區(qū)縣房管部門加強對商品房銷售方案的審核和指導(dǎo)，運用銷售方案備案和房地產(chǎn)登記等手段，制止開發(fā)商捂盤惜售。“嚴格按照該規(guī)定，備案制度能夠有效遏制捂盤行為，關(guān)鍵就看具體的執(zhí)行情況了。”薛建雄指出。

(作者：田新杰)