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中小開發(fā)商即將被淘汰

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 575 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
隨著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的深入,如果調(diào)控到位的話,政府政策及政策和市場(chǎng)等因素主導(dǎo)下的房地產(chǎn)調(diào)整,必將促使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行新一輪洗牌…本文內(nèi)容系個(gè)人觀點(diǎn),僅供參考,不構(gòu)成任何人或任何機(jī)構(gòu)、企業(yè)做出任何決策的依據(jù),也不構(gòu)成對(duì)文中提及的個(gè)人或機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)。

2009年,政府為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而采取了注射強(qiáng)生劑般的刺激政策來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長,使得房地產(chǎn)而成為了受益的行業(yè)。房?jī)r(jià)再次持續(xù)快速而大幅度地上漲,成交再次大規(guī)模增長,房地產(chǎn)市場(chǎng),獲得了超常規(guī)的野蠻復(fù)蘇,陶醉在政策刺激所帶來“喜洋洋”豐收景象的幸福中。然而,一些中小開發(fā)商,正在幸福中痛苦著,正面臨被淘汰出局的威脅。

頭先,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2009年,人民幣各項(xiàng)貸款增加近10萬億元。其中,開發(fā)貸款獲得了快速增長,房地產(chǎn)業(yè)從寬松的金融政策中獲得了大規(guī)模的信貸增長。只是,因此,大規(guī)模增長的銀行貸款,大量的信貸資金,流向了大型房企,尤其是國企或上市房企,使得中小房企相比而言變得越來越“窮”。

2009年5月27日,國務(wù)院將保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的較低資本金比例下調(diào)至20%,其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的較低資本金比例下調(diào)至30%。只是,資本金比例下調(diào),降低了房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻,加大了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。因此,商業(yè)銀行為控制發(fā)放開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn),使得這個(gè)政策更有利于大型房企尤其國企、上市房企能從銀行獲得更多貸款,本來就很難從銀行獲得貸款的中小房企受惠并不大,依然很難獲得更多貸款。這樣,客觀上進(jìn)一步拉大了中小房企與大型房企尤其國企、上市房企在銀行貸款融資方面的差距。

一份“2009內(nèi)地房企融資調(diào)查”的數(shù)據(jù)顯示,截至2009年11月6日,61家房企共融資3924.55億元人民幣。其中,按融資額高低排列,“前15名”共融資3193.45億元人民幣,占總額的81.2%?!扒?5名”中,有9家具有國資背景。綠地集團(tuán)、金地集團(tuán)融資超300億元,泛海建設(shè)也動(dòng)輒融資超200億元。而且,61家房企共獲銀行授信總額為2420億元人民幣,“前10名”就占2419億元人民幣。

其次,更為嚴(yán)格的貸款政策使得中小房企越來越落后。相關(guān)政策規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,必須要在“四證齊全”后才能貸款。中小開發(fā)商,在“四證齊全”前很難獲得貸款。而一些大型開發(fā)商,往往依托大型企業(yè)集團(tuán),能通過集團(tuán)獲得大量的銀行貸款,獲得大量的銀行授信。大型企業(yè)集團(tuán),容易獲得貸款或授信,再通過內(nèi)部資金調(diào)撥,將以集團(tuán)的名義拿到的信貸資金投入到房地產(chǎn)企業(yè)中。尤其是,一些大型企業(yè)集團(tuán),本身就是“金融寡頭”,或是銀行兼營者,或是金融業(yè)持股者。因此,其屬下房企,自然更容易獲得貸款。

第三,大型開發(fā)商往往占有更大的市場(chǎng)份額,在這輪野蠻復(fù)蘇中,獲得更多銷售回款,獲得更大市場(chǎng)份額,進(jìn)一步拉大了與中小房企的差距。

第四,當(dāng)銀行貸款不能滿足需要時(shí),大型開發(fā)商還可通過供應(yīng)商資源、市場(chǎng)借貸等多種途徑獲得其他融資,上市房企可從股市等獲得資本市場(chǎng)融資,而中小房企往往只可能通過“高利貸”融資。高昂的融資成本,自然會(huì)大為降低其贏利水平,甚至可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。

第五,有輿論稱,國家4萬億投資計(jì)劃中,已投入的資金中,可能有約一半,流入了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,流向了土地市場(chǎng)。這些流入企業(yè),往往是國企、上市房企等大型房企。

第六,地價(jià)上漲,“地王”再次頻現(xiàn),使得大量土地資源向大型房企尤其國企集中。相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的2009年三季度末中國房企土地儲(chǔ)備排行顯示,前十大房企總共擁有土地儲(chǔ)備3.05億平方米。而一些大型房企紛紛擴(kuò)張到二三線城市搶地,爭(zhēng)奪二三線的市場(chǎng),本文作者陳真誠分析認(rèn)為,將使得中小房企的生存空間越來越受擠壓。

至此,可以說,資金流向的差異性、地價(jià)快速上漲、市場(chǎng)進(jìn)一步趨向集中等因素,使得大型開發(fā)商(尤其是具有國資背景的大房企或上市房企)的資本優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、拿地能力優(yōu)勢(shì)、與政府土地議價(jià)能力優(yōu)勢(shì)等變得非常明顯,必然使得中小房企面臨越來越大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。如今,政府正在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行新一輪調(diào)控,如果調(diào)控到位的話,其結(jié)果無疑將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)重回調(diào)整通道。如果政府打擊閑置土地的力度越大,就將逼迫一些手持土地的開發(fā)商加快開發(fā)進(jìn)度,就將增加開發(fā)商的資金壓力。

尤其是,作為執(zhí)行國務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神的一項(xiàng)具體舉措,2009年12月17日,財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署五部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》的文件。這個(gè)新政策要求開發(fā)商以后拿地時(shí)頭付款不得低于50%,且原則上要求在一年內(nèi)全部付清全部土地款。無疑,這個(gè)政策本身就存在著擠壓中小開發(fā)商的副作用。因此,本文作者陳真誠分析認(rèn)為,隨著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的深入,如果再房地產(chǎn)調(diào)控到位的話,政府政策及政策和市場(chǎng)等因素主導(dǎo)下的房地產(chǎn)調(diào)整,必將促使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行新一輪洗牌。而且,市場(chǎng)調(diào)整越深化,調(diào)整的時(shí)間越長,洗牌就可能越嚴(yán)重。其結(jié)果是,在新一輪洗牌中,一批中小開發(fā)商等中小房企,遲早將會(huì)被淘汰出局。

(作者:陳真誠)

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