2009年，政府為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而采取了注射強(qiáng)生劑般的刺激政策來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，使得房地產(chǎn)而成為了受益的行業(yè)。房?jī)r(jià)再次持續(xù)快速而大幅度地上漲，成交再次大規(guī)模增長，房地產(chǎn)市場(chǎng)，獲得了超常規(guī)的野蠻復(fù)蘇，陶醉在政策刺激所帶來“喜洋洋”豐收景象的幸福中。然而，一些中小開發(fā)商，正在幸福中痛苦著，正面臨被淘汰出局的威脅。

頭先，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年，人民幣各項(xiàng)貸款增加近10萬億元。其中，開發(fā)貸款獲得了快速增長，房地產(chǎn)業(yè)從寬松的金融政策中獲得了大規(guī)模的信貸增長。只是，因此，大規(guī)模增長的銀行貸款，大量的信貸資金，流向了大型房企，尤其是國企或上市房企，使得中小房企相比而言變得越來越“窮”。

2009年5月27日，國務(wù)院將保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的較低資本金比例下調(diào)至20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的較低資本金比例下調(diào)至30%。只是，資本金比例下調(diào)，降低了房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻，加大了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。因此，商業(yè)銀行為控制發(fā)放開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，使得這個(gè)政策更有利于大型房企尤其國企、上市房企能從銀行獲得更多貸款，本來就很難從銀行獲得貸款的中小房企受惠并不大，依然很難獲得更多貸款。這樣，客觀上進(jìn)一步拉大了中小房企與大型房企尤其國企、上市房企在銀行貸款融資方面的差距。

一份“2009內(nèi)地房企融資調(diào)查”的數(shù)據(jù)顯示，截至2009年11月6日，61家房企共融資3924.55億元人民幣。其中，按融資額高低排列，“前15名”共融資3193.45億元人民幣，占總額的81.2%?！扒?5名”中，有9家具有國資背景。綠地集團(tuán)、金地集團(tuán)融資超300億元，泛海建設(shè)也動(dòng)輒融資超200億元。而且，61家房企共獲銀行授信總額為2420億元人民幣，“前10名”就占2419億元人民幣。

其次，更為嚴(yán)格的貸款政策使得中小房企越來越落后。相關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，必須要在“四證齊全”后才能貸款。中小開發(fā)商，在“四證齊全”前很難獲得貸款。而一些大型開發(fā)商，往往依托大型企業(yè)集團(tuán)，能通過集團(tuán)獲得大量的銀行貸款，獲得大量的銀行授信。大型企業(yè)集團(tuán)，容易獲得貸款或授信，再通過內(nèi)部資金調(diào)撥，將以集團(tuán)的名義拿到的信貸資金投入到房地產(chǎn)企業(yè)中。尤其是，一些大型企業(yè)集團(tuán)，本身就是“金融寡頭”，或是銀行兼營者，或是金融業(yè)持股者。因此，其屬下房企，自然更容易獲得貸款。

第三，大型開發(fā)商往往占有更大的市場(chǎng)份額，在這輪野蠻復(fù)蘇中，獲得更多銷售回款，獲得更大市場(chǎng)份額，進(jìn)一步拉大了與中小房企的差距。

第四，當(dāng)銀行貸款不能滿足需要時(shí)，大型開發(fā)商還可通過供應(yīng)商資源、市場(chǎng)借貸等多種途徑獲得其他融資，上市房企可從股市等獲得資本市場(chǎng)融資，而中小房企往往只可能通過“高利貸”融資。高昂的融資成本，自然會(huì)大為降低其贏利水平，甚至可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。

第五，有輿論稱，國家4萬億投資計(jì)劃中，已投入的資金中，可能有約一半，流入了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，流向了土地市場(chǎng)。這些流入企業(yè)，往往是國企、上市房企等大型房企。

第六，地價(jià)上漲，“地王”再次頻現(xiàn)，使得大量土地資源向大型房企尤其國企集中。相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的2009年三季度末中國房企土地儲(chǔ)備排行顯示，前十大房企總共擁有土地儲(chǔ)備3.05億平方米。而一些大型房企紛紛擴(kuò)張到二三線城市搶地，爭(zhēng)奪二三線的市場(chǎng)，本文作者陳真誠分析認(rèn)為，將使得中小房企的生存空間越來越受擠壓。

至此，可以說，資金流向的差異性、地價(jià)快速上漲、市場(chǎng)進(jìn)一步趨向集中等因素，使得大型開發(fā)商（尤其是具有國資背景的大房企或上市房企）的資本優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、拿地能力優(yōu)勢(shì)、與政府土地議價(jià)能力優(yōu)勢(shì)等變得非常明顯，必然使得中小房企面臨越來越大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。如今，政府正在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行新一輪調(diào)控，如果調(diào)控到位的話，其結(jié)果無疑將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)重回調(diào)整通道。如果政府打擊閑置土地的力度越大，就將逼迫一些手持土地的開發(fā)商加快開發(fā)進(jìn)度，就將增加開發(fā)商的資金壓力。

尤其是，作為執(zhí)行國務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神的一項(xiàng)具體舉措，2009年12月17日，財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署五部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》的文件。這個(gè)新政策要求開發(fā)商以后拿地時(shí)頭付款不得低于50%，且原則上要求在一年內(nèi)全部付清全部土地款。無疑，這個(gè)政策本身就存在著擠壓中小開發(fā)商的副作用。因此，本文作者陳真誠分析認(rèn)為，隨著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的深入，如果再房地產(chǎn)調(diào)控到位的話，政府政策及政策和市場(chǎng)等因素主導(dǎo)下的房地產(chǎn)調(diào)整，必將促使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行新一輪洗牌。而且，市場(chǎng)調(diào)整越深化，調(diào)整的時(shí)間越長，洗牌就可能越嚴(yán)重。其結(jié)果是，在新一輪洗牌中，一批中小開發(fā)商等中小房企，遲早將會(huì)被淘汰出局。

(作者：陳真誠)